2月22日深夜，一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务”的消息在网上不胫而走，瞬间一石激起千层浪，随后陆续传出多家银行等有类似规定和通知。不久，工行、农行、中行、建行和交行等10家商业银行分别通过官网宣布，目前房地产贷款政策并没有发生变化。尽管如此，作为影响房地产市场的关键因素，这起“停贷风波”还是令房地产行业陷入了一阵恐慌当中，杭州不少楼盘也因此出现了降价潮，以快速回笼资金。与此同时，广州、深圳等地的多家银行也频频传出首套房贷款利率再升的消息。近日，记者调查了本地多家银行发现，此次“停贷风波”虽未波及中山个人房贷，但首套房房贷利率较基准利率也普遍上涨了10%，且办理周期也较去年同期延长，“外松内紧”的趋势明显。对此，有分析人士表示，银行对房地产开发贷款的风险意识增强，应该是大势所趋。十大行回应停贷风波尽管从去年开始，有关银行收紧房贷的消息就没有停止过，但没有哪一次有这次的影响力这么大。在“停贷风波”爆发后不久，A股市场上的房地产板块出现大跌，其中，中南建设、中华企业等6只股票跌停。一时间，市场上看空房地产的情绪极为浓重。为平稳市场恐慌情绪，2月26日，包括国有银行和股份制银行在内的13家上市银行纷纷发布澄清公告，否认停贷传闻，并表明房地产信贷政策没有变化。记者注意到，在此次发布的公告中，大型国有银行均表示2014年房地产信贷政策保持平稳。其中，中行相关负责人表示，2014年中行坚持区域优选、客户优选、项目优选，合理把握投向，重点支持经营管理稳健、开发经验丰富的企业项目和中小户型普通商品住宅项目。而股份制银行对于贷款结构的调整早已经开始。除了兴业银行之外，平安银行相关人士在公告中称：“自去年以来，根据差异化经营战略，平安银行信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务有意识进行了压缩，优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。”“ 这么多家银行同时发布公告，说明监管层维稳的意图比较明显，但是银行贷款结构该调整的还要继续调整。 对于房地产贷款，未来肯定不会一刀切，而是从开发商资质、销售额、还款能力等多方面综合考虑。 ”一位国有银行内部人士对记者分析道。中山个人房贷依然紧既然各家银行均否认了全面停贷的传闻，那么中山地区目前的房贷发放情况如何呢？记者昨日调查获悉，与往年不同的是，尽管春节已过，但目前中山各银行的个人房贷仍然偏紧，与节前比并无太大变化。“ 我去年11月份在一家国有大行申请的房贷，到现在3个多月了，仍然没有消息。”家住东区的宋小姐说，她当时还专门找的一家发放房贷较多的银行，但到现在仍然没有发放下来。随后，记者又以普通消费者身份询问了多家银行的个贷经理，这些客户经理均表示银行肯定会放贷，但要排队，具体要排多久，无法确定。“去年积压的客户太多，再加上新增的贷款申请堆积如山，所以虽然开年以来我们在不断发放贷款，但还是不够用，经常都是刚一开闸，额度就放光了。”某商业银行个贷部经理黄女士对记者说。记者在采访中还了解到，今年银行对于涉房贷款也越来越谨慎。 一位贷款业务负责人表示，该行现在已经全面收紧房地产贷款，尤其是个人按揭贷款，因为它的贷款周期长，房价受到国家调控政策影响而贬值的可能性极大。“ 其实目前贷款额度紧张在每个银行都是一样的，正常一个月之内贷款审批才会下来，但现在只有能比这个时间长，不会比一个月短。”一家银行个贷部门的负责人介绍说，往年3月份前后会收到央行下发的一个信贷政策工作意见，今年的还没收到。对于银行持续收紧房贷，业内人士认为，去年楼市火热，成交量大幅度增长，房贷需求水涨船高，使得房贷额度提前收紧。 受2013年下半年房贷申请积压过多和目前银行贷款额度偏紧的双重影响，等待办理房贷的购房者排起长队。 年末压制的一批信贷需求已在年初大释放，而1月份银行较大的信贷放款额度已提早透支今年的信贷额度，未来资金环境趋紧不言而喻。