FANGDONG

2022年以来，很多地区的按揭贷款利率接连下调。

进入5月，先是央行、银保监会宣布下调新发放首套房贷利率下限，由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）调整为不低于相应期限LPR减20个基点；

后又有5年期以上LPR超预期较4月下调15个基点，降至4.45%。这也是自LPR新机制建立以来，5年期以上LPR下调幅度最大的一次。

此后，多地首套房贷款利率低至4.25%。

而早在去年初，由于央行对房贷设置了“两道红线”，郑州的房贷利率曾一度达到6.37%。

受国际贸易、国内疫情、洪涝灾害等多重因素的影响，2021年郑州房地产交易市场遇冷，全年新建商品房销售总量约为163450套，同比下降32.9%；二手房约成交65450套，同比下降3.73%。虽无法得知这近23万业主是否为首套购房或贷款购房，但可以确定的是，其中凡是申请了房贷的，几乎都站在了利率的至高点。

按照贷款100万，利率分别以去年普遍的6.125%和4.25%计算，利息每年相差13880.52元，30年相差416415.6元，妥妥地搭进去一辆豪华BBA。

提起房贷，不少人都痛彻心扉，以至于想要抒写一篇《关于房贷利率6.37%我买房后当大冤种那些年》的故事。

于是，利率下降以来，希望政府启动房贷转按揭的呼声越来越多、越来越强烈。

目前，对于大幅度降低利率，不做大冤种来说，大致有以下四种方式：

1. 商转公

2. 转按揭

3. 对敲交易

4. 转经营贷

但是这四种方式无论哪一种，对于普通人来说，都十分不友好，甚至无情、无耻、无解或者无门。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：麦子君 美编：小樱 校对：大豆

01

无情的商转公

商转公，即商业贷款转成公积金贷款。

公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国都一样。

如果能将商业贷款转成公积金贷款，以市直公积金60万限额来算，与利率6.125%的商贷相比，贷款30年，每年省12413元，30年便是372391元；

以省直公积金80万限额来算，与利率6.125%的商贷相比，贷款30年，每年省16550元，30年又是近50万；

但是，在郑州，残酷无情的是，只有少数单位缴纳公积金，只有少数人能享受到公积金政策；而更为残酷的是，公积金贷款的额度和年限均有限制，按照郑州的房价，随便一套房子，都不可能全部使用公积金贷款；更更更为残酷的是，郑州市直公积金无法享受商转公业务。

也就是说，只有少数人中的更少数缴纳省直公积金的人才能够实现商转公。

另外，即使是省直公积金办理“商转公”业务，也需要购房者提前筹措资金，转换质押权，即先还完商业贷款，再办理公积金贷款。

就这样，商转公，像是一个高傲的白富美，将90%以上的普通购房者无情地拒之门外。

02

经营贷背后的无耻

对于普通大众来说，无耻的不是经营贷，而是撺掇你使用经营贷的人。

近两年，一边是为了遏制房地产的超速发展，稳房价而调控的高高在上的房贷利率，一边是为了促进中小微企业发展而推行的低利率经营贷，不乏有人钻政策的空子，套用经营贷用到买房上。

近期，购房利率一再下降，但是对于存量房来说，却几乎无任何有利的优惠政策，无数人站在凌冽的高岗上还着月供心如刀割。

于是，经营贷转房贷的言论甚嚣尘上，不少业务不好甚至已面临失业的中介便转头开启了这类新业务。

但历史经验以及专业的业内人士在此警告大家：准备做房贷转经营贷的，一定要慎重！慎重！再慎重！

这种转贷，表面上看确实能节省不少利息，但是同时也增加了其他的成本，只适合少数人。

一位从业10年的资深人士告诉我：“这种业务我们根本不做。我自己名下3套房，也都没有考虑转贷。

原因有二：一是房贷利率虽高但安全稳定，将通货膨胀考虑在内，前10年你看似吃亏，但后20年你肯定是赚便宜的。你现在一个月还5000，和10年后一个月还5000肯定不是一个概念。

其次就是房贷转经营贷风险实在太大！”

因此，作为一个普通购房者，不能只看到短期有利可图，便一股脑地冲上去，还要看到利益背后的巨大深坑：

1、经营贷用于房贷的合法性缺失。经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入楼市属于违规，倘若被银行发现，居民的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。

2、还有一个重要的问题是费用问题。其实金融中介没起啥作用，他就对接个银行，帮你张罗张罗资料。但是实际情况，一般情况下经营贷是一年一循环或三年一循环，中介真正赚的钱是帮你垫资的费用。其实你也就用了一星期，但他每年都赚你或者至少三年赚你一次。

按照经营贷月息3.3厘计算，贷款100万计算，年利率为3.96%，与6.125%的房贷利率比相差2.165%，如果金融中介按1%收取所有费用，短期内你还能省下一笔钱；

