【前言】近期的房地产界颇不太平，恒大、绿地、佳兆业等头部房企频现“暴雷”危机。房地产企业普遍保持极高的杠杆水平，在建设过程中，企业往往会办理开发贷，将建设用地使用权或在建工程抵押（当然也包括房子）抵押给银行，换取银行贷款资金支持。而一旦房地产企业的现金流出现问题，汹涌的债务危机甚至破产危机也将不期而至。作为普通购房者，如何打赢“房产保卫战”？

一

“我的房子谁做主”？——购房者物权期待权的提出

首先，我们需要讨论一个问题：交房前，在建房屋到底属于谁？很多购房者认为，我已经交了全部房款，购房合同也签字盖章甚至已经在房管局“备案”了，难道房子不属于我吗？很遗憾，我国对于不动产实行“登记设立主义”，《民法典》第209条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。而这里的“登记”，就是《不动产权证书》上的载名，更准确地说是《不动产登记簿》上的载名。也就是说在“办证”之前，房屋的物权（所有权）并不属于购房者。

可能有人会疑惑，之前对购房合同的“备案”岂不是毫无用处？其实，“备案”仅仅是行政机关对于开发商开发、经营行为的行政管理措施，规定于《城市房地产开发经营管理条例》，主要目的是防止“一房二卖”，并与预售许可制度相配套。（“爱家法律志”后续将专门撰文讨论“网签备案”的司法价值和法律效力问题，请持续关注）

虽然购房者对未交付的房屋不享有物权（所有权），但仍然享有“物权期待权”——购房者基于合理预期，享有对物权的期待利益，其本质是基于合同享有的债权。再说得通俗一些，购房者确信开发商能够按照合同约定为其办理产权证，自己成为房子主人是“迟早的事”。

房产是“安居乐业”的保障，负载于该期待利益之上的是购房者的生存居住利益，法律对购房者物权期待权必须予以保护。

二

谁更优先？——银行、承包方（农民工）、购房者的利益权衡

房地产开发商都是“负债前行”的。一旦开发商发生债务危机，银行、承包方（农民工）、购房者、供应商，甚至自己的员工都会跳出来“讨债”。在开发商资金、资产有限的情况下，必须要对上述债权的实现顺序做一个排序。

银行对开发商享有的一般是担保物权（抵押权），根据《民法典》第386条“担保物权人……依法享有就担保财产优先受偿的权利”的规定，银行享有的抵押权具有优先受偿的效力。

承包方享有的是建设工程价款债权，其中相当比例的都是农民工的血汗钱。根据《民法典》第807条的规定，“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，因此承包方也享有建设工程价款的优先受偿权。为保护农民工的利益，根据有关司法解释的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

相比于银行、承包方、供应商等，购房者对于开发商的资金状况往往无从了解，及时发现开发商已经濒临烂尾也罕有提出诉讼的。通常情况下，都是银行、承包方等已经取得了生效裁判文书马上要对已查封的房子申请执行后，购房者才后知后觉。《民法典》没有对购房者的物权期待权及其优先效力作出明确规定。

面对房子马上要被拍卖（强制执行）的情况，购房者可以向法院申请执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定执行复议规定》第二十九条的规定，购房者符合下列条件的，可以排除其房屋被强制执行（拍卖）：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

综上，我们可以得出这样一个优先效力顺位：购房者的物权期待权 → 建设工程价款债权 → 银行等主体享有的抵押权。购房者物权期待权，具有排除强制执行的对抗效力。

法条链接

《民法典》第三百八十六条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。

《民法典》第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

关于“购房者物权期待权”还有几个细节问题需要厘清，比如：

1.若房子已经烂尾，购房者不想要房子，能否要求开发商返还购房款？

2.购房款返还请求权享有“超级优先效力”需要哪些条件？

3.司法实践中，如何理解“已签订合法有效的合同”？如何理解“名下无其他用于居住的房屋”？

“爱家法律志”将在接下来的两期文章中解答上述问题，请持续关注。

在司法实践中，每个案子的细节千差万别，不同地域的法院、法官对同一问题的理解也会有差异，本文观点仅供参考

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