有个朋友突然来问我关于房子继承的事情，说是家里一个亲戚车祸离世，本来大家抱着朴素的想法，觉得老子的房子当然传给儿子，谁知姑娘不乐意，跳出来闹，家里的老人也不乐意，也要争一争，然后就是亲戚的兄弟姐妹也搀和进来，闹上法庭才发现，很多想法真是自以为是，最后这一套房子分了4份

因为这件事，朋友就想了解亲人之间房产转移的事情

房产转移的情况主要有三种：

继承

继承这个词儿大家都很熟悉，尤其电视剧那种，不管什么人家总能从腕上褪下一只镯子，放在孩子手里，说这是你奶奶给我的，现在给你

这算是一个微缩版的继承了

很多人以小见大，就觉得这是我爸的房子，传给我，天经地义，不需要什么手续也不需要什么税费

大错特错

首先，继承的前提是什么——父母已经去世

我们国人传统对遗嘱这东西比较忌讳，觉得人还在就立遗嘱不吉利，尤其是越不发达的地方这种想法越根深蒂固

但是来到法律层面，如果没有准备好遗嘱，你想要给儿子的房子不一定能完完整整到儿子手里

因为没有遗嘱就要按法定继承、按顺位执行，第一顺位是配偶、子女、父母；第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

文章开头的情况就是这样，朋友的亲戚去世，法院启动法定继承程序，把房子平均分给第一顺位继承人，所以会出现一套房子分了4份的结果

用房子来考验人性那简直是百发百中，为了分上一辈的房产，亲戚反目、骨肉相残、闹上法院打官司的比比皆是，现实中我也见过多破烂的房子都有人抢，房子价值高的，不分一杯羹更是如剜自己一块肉

现实就是如此，所以啊，如果老人确实想把房子留给自己的孩子，就一定要立遗嘱，以免后期多生事端

此外，这个遗嘱不是你自己在家里写一页纸就可以的，是需要去公证处的，当然这里是需要交一点公证费的

继承的话，前三个税就可以都免了，只交一点印花税就可以了，从经济角度看是父房子继最合算的途径，只不过手续繁杂了些

继承的房子再卖，也不需要再交税，只一个工本费就可以了（这里指的是威海，大家要注意每个地方的政策是不同的）

如果父母想活着的时候就把房子给后代，可以走两种途径：赠与、买卖

赠与

赠与，大白话就是赠送，比如说男生为了表达自己的爱，把自己婚前买的房子送给女生

送，这个词，很容易让人感觉整个过程是免费的，尤其是接受的人，白白得了一套房子，多好

但实际上，真不是免费的

赠送是需要缴纳契税的——3%（也就是一百万的房子，契税三万），这一个费用是不管双方什么关系（包含直系亲属和非直系亲属）都需要缴纳的

此外，如果非直系亲属之间赠送，还有非常大的一个大税等，一共能占到税务评估价的20%，就是二手房买卖时的那种评估价，也就是说，一百万的房子这个税要20万，所以你如果到房管局税务局咨询的话（这里指的也是威海本地），对方会告诉你赠与只是直系亲属，非直系亲属就走买卖程序

因为，非亲属之间房产赠与是非常不合算的，我们都十万个不愿意跟钱过不去

买卖

买卖过户，就是我们最常见的二手房买卖交易

房子过户主要的税是个人所得税、契税、增值税

契税的征收标准是这样的：个人唯一住宅，九十平及以下的交1%；九十平以上的交1.5%；如果是两套房子，九十平及以下是1%，九十平以上是2%；三套以上都是3%

若是遇到房产买卖问题，房产经纪人首先会向你确认的问题是你的房子是不是满五唯一，也就是拿房产证满五年了，而且你只有这一套房子

如果满五唯一，就可以免去大税

像是万科翡翠公园这种刚拿证不满2年的房子，就需要6.6%的大税（包括个人所得税和增值税）

需要注意的是，这个6.6%指的是房产评估价的6.6%，比如说一套房子成交价是200万，银行给出的评估价是150万，那么需要交的大税就是150万*6.6%=99000

如果是拿证满2年不足5年，要交1%的个税

增值税，房证满两年就没有增值税了，不满两年的交全额的5.45%

我们在做二手房交易过程中遇到非常多也是非常可惜的一种情况是，很多房主在能办房产证的时候并没有去办，直到要卖房子了才说自己没办证，想等着过户的时候一起办，原本可以免去的大税就这么一分没省的都交了

简单的归纳一下，在买卖交易中，理论上买方承担的是契税（依据已有房产数量不同承担1%或者1.5%或者3%）；卖方承担的是大税，包括个人所得税和增值税（根据拿证时间长短，分为免税、1%和6.6%三种情况）

我们在实际交易中会看到“大税商量”这样的字眼，就是买卖双方商谈这部分税款到底哪家出

讲到这里，这个可爱的朋友又问我：我爸妈一百万的房子一万块钱卖给我，不是更省？

亲，网签是需要评估价的，做评估的是银行或者专业机构，你想啥呢

关于评估价，我想再说另一个点，也是经常遇到的一个问题

有的客户说新房太贵了，我要买二手房，二手房便宜，在很多人的印象里大概把新房和二手房的关系等同于天猫里买的东西不想要了转到闲鱼里，直接对半砍

但一般情况下，预算有限的不适合买二手房，因为二手房门槛比新房高

新房首付现在很多是20%，一百万的房子20万

若是一套二手房卖家要一百万，虽然也能贷款，但它不是按卖价算的，而是按评估价，通常情况下，评估价是比卖价低的，也就是说一百万的房子，可能评估价只有九十万，那么这个十万的差额怎么办？——算在买家的首付里，所以你要一次性拿出的钱是90万*30% 10万=37万（二手房首付最少要30%）

房产交易里面很多的知识跟我们的“自以为”是不一样的，一个不小心，选错了方式，损失的就是数万甚至十几万，大家一定要注意，不清楚的可以扫描文末二维码问问我们咨询师