买房人最怕什么？是交着贷款收楼无望的烂尾楼，还是巨大无比的公摊面积？其实这两个令很多买房人深恶痛绝的两大「顽疾」，都源自于香港地产商的发明。

一是期房，二是公摊面积。

这两大发明虽然漂洋过海传到内地有诸多不同，但是近年被骂得太多了，不得不让人把帐记在香港地产商头上。他们子孙显贵，可是普通人的子孙只能受罪。

香港的房价高到什么程度？蔡少芬的家只有80㎡，但在香港却可以说是豪宅了。这在内地人眼里，80平也只能算刚需盘或者改善盘。

所以香港的明星也扎堆跑内地买房置业。买不了京沪的房子，不少明星将目标转移至广东，退而求其次的选择，毕竟离家乡近，买房资格也更容易。

广州、深圳还没完，佛山、中山、珠海等二三线城市也包含在内。港台明星扎堆来广东买房，正在成为一波浪潮。

香港演员佘诗曼就与曾饰演过《天龙八部》游坦之、《巾帼枭雄之义海豪情》梁非凡的香港演员麦长青先后被发现在广州定居。

港台明星跑内地能全款买豪宅，普通人羡慕嫉妒恨也只能继续搬砖，对亲朋好友掏空六个钱包还烂尾的房子骂骂咧咧，但其实更应该批判的是烂尾楼的一大导火索——预售制。

预售制最早起源于香港，1994年正式引入内地。预售制的雏形来自于“卖楼花”。听起来很文艺，可真是“温柔刀，刀刀割人性命”。

香港商人吴多泰和霍英东这两个大聪明对销售模式的改革和创新，“分层出售、分期付款”制度创新开启一轮地产牛市。

霍英东，这个有名的爱国人士首创“卖楼花”，也就是分期付款的卖楼新方法。

第一期要先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%，然后按进度交第三期、第四期……最后一期的余款10%，于领到入伙纸时清缴。

这个“买楼花”名字还挺文艺的，是以“开花结果”作为比喻，意思是指买家掏钱买的时候，楼宇还只是一朵“花”，等到钱交齐了，“花”也结成“果实”了。

从1955年开始，通过这一手法，仅仅3年时间，就狂赚2000多万，在香港独领风骚。要知道，那时的香港，能与霍英东财富比肩的的富豪屈指可数，四大家族更是还没成气候。

后来的故事我们都知道了，内地“抄作业”，预售制开始成为全额买房钱不够的人必经之路，直到今天。

虽然是照抄，却不是单纯抄答案这样简单，预售制交易流程的节点上的差异引来了无数骂名。

香港开发商从拿地到预售，再到购房者付首付，这就是所谓的“楼花”。到这，预售制一直在原封不动的照搬，可再往后就开始跑偏了。

香港“楼花”与内地的预售制在管理机制方面有着本质差别：预售制中的首付，直接付到了开发商的专项账户中，银行只是起到一定的监管作用。

香港的“楼花”却是直接交到律师行开设的专项账户中，然后根据工程进度给开发商支付款项。

相比之下，“楼花”的资金监管要比预售制严得多。开发商想用钱，必须通过银行、律师行、开发商三方监督配合才能完成。

而预售制只有开发商和银行，没有第三方介入，从中搞搞小动作，挪动挪动资金，购房者根本毫不知情。

更关键一点是“楼花”在整个预售阶段不需要付款、也不用申请贷款、更不用按揭还贷。等到项目进入后期结算阶段，开发商向有关部门付清拿地的费用后，购房者这个时候才能拿着地契去申请贷款。