首套房贷款利率普涨10%与往年“ 年初松、年末紧”的贷款规律不同，今年开年以来，各银行对房贷业务不仅没放松，房贷利率的折扣优惠更是成为一种传说，经记者调查发现，中山银行的首套房贷利率普遍上涨10%，甚至有银行已经突破20%，仅恒生银行表示尚有9.8折外，首套房利率优惠已经遍地难寻。“ 这已经是我问到的最低利率，即使是合作楼盘也基本没得商量。”上周五，面对记者的询问，交通银行一工作人员如此表示，首套房贷上涨10%已经是普遍做法，打折早已成为过去式，即便同贷书申请成功也未必立刻放款，预计至少要等3个月以上，这已经算较快的时间。中国银行的工作人员则表示，可能部分合作楼盘会有适当的折扣，但是仅限优质客户，即会参考过往信用、在自家银行存款的情况来待定，但也不能避免利率上浮，只是同期比部分银行要低一点，最低也是5%以上。 中信银行则是记者问到的首套房贷利率浮动最高的银行。 按照工作人员给出的“ 约8至8.1之间”的5年以上贷款利率计算，结合日前中国人民银行给出的基准贷款利率6.55，算出上浮了约23%。 这个贷款也是近年来首套房贷利率浮动中最高纪录。那么是否中山的首套房贷利率优惠已经消失？答案是有，可惜只剩一家。恒生银行的工作人员告诉记者，目前该行仍有9.8折的优惠，但名额不多，估计很快就会取消。据记者回忆，早在去年下半年，当中山各家银行纷纷上调首套房贷利率时，便只有恒生银行坚守利率优惠，不过只针对优质客户。开发贷现名单制管理中小开发商受影响大除了个人房贷外，房地产企业的开发贷也逐渐收紧。记者从多家银行获悉，已有银行针对开发企业贷款采取了提高信贷门槛、严格控制新增额度、提高贷款利率等方式防范风险。中山一家国有大行的相关负责人表示，目前该行针对房产开发类贷款审批的方式是，报送总行评定后制定一个入围名单，没有进入这个名单的企业贷不到款，“一般来说，没有进入全国开发企业100强的企业很难进入这个名单。”一家国有大行中山分行信贷科人士也称，该分行已对各级别的开发商贷款标准进行了细化，重点参考指标包括项目资本金情况、开发商流动性情况、项目所在区域、开发商综合评级等。此外，还明确规定对“ 地王”项目不能放贷；严禁对项目资本金不足、“ 四证”不齐的房企或项目放贷；对存在囤地、捂盘行为的房企不再发放新增贷款，并收回已发放贷款。中山金元证券投资顾问熊孟伟告诉记者，从去年年底到现在，银行的开发贷和个贷都卡得很紧，一个重要原因是受到互联网金融冲击以及利率市场化的趋势，存款利率的提高在所难免。一旦存款利率提高，也就意味着贷款利率也要提高。 目前属于窗口期，银行有自己的考量，一下子把贷款放出去，显然不划算。“总体而言，银行贷款趋紧原因在于利率的博弈上，对于银行而言，房贷还属于优质的贷款，银行不会轻易停贷。”熊孟伟说，按照目前趋势看，银行对一二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三四线城市和中小型开发商的业务将会趋于谨慎甚至暂停。中山某房地产开发商相关负责人则表示，目前的贷款没有受到太大影响。“现在的融资渠道一切正常，个别银行停贷的风声一直都有，也不知道什么时候会停。不过，目前房地产行业融资紧缩是事实，该行业作为资金密集型、杠杆率最高的行业之一，利率市场化加速和行业渐进去泡沫的过程对其影响很大。 从今年起到未来几年，我国房地产市场结构、模式和周期可能会有所改变。”该负责人说。算笔账利率的变化对全部购房成本而言影响究竟有多大？记者在走访中了解到，目前中山多家银行中，除平安银行明确暂停个人住房贷款外，其他银行都还可以接受个人房贷业务，不过，发放的时间难以保证，此外首套房贷贷款利率最低也需要上浮5%。想想过去的八五折优惠，这一路走来，购房者究竟要多支出多少还款额？记者为此算了一笔账。全部购房成本应该是购房款与税费、利息支付的总和，为计算方便，以总价200万元90平方米以内的住宅为计算样本。