老工房优势渐失　　近十几年来，上海房价持续走“牛”，如果要盘点这波房价牛市中的“大牛股”，则非老工房莫属。　　笔者记得，在2000年左右，一套浦东梅园新村的两房，总价只要十多万元，但现在，已经两百万元出头了，远远超过上海房价的平均涨幅。老工房受到购房者青睐，究其原因，是其本身具有不少优点，不过，到了现在，情况有了变化。　　老工房的最大优势是地段，大多处在中心城区，医疗、教育、生活配套完善。此外，房型紧凑，总价合理，也让其成为梯度改善的首选。但随着老工房价格不断上涨，价格优势已经不再，甚至变成了劣势。　　现在，购买老工房遇到的最大问题就是贷款难。很多商业银行对房龄较长的老工房已经关上大门，购房者大多只能依靠公积金贷款，而面对动辄两三百万元数量级的房价，一个家庭最多80万元的公积金贷款额度显然并不够用，很多购房者无奈选择外环附近的新房，因为，同样的总价在那里可以买到八九十平方米的舒适两房，甚至三房，而且，开发商能保证给首套购房者办出七成的组合贷款。　　另外，受相关贷款、税费政策的影响，有越来越多的购房者舍弃梯度改善，选择一步到位的购房模式，也让老工房不再成为很多首套置业者的首选。即便有少数购房者考虑梯度改善，但顾虑到老工房的房龄可能成为今后出手时的障碍，也会倾向选择地段相对差一些的次新房或者新盘。　　随着上海轨交线路的不断增加，近郊楼盘交通大大改善，新盘的环境和品质远好于老工房，现在，老工房还具有的优势恐怕只有“老”和“小”两头了。“老”是老年人看重的有好医院，“小”是家长们看重的有好学校。看看这两年，上海的各大三甲医院纷纷在近郊开花，医疗资源对老工房房价的支撑作用也正在逐步弱化，而上海政府也正在不断加强教育资源的均衡化，一旦相关教育政策出现重大变化，现在高高在上的学区房房价还能撑得住吗？　　网友点评老工房优缺点　　老工房是上世纪七八十年代为了解决市民住房困难建造的火柴盒式兵营建筑，多为六层左右的混凝土砖混结构房子，以独用的煤卫赢得市民欢迎，拥有一套一房或两房的老工房，在当时曾经是多少家庭的一个梦想。在购房者的心目中，老工房到底有哪些优缺点呢？　　老工房优点：　　●1、老工房面积小总价低。最初的老工房，是旧区改造时用来安置拆迁户的，或是单位建造作为职工分房，其面积控制得相当小，一房一般35平方米左右，两房55平方米左右是名副其实的小户型住宅。　　●2、老工房得房率高。老工房几乎都不配备电梯，得房率一般都比较高，至少有80%以上。得房率高，意味着同样建筑面积的房屋，实际使用面积大。同样的价格，可以买到实际使用面积更大的住宅，这是老工房诱人的地方。　　●3、老工房地段不错。老工房有些位于内中环之间的传统居住区，如浦西的田林新村、康健新村、曲阳新村、曹杨新村、甘泉新村等，浦东的崂山新村、潍坊新村、上钢新村、上南新村等。这些新村规模大、位置好，现在已经成为老工房最大的供应地区。还有一些位于现在中环外的地区，如彭浦新村、真北新村、中原小区、梅陇地区等。　　●4、老工房物业费便宜，绿化环境好。经过多年的培育，一些老社区的树木非常茂盛。其中，曹杨新村的绿化经历了近50年培育，俨然市区的桃花源。真北新村、田林新村、甘泉新村等地的绿化，也已经成为市区景观的一部分。　　老工房缺点：　　●1、老工房环境差。周边环境不尽如人意，是购房者最为烦恼的事情。楼道里堆满杂物、楼上楼下、邻居隔壁常有矛盾等，都是老工房特有的缺陷。一般来说，老工房放盘楼层都不是很好，底楼、二楼、顶楼居多，三四楼一般未进入市场，就被邻居捷足先登。　　●2、老工房普遍“高龄”。最早的一些老工房至今已是几十岁“高龄”，这一客观因素使得房子结构、管道老化，时不时会出现一些渗水、管道堵塞等情况。对于选择老工房的人而言，出现这些状况都是需要有心理准备的。要注意的是，30年以上的老工房，不能商业贷款。　　●3、老工房物业差。由于老工房建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。有些老工房可能未形成独立小区，连个像样的大门都没有。停车位少，甚至没有。

　　●4、老工房产权短。由于市区老工房建造年代普遍比较久远，有些产权可能只剩三四十年。（房地产时报）