也就是说开发商因拿地、工程建设所带来的风险，并不会转嫁到购房者头上。

一旦资金链断裂，房子建不成了，买房的人也就不必申请贷款了。所以，香港开发商申请贷款一般都比较严格，没有足够的资金支持根本不敢拿地。

第二大顽疾就是「公摊」面积。

「公摊」的产生和「卖楼花」有相同的原因——想让更多原本买不起房的人买上房。

90年代的时候，中国还没有公摊这个概念。楼梯、过道这些公共面积成本支出较高，开发商难以承担，业主一起摊派成本，就能实现共赢。

霍英东在香港首创了公摊面积 。但香港的公摊面积是很明晰的。

开盘时，公摊面积的计算公式会公之于众，还专门请律师做市场公证，告诉香港购房者，哪里被公摊，又公摊了多少。

当时业主心知肚明，虽然有公摊，但可以享受低房价，所以是能够自洽的。

但后来逐渐变味了，开发商们取消了公示“公摊面积”，开始在里面大量注水，还开始注水竞赛。

购房者拿到房子发现实际得房面积大大缩水，买的房子就像注水猪肉一般。 这也引起了很多香港人的反感。

直到2013年4月，公摊面积才被香港政府取消。香港政府发布《一手住宅物业销售条例》。明确规定，新房销售只能用“实用面积”来表达面积和售价。

违反规定者将处以100万-500万港币罚款，同时还将面临3-7年监禁。 至此，作为发源地香港，正式且彻底告别了沿用半个多世纪的“公摊面积”，而内地迄今为止还在沿用。

公摊面积能荒谬到什么程度？2010年，山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积。

开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，二百多户维权无望的业主欲哭无泪。开发商倒是硬气得很，对过来维权的“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”！

卖楼花、公摊面积等诸多制度在将香港房价不断推高的同时，也为其他一些城市土地与楼市制度做了示范，其它国家和地区效仿和吸收了香港地产商的经验。

对于很多眼睁睁看着香港房价攀升而买不起房子的香港人来说，香港是一个不折不扣的地狱之城；对于其它学习了香港地产相关制度的国家地区的人来说，香港算是“万恶之源”了。

香港的房价高到什么程度？内地房价高峰深圳看了，也要说墙都不服就服你。

网上曾流传一个湾仔“套房”放租，面积120平方呎，约11.15平方米的一个房子，月租7500元，最特别的是床边设置了厨房和洗衣机，有网民笑指“可以瞓喺度收衫”，可以睡着收衣服。这就是香港人的福报。

香港，已连续12年蝉联全球房价最难负担城市之首。

在今年3月份国际公共政策顾问机构Demographia的国际住房负担能力调查中，香港再一次成为最难负担的市场，房价对收入比率由上一年度的20.7升至23.2，较之2019年的20.9增加了2.4个百分点。

在这份调查报告中，Demographia是根据截至2021年第三季度的房价与收入，比较了8个国家的92个主要市场，即大都会区的住房负担比率。

以一个城市的房价中位数除以家庭全年入息中位数计算，数值愈大，负担能力则愈差。同时，这也意味着在香港一个家庭至少需不吃不喝23.2年，才能负担得起一套住房。

难道就没有人对这种畸形高价的房价做出改变吗？当然有。有一个人曾冒天下之大不韪，不惜得罪所有地产商也要力挫房价，但不是所有人都能理解他的苦心。这个人就是董特首。

董特首的八万五计划，大幅度提升市场供应。恰逢97年东南亚金融风暴，立竿见影地打掉了香港的房价。但是董特首的计划还是失败了。

由于香港大部分中产阶级还是负担不起全款买房，都是申请楼宇按揭， 向银行借取相当于楼价的七成按揭来购买物业，但由于楼价大幅下跌七成，使在高位站岗的业主拥有的资产价值跌至低于负债，成为负资产。

楼价大跌使他们花了数十年才累积得来的财富转眼间化为乌有，他们自然要把怒气转向政府。百万人的群体性抗议引发社会动荡，八万五计划最后在百万港人的游街声中夭折。

而之后，香港的房价一路水涨船高，虽然13年取消了公摊，但笑的是赚得盆满钵满的地产商，哭的还是买不起房的老百姓。

作者：风中有朵雨做的桐