1.背景介绍

2017年12月7日，巴塞尔银行监管委员会（以下简称巴塞尔委员会）发布公报，宣布旨在加强银行业监管的第三版巴塞尔协议改革最终方案（以下简称巴塞尔协议III）已完成修订，去年由于全球疫情蔓延等原因，巴塞尔委员会将巴塞尔协议III的实施日期延后一年，计划从2023年1月1日开始正式实施。巴塞尔协议III的框架是巴塞尔委员会应对国际金融危机的核心举措，旨在纠正危机前监管框架中存在的一系列缺陷，为银行体系稳健运行，更好地服务实体经济提供监管基础，其主要内容包括信用风险标准法、信用风险内部评级法、信用估值调整风险最低资本要求、操作风险最低资本要求，以及整体底线、杠杆率的要求说明。

巴塞尔委员会允许银行在计算信用风险资本时，在标准法与内部评级法中进行选择。标准法覆盖的范围包括主权风险暴露、非中央政府公共部门实体（PSEs风险暴露）、多边开发银行风险暴露、银行风险暴露、担保债券风险暴露、证券公司及其他金融机构风险暴露、证券公司及其他金融机构风险暴露、公司风险暴露、次级债、股权和其他资本工具、零售风险暴露、房地产风险暴露。

现行的《商业银行资本管理办法》中，房地产风险暴露对个人住房抵押贷款的风险权重为50%，对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加的部分风险权重为150%。而巴塞尔协议III标准法中将房地产风险暴露划分为三种类型，并详细介绍了贷款价值比（LTV），房地产价值拆分等多种计算风险暴露的方式。

接下来，小编将对巴塞尔协议III下房地产风险暴露的计算进行详细的介绍。

2.巴塞尔III中房地产风险暴露的计算

2.1 房地产风险暴露分类

巴塞尔协议III将房产地产风险暴露分为以居住用房地产为抵押的风险暴露、以商业用房地产为抵押的风险暴露和房地产开发风险暴露，其中:

●居住用房地产风险暴露是指以各方向满足法律法规上认可的住宅用房地产为抵押的风险暴露；

●商业用房地产风险暴露是指以不满足居住用房地产定义的任何不动产为抵押的风险暴露；

●房地产开发风险暴露是指公司或特殊目的载体提供的用于居住用房地产或商用房地产的土地收购、开发和建设的贷款。

2.2房地产风险暴露计算

巴塞尔协议III根据类别设定了更细分的风险权重，并依据还款是否依赖于房地产产生的现金流进行了差异化的风险权重设置。房地产风险暴露的计算方法见下图：

图1 巴塞尔协议III中房地产风险暴露计算方式

首先，对图1中的房地产贷款基础标准进行说明，具体包括以下六点要求:

1.房地产已完工。即为风险暴露提供担保的房产必须完全完工；

2.法律上可执行。房地产债权应在法律上可执行，如果债务人违约，抵押合同和相关法律协议应确保银行可以在合理时间内将抵押的房地产变现;

3.对房地产的债权。贷款银行拥有对房地产的第一顺位留置权，或单家银行持有该房地产的第一顺位留置权以及后续的低顺位留置权，没有另一家银行的中间留置权；所谓留置权，是指债权人因合法手段占有债务人的财物，在由此产生的债权未得到清偿以前留置该项财物并在超过一定期限仍未得到清偿时依法变卖留置财物，从价款中优先受偿的权利；

4.借款人的偿还能力评估。银行应制定房地产抵押贷款的贷款审批标准，并根据债务人还款对房地产所产生的现金流的依赖程度，进行相应的定性、定量分析；

5.审慎的房地产估值。房地产应该按照贷款价值比（LTV，即贷款余额/房地产价值）的计算规定进行估值。房地产价值不得取决于债务人的表现；

6.文档要求。应全面记录贷款发放及监测所需的所有信息，包括债务人的偿还能力和房地产估值信息。

如图1所示，对于房地产开发风险暴露，通常风险权重为150%，但是满足房地产贷款基础标准且预售或者预租合同占总合同金额或在险股权价值金额比例显著（例如项目资本金比例为50%(含)以上）的房地产开发风险暴露的风险权重为100%。而计算居住用房地产和商业用房地产风险暴露时，需要先判断还款来源是否依赖于房地产所产生的现金流，如果债务人收入中50%以上（不含50%）来自该房地产所产生的现金流，则视为依赖于房地产所产生的现金流，否则，视为不实质性依赖。其次，需要区分是否满足前述的“房地产贷款基础标准”，选择采用“LTV”法、房地产价值拆分方法、赋交易对手权重、或者直接默认权重等方法来确定风险权重。居住用和商用房地产风险暴露计算方法相对复杂，下一章节，小编将对居住用和商用房地产风险暴露计算的几个关键环节进行介绍。

2.3“LTV”法如何计算房地产风险暴露？

什么是“LTV”？

1.LTV即贷款价值比。等于贷款余额除以房地产价值的比率。其中：贷款余额：包含未偿还的贷款额和未提取的承诺金额，不可扣减准备金和其他风险缓释，但可扣除满足所有表内净额结算要求且无条件不可撤销的、仅用于偿还抵押贷款而在银行开立的质押存款账户。

2.房地产价值：贷款发放时的初始价值。如果不是因为某些特殊原因导致房地产价值永久性下降，不需要对房地产价值进行调整。

3.对同一房地产担保的不同贷款，应将贷款金额合计以计算贷款价值比。

明确了LTV的计算方式后，根据计算结果明确LTV所属的区间，巴塞尔协议III对每一个LTV所属的区间都有明确的风险权重。

1.居住用房地产按照房地产LTV计算的风险权重

通常在相同档位LTV的情况下，还款实质依赖于房地产所产生的现金流的居住用房地产贷款其对应的风险权重，会比还款不实质依赖于房地产所产生的现金流居住用房地产贷款的风险权重高出10%~35%，且LTV越高，风险权重的差异越大。

2.商用房地产按照房地产LTV计算的风险权重

商用房地产风险暴露相较于居住用房地产风险暴露，在计算上会更加严格，相同LTV对应的风险权重明显大于居住用房地产。

2.4“房地产价值拆分”方法如何计算房地产风险暴露？

房地产价值拆分方法只适用于还款不实质依赖于房地产所产生的的现金流、且不满足LTV计算的审慎要求时，可作为“LTV”法的一种替代方案，以居住用房地产风险暴露计算为例，计算方式如下：

1.低于房地产价值55%的部分按20%风险权重计算；

2.其余部分按交易对手计算权重：

●对个人风险暴露75%；

●对中小企业风险暴露85%；

●其余为交易对手无担保风险暴露的权重。

3.若银行不能完全该房地产的留置权，则需要区分留置权的优先级进行判断：

●银行对房地产持有次级留置权，且存在未被银行持有的高级留置权。

例如：一笔80万元的个人住房按揭贷款，抵押房产的价值有100万元，且有另一家高级留置权的银行对该房产持有10万元的留置权。那么，适用于20%的风险权重部分=max(100*55%-10,0)=45万；剩余部分按照个人贷款75%的风险权重计算。该笔个人住房贷款的风险暴露=45*20% (80-45)*75%=9 26.25=35.25万元。

●银行与其他机构对房地产持有同等留置权，但不存在其他高级或者次级留置权。

总结来说，当银行持有次级留置权时，适用20%风险权重的部分需要扣除高级留置权的金额；当银行与其他机构持有同等的留置权，适用20%风险权重的部分需要根据银行的权重占比对房地产价值进行拆分。

以上就是小编关于巴塞尔协议III下房地产风险暴露计算的分享，供您参考。