各地“限购”松绑的新闻不绝于耳。粗略统计，包括温州、杭州、济南在内的30多个城市已于近期放松或者取消限购政策，而我相信，这份名单还会不断“扩军”。早在去年8月，我就说过2014年一定会有城市放开限购，今年5月我也提过放开限购其实已经不重要了。 在我看来，限购松绑并不值得受到如此关注，这剂所谓的“强心针”更多起到的还是心理上的安慰作用。我一直认为，限购带来的最直接效果，仅仅是影响市场预期，可能促进部分观望的购房需求逐步释放，对于房地产大势则影响不大。不可否认，放松限购的城市局部区域和部分楼盘销量会有一些提升，但这只是小行情。对于销售量的提升区间，也就是在39-50%之间，而全国仅46个城市限购，就算全部放开，对全国的销售影响也不会超过5%。 从不同城市来看，上海市场仍然将延续上半年的状况，成交不会有明显改善。其背后核心还是自住房政策的扭曲效应。因为自住房把刚需客群都吸引走了，所以自住房的摇号比例从20：1一直上升到40：1、60：1、100：1。就算是100：1，也比福利彩票的中奖率要高得多。就算中奖率再低一点，产权只有70%，那又怎么样呢？刚需客户买到即是赚到，以六环每平米2万元的房价计算，100平米住房可以少付60万元，这可是很多人一辈子才能挣到的啊。 买到的人开心了。买了自住房土地的企业想必开心不起来。配建自住房要亏本，“堤内损失堤外补”，商品房只能提高价格，但又影响销售，因此上海土地市场冷下来就是很自然的事。我相信，自住房政策迟早要调整。 而杭州市的萧山、余杭等区放开限购，可能会提升销量，但预期不宜过高，价格上的增长空间也不大。一旦价格有所上升，销量一定会下降。杭州市中心区140平方米以上放开限购也不会带来销售量的明显上升，一方面，这部分的供应量和需求量有限，另一方面原因是浙江民营经济整体现状不好，小企业日子难过、投资投机性需求锐减、或已移师海外。 其他一些城市放开限购政策，销量也会有所提升，但能持续多久仍是问号？开发商绝不能抱有侥幸心理，仍然要贴着市场走，以去库存为核心目标，市场是一个受过惊吓的小兔子，是经不起一惊一乍的。 其实，限购不是市场行为而是政府管制，退出限购也不是救市、而是纠错，是回归中央政府提倡的“以市场为主导”。限购限制的是投机性和投资性行为，在当前房价上涨预期已被打破的情况下，投资性投机性需求已经大幅减少，限购已经没有什么太大的实际意义了。当然，目前一线城市供求矛盾仍然突出，一线城市的行政管制在一定时期内仍有存在的合理性。 限价更是如此，有人愿意买高价商品房只会给政府带来土地溢价和税收溢价，并没有什么不好。富人有钱可以多捐点出来，甭管是以什么样的形式。政府多拿点钱可以做好事、惠民生。高端市场放开对于调节两极分化、提高财政转移支付能力总是大有好处的。 既然限购放开不是关键，那什么才是关键？ 限贷！限贷才是房地产市场的“核”武器。 唯独限贷政策的调整，一定会对需求产生比较大的刺激。目前市场正处于供求基本平衡、供略大于求的市场相对均衡之中，真正影响市场供求关系的是刚需和改善型需求，如果放松限贷政策，市场需求一定会发生井喷。 比如，银行对二套房贷款首付比例如果降低二成，改善性客户一次性付款就可以少付几十万元，会使现在购房人群至少增长10%。过去已经有了很多这样的例子，因为付不起首付而眼睁睁看着房价上涨，导致购房梦想破灭。 而降低贷款利率十个百分点，会使刚需购房人群每月还款减少支出500元以上，刚需购房人群又会增加10%，增长的人群会使整个市场供求关系和预期发生根本性的逆转，从而引发房地产市场的暴涨进而暴跌。这是绝大多数人包括品牌开发商都不希望看到的。 限贷政策影响巨大，的确应当慎之又慎！（新华网）