5月12日，中国人民银行(行情 专区)刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行(行情 股吧 买卖点) 、农业银行(行情 股吧 买卖点) 、中国银行(行情 股吧 买卖点) 、建设银行(行情 股吧 买卖点) 、交通银行(行情 股吧 买卖点)等15家商业银行负责同志参加了会议。会议要求，商业银行应该合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。分析认为，此举有利于释放楼市的有效需求，对宏观经济的稳定有积极作用。　　央行督导：住房贷款有经济增长的稳定功能关系民生　　中国人民银行刘士余副行长周一主持召开住房金融服务专题座谈会，会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产(行情 专区)市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题及时给予回应。　　《投资快报》获得的会议纪要显示：央行领导明确指出，各商业银行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先(保证、照顾等采取各种形式)确保住房消费贷款的资源配置。住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位，不仅仅是为房地产行业。从去年开始，政府没有对房地产下发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没有出现问题。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分，金融系统关系民生，必须坚持社会主义金融方向。　　利率市场化推升房贷成本宏观形势倒逼优先照顾房贷　　在利率市场化的大背景下，商业银行的资金成本快速上升，过去一度是“香饽饽”的住房按揭贷款开始变得不再有吸引力，取而代之的是各种银行更有“议价能力”的小微贷款。在此背景下，虽然有关房贷的政策并未调整，但一些商业银行今年以来已经大幅收缩按揭贷款规模。　　在商业银行市场化经营的财务硬约束下，个人购房者获得按揭授信的难度加大，甚至一些已经审批通过的按揭贷款因额度原因迟迟得不到发放。　　在周一的会议上，央行要求，对首套房按揭的利率要合理定价。要有社会责任，不要过分追求商业可持续发展，不能只是看赚钱越多越好。此外，对于“压单”现象要控制，接单、审批后就要尽快放款。特别值得注意的是，会议还提到，商业银行要审慎对待银行表外理财业务风险，近期央行要发文规范。　　周二，国家统计局发布的宏观经济数据显示经济仍然面临压力。今年1至4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1至3月份回落0.4个百分点。　　统计显示，前4个月全国住宅投资15299亿元，同比增长16.6%，增速较前三个月回落0.2个百分点。全国房地产开发企业房屋施工面积564782万平方米，同比增长12.8%，增速比1至3月份回落1.4个百分点。其中，住宅施工面积405408万平方米，增长9.9%。同期，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比一季度扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元人民币 ，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。　　从商品房销售情况看，前4个月，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1至3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，仅商业营业用房销售额增长3.5%。　　分析人士认为，利率市场化使得商业银行抛弃利润水平低下的住房按揭贷款，但宏观经济形势及民生需求的倒逼之下，央行最终出手督导商业银行进行调整。这对释放首套房的有效需求(刚需)，稳定宏观经济形势，都有积极意义。（投资快报）