如果对方按2%甚至3%收取费用，那么基本上相当于你进行转贷操作省下的利息大部分都一次性给了中介。

3、经营贷的第二大风险在于它现在利息低，并不代表以后利息低。

短期来看，现在是疫情，包括经济形势不好，政府是要放水，才使得做现房抵押利息低，同时也是为了支持创业和再就业。但长期来看经营贷利息肯定高。

如果后期经营贷贷款利率有所上浮，并超过房贷利率，此项操作将得不偿失。这种情况不是没有可能，2017年左右经营贷年化利息就高达8%，比二手房贷款要高得多。

4、普通人做现房抵押，可以说90%的客户资料都是假的，虽说前期批了10年、20年、30年，但基本都是三年一循环，后期银行要是抽贷，上百万的贷款利息和本金让你到期还上，你拿什么还？！

5、另外，据相关业内人士介绍，就目前的情况来看，递交材料的基本上都评估不到原值，都还需要往里边贴钱，你是否有这个资金能力先往里面贴十几万甚至几十万呢？

6、最后，还要考虑一个问题，房子超20年房龄不能做现房抵押，比如现在十几年的房子你做了一个现房抵押，抵押两次之后你这房子要么卖了，要么彻底失去金融属性了，这也是个很重要的因素。

房贷转经营贷，不仅仅要考虑它短期是否真的能帮我们省钱的问题，更要考虑我们是否真的能够承受它背后潜在的巨大风险。

因此，不告诉你任何风险，只告诉你利益而劝你转经营贷的人，不但精，还很坏！如果不是三年内考虑卖房的，或者本来就想提前还款的，坚决不能碰这种转贷方式！

03

无解的房产对敲

房产对敲原本是炒房客为了炒热房市、炒高房价而用的一种手段，用于此刻倒不失为一种节省房贷成本的方式。

但该方式仍然伴随着巨大的风险和难度，不适合大多数高利率站岗的人。

具体操作方式很简单，找到信得过的亲戚，通过买卖、交易的方式，把房子“卖”给对方，从而达到享受当前低利率的目的。

此种方式成本最小，只需准备一定的交易税费及交易成本即可。但其风险和后期对生活所产生的难度也是显而易见的：

1、道德风险。既然是买卖交易，房产就要过户到对方名下，成为对方的资产，你的资产安全后期是否能够得到保障？

2、若房子牵涉到你家庭的落户、孩子上学等问题，此等家庭权益如何保障？

因此，房产对敲方式虽成本低、好达成，亦不会有人轻易采用。

04

无门的转按揭

看过与我们大部分人无缘的“商转公”，了解过风险性极大的“经营贷”，就轮到大多数购房者渴盼的“转按揭”了。

转按揭即同一贷款人先结清上一家银行的贷款，再以新的贷款利率在另一家银行重新进行贷款。通过这一操作，可以将此前较高的贷款利率降低，以享受当期的低利率，从而节省购房成本。

但是这一业务对于郑州人来说却也是可盼而不可求的。

这类业务在十多年前曾盛行一时，后被叫停。2007年末，央行、原银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及补充通知等文件，并召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，时任银监会副主席蒋定之在会议总结时强调，人民银行、银监会要将贯彻文件精神作为监管重点，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

银保监会官网显示，2008年9月，有银行机构高管因违规发放二手房、转按揭贷款，并造成经济损失负有直接责任，被取消高级管理人员任职资格10年。

郑州在2014年-2015年也有两家银行做过转按揭业务，但只实行了1个月就被紧急叫停。

因为就银行业整体业务来看，转按揭被看做是一种“挖墙脚”行为。

但是对于老百姓来说，呼吁转按揭合法合规，由政府出台相关政策进行引导执行，却是真正适合大多数已购房群体减少房贷支出的最好办法！

通过分析我们发现，条条道路，路路不通！

郑州人民苦高利率久矣！

数百万顶着高房价以及高利率入场的购房者，齐刷刷地站在山顶，成为被收割的韭菜。

尤其是持有周期长的刚需一族，将一直被高利率扼住咽喉。

再加上，不患寡而患不均。

随着近期买房利率骤降，每月还房贷的时候，高位站岗的人看着因早买半年房，每月平白多出的1000块钱，嘴里缺肉的烩面瞬间变得更加寡淡了！

对于普通老百姓来说，摈弃高不可攀的“商转公”、钻政策空子的“转经营贷”和风险性极大的“对冲”，也只有由政府层面推行“转按揭”更值得期待了。

另外，如果政府启动存量房转按揭，对于减轻老百姓的还款压力，提振市场信心，促进经济、楼市健康发展来说，或许不失为一张好药方。

当然，也有人说，“买定离手，愿服输”，“转按揭”或有利楼市，但有损契约精神。

我们深知，转按揭合法化大概率只是大量高利率站岗购房者的一厢情愿，但感知无数在高利率、高房贷重压下步履维艰的年轻人的渴望，仍想为他发出一点儿声音。

契约精神应当尊重，但也应该鼓励银行接受更多的市场竞争，承担社会责任。