3月以来，继杭州、常州、南京等地出现新盘实质降价后，上海也相继有包括万科大兴刚需盘、东亚台湖项目低于预期售价入市的情况，一时间各种看空、崩盘论调此起彼伏，让2014年的上海楼市变得扑朔迷离。上海商报记者通过调查了解到，虽然存在部分楼盘开发商舍价走量的情况，但上海楼市整体仍在刚需刺激下基调稳定，并未出现实质性下调的迹象，只是未来涨幅有望相对收窄。　　就在万科橙、东亚台湖项目纷纷调低预期售价入市引发讨论的同时，近期上海再度爆出大兴刚需楼盘—众美城对外公布去化率与实际剩余房源相去甚远，涉嫌隐瞒剩余房源数量，故意制造热销假象。业内指出，开发商上述行为意在促动潜在购买者加快出手。　　大兴一楼盘热销被指造假　　销售对外声称开盘即卖八成 实际剩余70%房源　　自称热销 网签房源却剩70%　　众美城所在的庞各庄镇位于地铁4号线天宫院站向南4公里，该项目去年底首次开盘，第二期3月9日领证入市，推出90平方米的两居室和120平方米的三居室，均价为1.73万元/平方米，这也是该项目最后一次开盘。　　根据负责给众美城摇号的网站搜房网披露的信息，众美城二期开盘拟售房源300套，前期排号350人左右，而开盘当日去化率为70%。　　昨日，上海商报记者前往该项目销售处，以购房者身份咨询剩余房源数量，一位销售人员表示还剩十几套，另一位则表示还有40多套，当追问究竟还有多少套时，销售人员显得有些含糊其辞，“你问那么清楚还剩多少套有什么用，不管剩多少套，都是先到先得，优先选房”。　　“之前销售跟我说，排号的人多，有可能买不上，开盘那天网上说卖得特别好，没剩几套房了。但昨天销售给我打电话说还有那么十几套房。问了几个楼层和户型，结果销售说都还有，有点纳闷，就剩十几套，怎么能剩得这么全？”曾经在众美城一期排号未果、二期选择观望的任先生告诉上海商报记者，由于自己已经登记购买自住房，因此二期并未进行排号，但考虑到自住房摇号存在不确定性，因此抱着早买早踏实的心态想问问房源的情况。“结果在市住建委网站一查，发现何止十几套，怎么也得100多套呢，这不是骗人吗？”　　上海商报记者登录市住建委官网也发现，此次开盘是众美城1号、2号、6号及7号住宅楼，共300套房源，3月9日开盘至今仅有39套完成网上联机备案，还有24套显示资格核验中，52套已预订，除此之外，剩余未售、未定、未验资房源近200套。市住建委网站也注明，交易网中所有房屋销售状态于每日凌晨进行更新，前一日房屋认购或签约的状态信息将于第二天起自动标识在楼盘表中。　　1：1蓄客量难以支撑80%去化率　　值得一提的是，在众美城项目售楼处，仅摆放了1号楼和2号楼的销控表，2号楼除个别房源基本售罄，1号楼则剩余约20套房源，与市住建委网站的楼盘表大致相符，也是本次开盘的四栋楼里卖得比较好的两栋。而另外市住建委网站显示还有大量可售房源的6号楼与7号楼，销控表则并未在售楼处公示，当询问销售人员时，对方表示“地方太小摆不下”。　　随后当上海商报记者提出要选一套7号楼两居室时，销售人员查询透露，还有18套可选，再追问三居室，则被告知可以挑选的要多于两居室，这与上述“整个项目还剩下十几套”自相矛盾。对于本次众美城的销售情况，一位房企营销总监分析，参与摇号的人数和推出的房源数量仅略高于1：1，这样的蓄客量如果是大品牌开发商开盘去化率最多也就能到50%，中小开发商的去化比例可能更低。“以众美城前期蓄客量来说，要达到当日80%的去化是不可能的。 ”　　“一些关系户，或者网签慢的客户，没有录入系统的，房子虽然已经卖出去，但还是显示可售状态，有这种可能性。”有负责营销的开发商人士向上海商报记者表示，市住建委网站的楼盘表并非完全准确显示销售情况。但他指出，销售最核心的还是要看市住建委的签约数据，楼盘表的更新会有一定滞后，但大致相当。“一般比较规范的开发商会在7-10天内进行更新，从经验来看，销售人员说剩十几套，而市住建委网站显示200多套，这种情况比较蹊跷。”　　瞒报数据意在促动购买者出手　　上述营销总监坦言，开发商对外隐瞒真实的销售数据，以热销来对外宣传，目的是为了促动潜在购买者加快出手，这是房地产销售的一项常用手法。“这种情况旺市和淡市下均有可能发生，但淡市作假的几率会更大。”　　对此，众美城相关负责人坦言，首次开盘蓄客期是去年“金九银十”旺季，之后由于排号时间较久，又经历了春节，使得客户人心浮动。此外开春后，天宫院板块项目扎堆开盘，价格普遍较平，特别是万科橙日前2.1万元低价入市引起市场恐慌，使得地理位置本来就不如天宫院的众美城吸引力降低。　　此外还有业主表示，众美城一期开盘后业主们遭遇了众多问题，包括房屋窗户质量不佳、贷款问题等等，业主已经形成维权行动，这些不良口碑客观上也影响到了二期的销售。上海商报记者 李芊　　“变动”的前奏：　　新盘低预期入市　　3月的第一个周末，上海住宅热门板块天宫院迎来金融街融汇项目的入市。上海商报记者在开盘现场了解到，此次推出的六栋楼为该项目最后一期，房屋为精装修，平均售价2.18万元/平方米，然而当上海商报记者去年探访该项目时，销售介绍，精装房参考价为2.2万元/平方米。过去一年，涨幅近万元的项目在此刻停止了上涨的脚步。　　实际上，最终取证价格相比预期价有差距的并非这一项目。春节后，天宫院区域率先开盘的保利首开熙悦春天开盘均价为2.3万元/平方米，随后开盘的鑫苑鑫都汇、中国水电云立方两个项目均以2.1万元/平方米的单价入市，而在此之前，项目销售人员透露的预期价格均为2.4万元/平方米左右；上海华侨城3月取得预售许可证，销售均价4.05万元/平方米，这个价格和去年9月开盘时的价钱一样，也是苦苦等了半年才批下来的。然而，这些“止涨”的项目只是上海楼市“变动”的前奏，接下来出场的开发商则直接以牺牲预期姿态上演舍价走量。

　　继金融街融汇后，同为一个区域的住总万科橙于3月14日以低于预期2000-3000元/平方米的价格入市，且精装改为毛坯销售。虽然万科立即做出回应称并非公司主动为之，而是严格按照政府相关部门指导意见进行的调整，但房企老大的风吹草动却被迅速理解为行业变幻的风向标。几日后，还未开盘的东亚新华便宣布，旗下印象台湖项目要主动降低预期售价，从之前的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起，原定的精装房也改为毛坯房出售。