考虑到刚需购房者手中的资金并不充裕，按首付30%、商业贷款 140万元，等额本息还款方式，分30年还清来计算，当可以执行八五折优惠利率时，每个月的还款额为8196.72元，当利率上浮5%之后，每个月的还款额增加至9199.34元。30年间，支付的利息增加超过 36万元，相当于房价的18%。相关降价会否蔓延？“停贷风波”事件后，据多家媒体报道，杭州房价出现下跌。杭州城北的德信北海公园项目，近期将6号楼的尾盘以15800元/平方米的价格进行了促销，比之前18000元/平方米左右的价格大约下降了12%左右。该盘的降价对周边的竞争项目形成了一定的压力，天鸿香榭里、协安蓝郡等楼盘也有降价促销的举动。“总体看来，杭州房地产市场整体供大于求，去化缓慢，不存在房价继续大幅上升的动力。但个别楼盘降价行为不会成为行业普遍现象，就全国整体房地产行业来看，彻底崩盘的可能性不大。”中山某业内人士说，虽然广州、深圳降价的消息也开始见诸报端，但据他了解，目前仅是开发商推出的让利促销活动，暂时还没有明确打出降价的旗号。如广州时代花生推出8.8折优惠活动，据该盘销售人员介绍，实际上并没有降价，2月比1月还小幅涨了1个点。瑞银证券分析师李宗彬称，杭州、常州等城市的少数楼盘近期采取降价促销的措施，可能是因为项目开发商新增土地储备较多，面临一定的资金压力。“实际上，2014年整个房地产行业都面临资金压力，尤其是在2013年通过信托、基金、债市等渠道融资然后高价拿地的房企，如泰禾、融创等，负债率已超过100%，一旦房子滞销，将直接影响公司现金流。”他表示，上市开发商业务较为集中的一二线城市，2013年新开工面积仅增长14%，不足以导致“供需趋于平衡或偏紧的局面”在短期内逆转。杭州、常州等供给偏大的城市出现的降价销售现象，不会蔓延至整个一二线城市，但房价涨幅回落将是行业趋势。广发证券分析师乐加栋认为，三线城市普遍库存水平较高，且去化周期较长；二线城市中，青岛、温州、宁波、南昌、无锡、沈阳等城市的库存水平去年均出现了大幅上升，这些城市房价可能面临较大调整压力。作为三四线城市，在这样的大环境下，中山楼市又呈现出了怎样的动向？有数据显示，中山市2月份商品房网签成交套数为3531套，成交面积约为37.7万平方米，成交均价为6270元/平方米，量价均出现不同程度的下降。其中，2月份商品房网签成交套数环比1月份的6381套出现较大跌幅，两者相差2850套，跌幅约为44.7%，暴跌近半，同比2013年2月份的4061套也跌了530套，跌幅约为13.1%。而2月份商品房网签成交均价比没有大幅下降，相对1月份的6521元/平方米快触及限价令的6590元/平方米，下降了251元/平方米。“2月是传统的淡季，量价有所下降属正常现象，与停贷风波关系不是特别大，不过我们也应该看到，在接下来即将到来的楼市小阳春中，信贷政策的收紧也会对楼市造成一定的影响。”天域置业营销经理蔡艺园表示，不少开发商已经意识到这点，于2月底至3月初掀起了一股优惠潮，包括打折、低首付及晒出最低价吸纳购房者，其中最让业内震惊的是雅居乐集团为旗下项目启动的系列优惠。“没办法，现在所有人都要回流资金了，如果连雅居乐都这样做，估计今年5月份之前整个中山市场都会很惨。明面上不降，暗处恐怕也会全部降价。”有业内人士对今年市场颇为悲观，“已经有开发商表示能赚多少钱回头再说，先收回成本。”该业内人士表示，不敢明降，是怕出现杭州那样老业主嫌物业贬值怒砸售楼部的情况，中山可能会通过1万元抵5万元，礼包、送装修等形式，在不触怒老业主的情况下调整价格。

虽然房价调整属于正常的市场行为，不过业内对2014年中山房价更多的是看涨不看跌。“相比周边的佛山、惠州、东莞、珠海等城市，中山多年来一直都被称为价格洼地，原本就只卖到每平方米6000多元，不可能会出现杭州那样的降幅”，蔡艺园表示，就算房价会调整，照这几年的市场表现来看，中山的楼价最多也是在200元上下浮动，大体上还是稳字当头。中山中原地产市场拓展总监植建军也认为，中山楼价下调的空间已基本没有，开发商大多在以成本价销售住宅，期望在商业上赚一些，如果房价进一步下跌，开发商可能宁可捂盘也不愿继续降价。