随着2012年内央行的两次降息，进入2013年后，山东省临沂市广大“房奴”们也开始了“减负”。买房子使用商业贷款50万20年，每月能少还149元。

“比起每月三千多元的本息还款额虽然不算多，但每月可以少往银行里存149元钱是看得见摸得着的，最起码每月的物业费省出来了。”市民祝先生高兴地说。

50万贷20年月供少还149元

市民祝先生在陶然路买了一套116平米的新房，单价每平米将近6000元，再算上储藏室，房屋总价将近80万元，交了28万元的房屋首付款后，剩余的50万房款选择了商业贷款。

“去年在银行办理贷款手续的时候，利率还是7.05%，每月还利息2900多元，本金900元，一个月的月供3800多元，我爱人的工资就用在了还房贷上了，全家的日常开销就靠我的工资，虽然日子过得跟以前没差太多，但心里压力大了，也存不住钱。调过两次利息后，今年终于能尝到点甜头，一个月少还149元力度还是挺大，我自己算了算从这个月起每月还3600多元，省下的钱正好够每月的物业费。”祝先生告诉记者。

沂蒙路一家银行个贷中心的职员表示，2012年贷款利率分了两档，6月8日前办理的房贷基准利率将从7.05%下降到6.55%，下降了0.5个百分点。6月8日后至7月6日办理的房贷基准利率将从6.80%下降到6.55%，下降了0.25个百分点。以2012年6月8日降息前一笔20年期的50万元贷款为例，按当时的基准利率7.05%计算，月供为3891.52元，如果按照目前的基准利率6.55%计算，月供为3742.6元，相差了149元。如果2012年6月8日至7月6日期间的办理的房贷业务，当时基准利率为6.80%，月供为3816.69元；那么本月起按照新利率月供为3742.59元，比之前减少了74.1元。

利率低提前还贷并不一定划算

年底很多单位都会发一笔奖金，有不少“房奴”打算提前还清房贷，但在目前房贷利率下调的情况下，提前还贷是不是划算？银行工作人员表示要根据当时办贷款的情形而定，提前还贷不一定划算，而且部分银行有规定，提前还贷还需支付一定的违约金。

1日，记者咨询了中、农、工、建等银行在我市的网点，发现目前银行并没有出现提前还款的热潮，前来咨询的市民人数明显增多，真正办理提前还款的市民却很少。

“去年以基准或基准上调的利率办理了房贷的市民可以选择缩短还款期限来省下一部分利率。但前两年办理的商业房款，现在一下还清肯定不划算。因为当时办理房贷时不少银行都在基准利率基础上打了7折，按照现在的5年期以上标准利率计算，7折后仅为4.585%，比相对应的5年期存款年利率4.75%还低，存贷款利率倒挂，还不如把要还贷的钱存起来，反倒更划算些。”沂蒙路一家银行个贷中心职员表示。

记者从银行还了解到，如果当时房贷使用了等额本息的还款方式，且还款年数已经接近了总年数一半，提前还贷也不划算。银行职员解释，等额本息的还款方式是借款人前期还的利息多，本金相对少，到还款总年数一半的时候已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况下提前还款也不划算。

公积金贷款更实惠

相比商业贷款，买房选择公积金贷款更加实惠，目前5年以上公积金贷款利率仅为4.5%，远低于5年期以上商业贷款6.55%的基准利率。

以我市目前公积金最高贷款额30万计算，如果贷款20年，按照现在的利率用等额本息方式计算，每月的还款额为1897.95元，总利息为155507.55元，如果同样的贷款额和还款年数和还款方式选择商业贷款，则每月的还款额为2254.42元，比用公积金贷款每月要多还356.47元，总利息为238934.18元，比公积金贷款总利息多出83426.63元，选择公积金贷款买房优势明显。(琅琊网)