为何被“嫌弃”？公积金中心与银行众口一词：给老房子放贷风险高　　在广州扎根已经4年的小陈，最近很郁闷。　　小陈费了好大劲，终于在市中心找到了一套“平靓正”的房子，原打算马年春节前“入货”，并作为婚房和女友结婚。　　没想到，问了一圈下来，依旧是竹篮打水一场空。　　而这套房的业主徐阿姨，也一样愁上眉梢：“我马上就要去加拿大定居，想不到黄金地段的房子都这么难卖！”　　原因在哪？　　小陈“卡”在房贷上。由于这套房子是徐阿姨当年工作单位分的房改房，楼龄已经有31年，且为砖混结构。虽然质量还不错、也没有大修过，却被公积金贷款和商业贷款拒之门外，理由只有一个：楼龄太老。　　据统计，全广州老六区有超过62万套房改房，其中至少有一成以上由于楼龄超过25年且为砖混结构，而被公积金贷款和商业贷款“嫌弃”。要想购买，只能一次性付款。　　1 买“高龄房”　　只能一次性付清　　广州中心城区房价近年来一路“高歌猛进”，“高龄”房改房原本是“草根一族”的“绿洲”。虽然环境差一些、大多数也没有电梯，但老房改房价格便宜、地段好、很多还配有不错的学位，正适合年轻一族首套置业、结婚育儿。　　记者近日却了解到，这些房子看似“绿洲”，实际上却常常是“蜃楼”，除非你有本事一次性付款，否则无缘购买。　　在广州东山一带，集中了较多老房改房。记者发现，不少“笋盘”的价格似乎特别低，单价只要3万多甚至2万元都有出售。相比同一地段待售、单价四五万元的其他商品房足足低了一大截。地产中介告诉记者：这些都是“高龄”房改房。　　“你别看房子楼龄长，实惠得很！一是单价低；二是面积小，很多都是50多、70多平方米，算起来100多万元就有交易；三是公共分摊面积少、实用率高；四是物业费低；五是许多都是南北对流。”在区庄附近，一家中原地产的关经理向记者游说。　　小陈看中的那套老房改房，也在这家地产中介挂牌出售：距离区庄地铁站仅300米，4楼的二房一厅72平方米，两间房及厅皆朝南，南北对流，挂牌价150万元，单价才2.08万元。小陈当时就想拍板买下。　　中介却提醒小陈，房子只能一次性付款。“从公积金中心、商业银行那里都拿不到贷款的。”关经理说。　　原来，这套老房改房的楼龄已经有31年，且是砖混结构，广州市公积金中心拒绝为砖混结构房屋放贷；大多数商业银行又拒绝为30年楼龄以上的老房子放贷，所以，除非小陈能一次付清，否则这套房对他来说就是“海市蜃楼”。　　“所以真正能买上这种老房改房的人，并不是‘草根’、房贷刚需一族，而往往是为孩子买学位的中产阶级。”关经理补充。　　中介刘经理建议记者，如果需要贷款买房，最好别选楼龄长的房子。他举例说：“超过20年楼龄的老房子，即使是框架结构，公积金中心的贷款年限最高也只有15年左右；如果是砖混结构，公积金中心拒绝放贷，商业银行经过评估即使愿意放贷，贷款也只有5-10年。你月薪1万元本来不算低，但银行、公积金中心都遵循贷款额不超过工资50%的标准，假如只能商贷，总共只能贷到30万-60万元，首付需要过百万元，还不如买新房。”　　2 银行与公积金　　基本不放贷　　老房改房是否真如中介所言，是房贷刚需一族的“海市蜃楼”？记者向多家商业银行和广州市公积金中心咨询，发现各单位都以“风险太大”为理由，对老房慎贷。　　记者首先向广州市公积金中心询问。公积金中心有关工作人员答复，广州市民首套置业，可以按个人月均收入的最高一半放贷，个人最高可贷款50万元，按照小陈的条件，如果是新房，可以贷足50万元、35年；如果是31年楼龄的老房，框架结构的，按照“楼龄 贷款年限≤35年”计算，他可以贷款4年，每月放贷不超过5000元，4年下来总计只能贷款22万元；假如是砖混结构，即使是新房也不放贷。“我们内部的规定就是这样，中心认为砖混结构房屋的建筑质量有风险”。　　接着，记者又向多家商业银行提出了放贷申请。　　广发银行拒绝放贷，工作人员一听到“31年”，就直接回绝：“我们只接受25年楼龄以下的房屋放贷。”“但是那栋房子位于区庄，还是学位房，市场价值要100多万元啊。”“我们知道那边房子的价格比较高，确实有市场价值，但这房子本身值不值这么多钱，就是另外一回事了。”　　建设银行也拒绝放贷，根据该银行规定，超过30年楼龄、或者是砖混结构的房子，一律拒绝放贷，小陈想买的房子不幸属于两个“不允许”。　　同样，招商银行也没有做过超过30年楼龄的放款案例。　　对于“高龄房”政策最宽松的是工商银行，但对砖混结构也非常慎重。“楼龄比较长的房屋贷款，我们都会适当降低放款比例。你需要在网签之后，把买卖资料、房屋资料拿过来综合评估，我们才能决定放款不放款。”问了一圈下来，小陈若买这套房，基本上只能靠自己一次性全额付款。　　小陈很无奈：“像我这样在市中心工作的80后工薪族，一个月工资1万元还算凑合，工作4年不吃不喝也只能攒下40多万元。如果买一手房，可以贷35年公积金50万元、40年建行商业贷款44万元，按照首付三成逆推，大概只能买得起140万元左右的房子。而广州市中心一手楼价动辄四五万元/平方米，这笔钱根本不够！但我又特别想在市中心安家，本来想着‘高龄’房改房是个好选择，但贷款贷不上。看来，如果不‘啃老’，置业对于我们这些刚需房贷族来说，是个美好的泡影！”　　3 原因：　　一旦成危房 附加值归零　　市价不低的高龄房改房，为何却如此不受待见？业内人士全都认为，市场价值不等于实际价值，向“高龄”房放贷，时间越长风险越高。　　地产专家龙斌博士介绍，高龄房改房虽然有较高的市场价值，但机构评估却是另外一个概念。当机构放贷时，考虑的不是“高龄房”地段好、学位好这些附加值，而是楼房本身的结构、楼龄等实际价值。简而言之，一旦断供，在剔除这些附加值之后，是否还能从房屋本身收回贷款，是机构考虑的关键因素。一套100多万元的“高龄”房改房，假如在还贷期间内变成危楼、失去住人功能后，其地段、学位等附加值可以瞬间归零，“而房子是贷款的唯一抵押物，机构铁定亏钱”。　　欧美国家的百年老屋建筑质量同样比不上新房，但都很值钱。为什么在中国却成了另一码事？房地产专家谭卫东提醒记者，中国的商品房并不拥有土地所有权，而只有70年土地使用权，且土地使用权常常早在房屋入住前就开始倒计时，“比如今年出售的很多商品房，都是开发商上世纪90年代囤的地，土地使用证还是上世纪90年代的，对于业主来说，还没入住，土地使用权就只剩下50来年。”欧美老房值钱，常常并不在于“房”，而在于“地”，中国房屋没有这个优势。其次，中国早年的建筑技术、建筑质量不够好，很多“高龄房”先天不足，“20多年的房子就变成危房的不计其数”，再次，“高龄”房改房由于单位的退出，往往物业管理不到位，维护也差，进一步加速了房屋的衰败。　　以上因素使得“高龄房”越来越难获得放贷，而这又让“高龄房”的流通和转让更加困难。（羊城晚报）