总结起来一句话，银行认贷不认房，房管局认房不认贷。

以天津为例二套房认定外地有房不算，有贷款算。天津房产只认本市，贷款记录全国联网。也就是说如果外地的房子是贷款买的，有贷款记录，那么在天津买房按二套房认定，执行二套房政策。

那二套房的认定标准为：

1、异地贷款买过一套房，再天津贷款买房，算二套。

2、异地贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，天津再贷款买房，算二套。

3、异地全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，天津再贷款买房，不算二套。

4、异地全款买过一套房，天津贷款买房，不算二套。

5、异地暂不具备房屋登记系统查询条件的，银行尽职调查核实购房人名下住房是否有贷款已有一套住房，有贷款的，再天津买房算二套。

目前大多数的一二线城市已经开始全国联网（具体联网是否可以查询，可咨询当地房管局）无论是否在当前城市拥有住房。二套房比首套房在购买的时候不仅缴纳的首付款会更多，而且房屋抵押贷款的利息也会随之上升。在购房的过程当中，不仅仅会对个人名下的房产进行检查，而且个人还需要提供自己的身份证、户口本以及收入证明，个别城市还要出具在本地工作的纳税证明，才能够具备有购房的资格，特别是针对于异地购房的人群，银行会从央行的征信系统上调阅之前的购房信息，来判断是否是二次购房。二套房也是以家庭为单位进行审核，想要享受首套房的政策，需要整个家庭名下无房产的记录和无购房的记录。