“如果你年满62周岁，并且拥有自己的住房……为什么不将房子资产变成现钱呢？”、“很多老人空有大房子，却没有现金，可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用，怎么办？”在美国，从上世纪80年代开始，出现了政府主导的“反抵押贷款”项目，也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式，“反抵押贷款”只是其中一种。

　　20多年来数十万人参加

　　在一些受访对象的印象中，美国人养老有多种选择，纯粹靠“以房养老”的现象虽然有，但是并不算多。

　　美国人退休能拿多少钱呢？美国的养老保险制度有“三条腿”，“第一条腿”是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划，相当于我国的企业年金，最著名的是401K计划，社会平均替代率也是40%；“最后一条腿”是商业养老保险。

　　61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字：基本养老保险最低标准是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活，同时还会拥有企业年金和一些存款。

　　在美国，利用房产养老，也是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。

　　这种项目由美国政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。

　　62岁以上有房老人够条件

　　美国的这种“住房反向抵押贷款”（HECM）出现于上世纪80年代中期，目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）主导。

　　通俗来讲，与普通的按揭买房，按月付给银行利息归还贷款的方式相反，参加HECM的老人，是将自己的房屋抵押给HUD，相关金融机构为此付给老人一定金额的现金，也就是贷款。等到老人故去之后，房屋收归HUD所有，并由其变卖房屋清偿贷款。

　　申请HECM的老人需要符合几项基本的条件，“门槛”并不算高：首先，要求年满62岁以上的单身老人或夫妇；拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房（依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款）。

　　在实际操作中，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。

　　这一项目对申请者用来抵押的住房几乎没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价。

　　按照规定，申请人最多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。

　　20万房产能发一半贷款

　　那么，一般情况下，老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢？这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请，则以年龄较小的一方的年龄为准。

　　老人在申请反向贷款前，按照要求必需免费获取讲解资料，或者以较低的价格聘用反向贷款顾问，明确了解这一项目的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额，或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。

　　在官方的宣传资料中，以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例，具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是，每一个申请的具体情况仍然有所不同。

　　63岁的比尔史密斯退休后，仍然要为自己的房子偿还小部分贷款。按照63岁的年龄标准，史密斯获得11.5万美元的反向贷款，他拿这些钱再来偿还自己的房屋贷款。

　　乔安德森和利兹安德森夫妇分别有75岁和73岁。二人在退休后买下了一栋两层别墅。最近，乔患上了轻微的心脏病，爬楼梯很不方便。于是，他们申请了HECM一个较低手续费的储蓄贷款项目。根据利兹的年龄，二人得到10.5万美元的反向贷款。他们用2万美元安装了一个电梯，又把房子做了一些修缮，剩下的8.5万美元存下来以备将来使用。

　　80岁的梅尔芭乔尼斯终生都住在小镇里，她知道自己可以靠亲友的照顾生活，但是因为花光了所有的退休基金，她对生活仍然有些担心。她从HECM标准贷款项目中获得了13.4万美元贷款。她选择了按月领取贷款的项目，每月能够拿到925美元的“贷款退休金”。

　　子女还清贷款后还可继承

　　在HECM项目中，有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。

　　老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。

　　如果老人去世，房屋则收归HUD所有，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。

　　如果老人的子女希望继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由政府收回。

　　除了子女继承的问题，这一项目推行多年来，也产生了一些问题，最主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这种模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。此外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

　　另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。最近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资格审查。

　　卖房住高档养老院也是选择

　　由于“倒按揭”的养老计划同样存在一些问题，许多美国老人选择将房子卖掉，觉得直接获取大批现金更为实在。在一些高档而昂贵的养老院，许多老人都是卖了房子才得以入住。

　　在美国居住多年的华人小川曾经去过家门口的高档养老院参观。她介绍说：“我家附近的养老院很高级，全美连锁，设施特别好，能够为老人提供非常贴心而周到的各种服务和陪护。价格当然很贵，而且要求一次性付清，这笔钱差不多能买一所房子。很多老人用卖房子的钱住进去，一直到去世。”

　　美国也有很多老人将自己的大房子出租，或者卖掉大房子，再换一个小房子，贴补家用，过上更为舒适的晚年。