不考虑其他影响因素，40岁房贷最长可以贷30年。

具体说明如下：

1、公积金贷款

一般要求申请人年龄不得超过国家法定退休年龄，且申请人年龄 贷款年限之和不超过法定退休后5年。由于国家法定退休年龄是男按60岁、女按55岁来算，因此40岁的男性朋友最长可以25年、40岁女性朋友最长可以20年。

2、商业性房贷

不同商业银行对于申请人年龄有不同规定，比如工商银行个人住房贷款，可以面向年龄18岁-70岁的客户提供服务，但申请人年龄与贷款期限之和最多不超过75年且不超过30年，那么40岁客户申请房贷最长可以贷30年。

综上，不考虑其他影响因素，40岁申请房贷，最长是可以贷30年的。至于影响房贷年限的其他影响因素，主要有：房屋年龄、房屋性质、贷款方式、土地剩余使用年限等。

比如：

1、房屋年龄

新建商品房一般最长都能贷30年，但若是贷款购买二手房，且二手房房龄超过20年的，那么贷款年限一般最长不超过20年。

2、房屋性质

想要贷款购买的房屋若非住房，而是商业用房、商住两用房，那么贷款期限一般最长不超过10年，哪怕是20岁申贷，贷款期限也只有这么多。

3、贷款方式

比如上面提到的，若是公积金贷款，那么贷款年限受申请人40岁年龄影响，最长只有25年；而若是商业性房贷，那么最长有机会贷30年，贷款方式不同、贷款年限也会不同。

4、土地剩余使用年限

申请房贷时有一项统一标准，就是贷款期限不超过剩余使用年限。而购房住房的土地使用年限是70年，购买商业用房的土地使用年限是40年，这条限制主要是和其他因素合并发生影响。

总之，40岁房贷可以贷多少年，会受到多种因素综合影响，具体可贷年限取各项因素影响后的最小值，只能以实际情况为准。