2014年伊始，土地市场成交延续着火热态势继续高位运行，在不到2个月的时间里，上海市的土地出让金已达615.5亿元，与此同时，住宅成交却悄然转冷。 利率由85折到上浮5% 相当于房价涨18%？ “21楼的那套房子装修比较好，加上业主又买了房子，不是特别着急卖这套，所以对于价格比较坚持，没有还价的空间。”当记者问链家地产工作人员小汤天通苑区域的房子是否有议价空间时，他告诉记者，“13楼的那套房子业主说，如果房子不好卖，可以降5万元，也就是170万元。” “如果想多贷点款，咱可以走商贷，到时候看看能不能给做个9折（优惠利率）。”小汤劝慰有些犹豫的我，当然，小汤的口气也不甚肯定。 记者在随后的走访中了解到，目前上海多家银行中，除平安银行明确暂停个人住房贷款外，其他银行都还可以接受个人房贷业务，不过，发放的时间难以保证，此外，交通银行和渤海银行还表示，首套房贷贷款利率也需要上浮5%。 “虽说我们行没有停止发放个人住房贷款，但是也的确没有贷款额度。”建设银行位于上海东城区某支行的客户经理无奈的表示，从去年12月份到现在，我们一笔个人住房贷款都没有发放过。 利率的变化对全部购房成本而言，影响究竟有多大？ 全部购房成本应该是购房款与税费、利息支付的总和，为计算方便，以总价200万元90平方米以内的住宅（新建商品住宅或房产证满五年业主唯一的二手住宅）为计算样本。考虑到刚需购房者手中的资金并不充裕，按首付30%、商业贷款140万元，等额本息还款方式，分30年还清来计算，当可以执行85折优惠利率时，每个月的还款额为8196.72元，当利率上浮5%之后，每个月的还款额增加至9199.34元。30年间，支付的利息增加超过36万元，相当于房价的18%。 购买90平方米以下住宅，若为首套房，仅需缴纳1%的契税，也就是2万元，当可以享受85折优惠利率时，全部购房成本约为357万元；当利率上浮5%之时，购房成本上升至393万元，相当于全部购房成本上涨10%。 中原地产首席分析师张大伟指出，银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素，从房地产发展的历史上可以看出，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。 首付款杠杆率不足1：2 对于在二手房市场上苦苦寻觅的购房者来说，房贷是一个来不及考虑的话题，首付够不够，才是当下首要考虑的问题。二手房市场上可供刚需选择的房源并不多，二手房首付款的杠杆率不足1：2。 以亚运村安慧里一区一套报价为208万元的45平方米一居室为例，链家地产工作人员给记者算了一笔账。首次购买住宅可以贷款123万元，从表面来看，这种贷款方式只需要准备85万元的首付款，但事实并非这么简单。二手房交易涉及最低过户指导价和是否为普通住宅两个问题，当贷款123万元时，这套房子的网签单价就超过了3.24万元/平方米，而这个单价，是安慧里地区认定是否是普通住宅的价格临界点。在这种情况，这套住宅将被认定为豪宅，所以，还需要缴纳3%的契税和5.6%的差额营业税，大概是13.9万元，此外还要支付2.7%的中介服务费，大约5.6万元，再算上房屋评估费用等支出，至少需要准备105万元。 为了规避高额的税费，有些购房者选择减少贷款额度，当然，这就需要凑足110万元的首付款，那么，这时就只需要交1%的契税了。再加上中介服务费和房屋评估费用，需要准备116万元左右。 过户指导价与实际成交价格中间存在巨大的差值，加上本应由业主缴纳的各项税费全部转嫁到购房者身上，这两项因素是导致购房者首付款杠杆率低的重要原因。 记者在西城区天宁寺桥附近的地产中介了解到，该区域的过户指导价格与实际售价同样存在巨大落差，某小区30平方米左右的loft售价在200万元左右，而实际评估价格却在100-110万元之间，假设考虑公积金贷款，购房者需要准备120万元左右的首付款，此外还有中介费以及过户所需的税费。 如此计算，二手住宅的首付款杠杆率不足1：2。在信贷继续从紧的情况下，过户指导价与实际成交价产生巨大落差，这些因素都加剧了购房者的观望情绪。

根据链家地产市场研究部统计，截至25日，2月份上海二手住宅成交4224套，较1月份前25天环比下降46.3%，较去年同期下降45.3%。另外，2月份二手住宅成交均价为29310元/平方米，环比微降0.7%。