现行楼市调控政策的一个落脚点是执行差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。在年初信贷资源相对宽裕的情况下，商业银行自己不会主动拿二套房贷“开刀”。假如调整的话，需要监管层做出政策安排。虽然目前银行个人房贷以首套房贷为主，业界认为二套房贷收紧的实际影响面不大，但收紧可向楼市发出重要的政策信号，具有一定的“杀手锏”作用。　　其实，问题的关键在于房价。二套房贷是否酝酿收紧，主要看房价有没有疯狂到有再亮“杀手锏”的必要。2012年国内房价走出了“U”型走势，先自年初起持续回落，经历6月筑底后，降幅逐渐缩窄，并于年末转为同比上涨。再看近期，楼市回暖比北方春天来得早。相关监测数据显示，全国27个主要城市春节期间楼市成交面积同比上升的占八成，特别是贵阳、温州等14个城市成交量同比翻番。上海部分房产中介门店今年春节后的开门营业早于去年，业务员提前到岗抢客户，二手房频传跳价的消息，中介业务明显增加。有房产中介专家表示，受节前交易热潮、开发商拿地踊跃及近期二手房业主惜售并频繁跳价等诸多因素的影响，2013年楼市预期向暖的迹象愈发明显。价格上，开发商蓄谋已久的涨价风头或将陆续涌现，大部分楼盘价格上调将在所难免。　　较之去年，开发商资金状况、负债水平及库存压力等明显好转，以价换量的降价动力减小，相反，涨价成为了部分开发商的期盼。2013年楼市成交回暖难以避免，房价总体趋势也将向上。如果开发商不理性的话，调控政策加码的可能性不是没有。在现行差别化住房信贷政策的基础上进一步采取措施，也有一定的操作空间。　　需要指出的是，稳定房价更离不开采取针对性的长效政策。限购限贷政策被认为只是权宜之计，此前也有官员坦言“限购政策行政色彩浓厚，是不得已而采取的办法”。那么，稳定房价的长效机制如何建立与推进？这是比收紧二套房贷更为重要的。　　当前来看，个人住房信息系统联网及房产税推进均“坎坎坷坷”，有关房产税的争论一直不绝于耳。作为权宜之计的限购限贷政策还得继续“上岗”，为抑制房价过快上涨发挥作用。否则，一旦“松绑”这些权宜之计，房价很可能再现报复性上涨。购房者存在这样的预期，加之他们的刚性需求，房价被继续调控但不跌反涨，显得并不意外。　　房价上涨一致预期的形成不是好事，按专家的说法，这对房价往往具有互动和反馈效果，容易导致房价的进一步上涨。可见，抑制房价上涨预期，避免房价大幅上涨，不能单靠二套房贷收紧。在考虑强化权宜之计以外，更需要推进建立稳定房价的长效机制。(中国经济时报)