广州二手楼市改善型需求上升　　随着房贷的收紧，广州二手楼市交易结构发生巨变。羊城晚报记者连日调查采访了解到，由于房价一路飙升，此前那些虽然环境差、无电梯、楼龄长，但因地段好并配有不错学位且单价相对便宜，广受消费者追捧的二手房，现在却因难以申请到贷款而交易量大跌。相反，那些楼龄在十年以下的二手房却因单价较同地段新房便宜数千元甚至上万元，且相对“大龄”房源容易申请贷款而成为二手楼市交易主流。　　“31岁”二手学位房贷款无法办理　　“当时跑了好多地方，我们就对这里的房子比较满意，是培正小学的学位房，尽管周边环境不太好且房子比较旧，但房子不临街，晚上不会太吵，而且生活、交通也方便，单价较那些十多年楼龄的房源也便宜了万元左右，70多平方米，总价210余万元。”为了宝贝女儿，韩先生夫妇买房下了很大的决心。然而，在其准备与业主签合同时，问题却来了。“房子只能一次性付款，业主告诉我从公积金中心、商业银行那里都拿不到贷款。”韩先生说。　　原来，韩先生看上的这套房子的“年龄”已经31岁，且是砖混结构，而广州市公积金中心拒绝为砖混结构房屋放贷，大多数商业银行又拒绝为30年楼龄以上的老房子放贷。　　记者采访了解到，多家商业银行和广州市公积金中心对一些老房拒绝贷款的理由是“风险太大”。　　正因为如此，“老龄”二手房交易量大跌。“现在楼龄超过30年的房子的交易量跌了三成左右，目前这类房子的买家基本都是一次性付款。”中原地产越秀区一门店工作人员称。　　满堂红和合富置业相关门店的一些工作人员在接受羊城晚报记者采访时也称，现在不少超过30年楼龄的房子因无法贷款而被冷落。“超过25年楼龄的房子现在都不好申请贷款，尤其是砖混结构的，所以此类房子的交易量也大打折扣。”合富置业位于荔湾区一门店的工作人员称。　　十年以下楼龄房源成交易主流　　与成交量明显回落的“高龄房”相比，近期次新房交易明显回暖，成为二手房交易的主打。媒体人小孙打算在天河区购一套二手房作为婚房，最近中介给小孙介绍了一套位于员村附近的南向小三房，结构和周边环境都不错，不到七年的次新房，单价33000/平方米，较附近新房每平方米低近万元。小孙看过之后非常满意，但由于要出差，就跟中介公司约定延迟两天后再与业主签约付定金，然而等到小孙出差回来后，却被告知该房已被另一买家买走。　　“最近二手房中十年以下的房源成交速度明显加快，前段时间从看房到成交，至少要半个月至1个月，最近一旦看中就要赶快出手，否则一转眼就与‘心水房’擦身而过了。”同样有过此类购房经历的阿东也这样表示。“现在成交的二手住宅中，十年左右，尤其是十年以下楼龄的房子居多，占总交易量的六成之多，购房群体多以80后为主，楼盘素质较高的小两房、小三房等中小户型电梯房成为他们主要的购房目标，而前一段时间成交较旺的楼梯楼、楼龄10年以上，特别是15年以上的老房子，成交量则明显减少。”中城地产负责人刘小姐称。　　而满堂红、中原、合富置业以及煌家地产的一些门店工作人员在接受记者采访时也称，目前市场由十年以下房源成交占主导。“十年以下房源成交占总成交量的近七成。”上述煌家地产工作人员称。　　提醒　　签合同前先看房产证年限　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，如果需要贷款买房，最好别选楼龄太长的房子，从去年11月开始，所有超过30年楼齡的房源都难以申请贷款。因此，他提醒购房一族在与业主签订购房合同时要看其房产证的具体年限。另外，对于20年左右的房源，在签购房合同前要先了解清楚其最长贷款时间，然后再根据自己实际的经济情况来选择。　　2013年广州二手住宅交易同比增五成，有专家预计——　　今年二手楼价涨幅　　或低于去年　　近日，广州国土资源与房屋管理局公布的最新统计数据显示，2013年广州二手住宅登记交易近8.9万宗，727.2万平方米，同比均增长五成左右。　　2013年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需主导，但改善型的比例有所增加，高端买家的活跃度较以往提升，首置需求独撑大市的格局明显改观。据合富置业统计的数据，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年的近七成回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所回升。　　对于今年的市场走势，合富置业首席市场分析师龙斌分析认为，2013年年底交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。同时他还表示，鉴于全国整体大环境仍然较好、城镇化进程提速、人口红利、一线城市的资源优势等根本性宏观因素没有实质性变化，预计这种低迷的态势或会在2014年一季度左右有所好转。不过，龙斌认为，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计大致恢复到较正常、平稳水平，即2014年一季度平均成交量大约与2013年第二、三季度相当，2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。　　龙斌还称，随着楼市的恢复，二手楼价预计稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。(羊城晚报)