逾期两年无进展，楼盘尚未封顶即成功放贷？

《中国科技投资》张婷 杨永洁

日前，天津市武清区河西务镇卓达法兰香颂溪语花园（以下简称“溪语花园”）购房者向《中国科技投资》记者表示，该楼盘原定于2020年12月底交房。2019年5月，因开发商母公司涉及非法集资案件及债务违约，溪语花园受累全面停工，后经调查，溪语花园与非法集资无关，遂解封，但开发商已资不抵债，被债权人申请破产重组。至今，承建商因资金原因仍未复工。部分业主表示，若在9月1日前楼盘仍未复工，将停交房贷。

根据部分购房者提供的购房合同及借款票据等资料显示，其在2018-2019年陆续办理网签购房，作为溪语花园贷款行之一，建设银行（601939.SH）廊坊燕郊支行疑似在该楼盘未封顶前，即向按揭贷款购房者提供贷款并成功下款。此前，建设银行其他支行亦因该原因而遭监管部门开具罚单。

楼盘尚未复工

自2016年开始，陆续有购房者与开发商签署相关购房协议，购买溪语花园个人住宅，然而，六年过去了，溪语花园二期、三期、四期总共1609户购房人均未能入住。

据悉，溪语花园开发商为天津卓达艺都投资有限公司（以下简称“卓达艺都”），承建商为天津武清建总建设工程集团有限公司（前天津市武清区建筑工程总公司，以下简称“武清区建筑总公司”）。溪语花园一期早已竣工，而二期、三期及四期住宅房于2016年起对外销售；2018年3月，溪语花园剩下项目（二三四期）开始动工，排期表显示，溪语花园原定于2020年12月30日前竣工交房。然而，2019年，该项目停工后至今仍未复工。

*溪语花园排期计划，图由购房者提供

停工原因与卓达艺都母公司有关。2019年5月，卓达艺都母公司卓达房地产集团有限公司（以下简称“卓达集团”）涉及非法集资案件及债务违约，卓达艺都资产被查封，其中包括溪语花园在建项目，该楼盘遂全面停工。后经调查，溪语花园与非法集资无关，但卓达艺都已资不抵债，被债权人武清区建筑总公司申请破产重组。《卓达艺都破产和解协议草案》（以下简称《草案》）显示，公司债权人向破产管理人申报1546笔债权，申报的债权金额共计27.14亿元，《草案》同时显示，溪语花园共计1609套房屋待交付。

在与购房者沟通过程中，《中国科技投资》记者发现，因二三四期工程停工，购房者房款在前后打入两个不同账户。李可（化名）于2018年10月19日全款购买溪语花园住宅，房款为92.82万元；陈河（化名）于2019年7月11日办理住房按揭贷款，其首付款为26.5万元，贷款39.6万元，上述款项均打入卓达艺都在建设银行廊坊燕郊支行的监管账户中。

*首付款打入监管账户，图由陈河提供

然而，在2019年7月18日，武清区卓达项目处置工作小组出具公告，说明解封事宜，二三四期主体工程已完工，并表示可在2020年年底交房，同时提醒购房者的购房尾款打入新的监管账户，行为农业银行天津高村支行。截至目前，溪语花园仍未复工，尚有绿化、水电、电梯、窗户等未完工，开发商及承建商均表示资金不足，令人疑惑的是，预售资金及购房尾款流向何处。

上海市光明律师事务所律师付永生、上海市尚法律师事务所房地产部主任唐震东均向《中国科技投资》记者分析道，从行政角度，《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果银行监管不力，开发商挪用预售款，均属于违法行为。上述律师建议道，针对开发商的违法行为，购房人可向住建局投诉，住建局可采取将开发商列入信用黑名单等行政措施。从刑事角度，购房人也可前往公安部门报案，要求追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。

针对此类“烂尾楼”事件，7月28日，中央政治局会议召开，“保交楼”首次写入政治局会议文件。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国科技投资》记者，“保交楼”为下半年一项重要工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作。从实际过程看，当前“保交楼”政策比较清晰，包括地方党委和市政府全局统领，商业银行等机构密切配合，房企等积极参与复工；同时，不排除下半年中央和各金融部门如政策性银行等部门，会有新一轮“保交楼”政策。此类政策势必使得下半年会有新动作，尤其是在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面会有积极的进展和表现。

楼盘未封顶即放贷

溪语花园多位购房者及此前购房业主代表向记者表示，2019年5月，即在卓达集团陷入非法集资案之时，溪语花园完成封顶。然而在此之前，作为该楼盘贷款行之一的建设银行廊坊燕郊支行，已向按揭贷款业主发放贷款。

谭丽（化名）于2016年8月28日向开发商缴纳首付款共计43.7万元购买溪语花园一个人住宅，2018年11月，其向建设银行廊坊燕郊支行申请贷款54万元，此外另缴纳契税、公共维修基金共1.91万元。2019年2月，银行放款成功，谭丽亦于该月开始偿还房贷，而此时，溪语花园并未封顶。

陈河（化名）亦向《中国科技投资》记者表示，除建设银行廊坊燕郊支行外，溪语花园购房者还在农业银行（601288.SH）武清支行、北京银行（601169.SH）武清支行等银行办理住房按揭贷款，“但大部分都是建行（廊坊）燕郊支行”。陈河向记者提供的不完全统计表显示，存在一定数量购房者的按揭贷款在楼盘未封顶前即已放款成功。

*部分提前放贷购房者，图由陈河提供

此前，央行曾发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求商业银行只能对购买主体已封顶住房的个人发放个人住房贷款。早在2020年3月，建设银行太原分行即因存在向购买主体结构未封顶住房的个人违规发放住房贷款行为，被山西银保监局罚款35万元；今年6月17日，银保监会镇江监管分局向建设银行镇江分行连开两张罚单，称银行存在“向购买主体结构未封顶住房的个人发放个人住房贷款”的行为，遂决定对银行罚款30万元。

近期，有城市开始推行“楼盘封顶才发按揭贷款”制度，严跃进表示，此类政策在实际操作中，各地有不同的执行方式，随着今年7月份各地停贷告知书出现，关于银行提前放贷的批评在增加，所以各地从保交付和保护购房者合法权益的目的出发，会有此类新的规定或操作尝试。“应该说，此类操作是否会得到各地的模仿还不好说，但从出发点来说需要给予肯定，即其有助于减少购房者的还贷压力和防范烂尾楼风险转嫁给购房者。当然从阻力方面看，房企的资金回笼压力会增大，这是实际过程中所需要注意的”，严跃进补充道。

陈河告诉记者，部分业主已决定，在9月1日前该楼盘仍未复工，他们将停交房贷。对此，付永生及唐震东分析道，若银行违反规定，如将专项用于开发建设的购房款资金划入非专门账户甚至用于其他用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，买受人集体发出停贷声明便具有正当理由。“但由于此前案例只是部分省市高院的判决，最高人民法院没有发布全国性统一的司法解释，其他省份的法院也许会有不同的判决”，上述律师补充道。

《草案》显示，溪语花园在建工程已售待收回的购房尾款为8.73亿元。针对建设银行在此楼盘中涉及的金额及疑似提前放贷等问题，记者致函该行，截至发稿，未获回复。