“一人买房全家帮”

华说

河北石家庄发布消息说，自2022年10月1日起，使用住房公积金贷款购买石家庄市行政区域内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款，职工配偶为房产共有人的，配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款，共同还款人最多为2人。共同还款人可以申请提取住房公积金账户余额，借款人本人及配偶、共同还款人的提取金额之和不得超过当期偿还贷款本息总额。

这是所谓“一人买房全家帮”的最新一例。“一人买房全家帮”云云，是近来各地纷纷出台的住房公积金新政的核心内容，其之要点，是允许购房人提取直系亲属（父母、子女）住房公积金账户中的资金余额，用于支付购房款或者偿还房贷。有媒体统计说，推出 “一人买房全家帮”政策的，迄今已多达20多个省市，其中既有天津、深圳等大城市，也是湖南邵阳、安徽滁州等三四线城市。没有疑问，未来还会有更多的地方和城市加入其中。譬如说，海南省近期就《关于调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）》公开征求意见，明确将实施“一人购房全家帮”：“在我省连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，在省内购买家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。”

就公积金本身而言，“一人买房全家帮”政策的推行，会促进公积金整体使用效率的提升。一般而言，人们总是要等到买房时才会提取公积金——虽然目前公积金的提取使用范围扩展至装修、租赁，但其占比并不大，主体还是用于个人住房公积金贷款。如果不买房，一直要等到退休时才能一次性领取。这意味着大量的公积金处于闲置状态，没有得到使用。《全国住房公积金2021年年度报告》说，2021年全国住房公积金提取人数6611.21万人，提取人数占实缴职工人数的40.22%；至2021年末，住房公积金累计提取总额143109.17亿元，占累计缴存总额的63.61%。“一人买房全家帮”允许购房人提取直系亲属（父母、子女）住房公积金账户中的资金余额用于支付购房款或者偿还房贷，意味着这部分闲置的公积金得到了利用，使用效率上升。从个人和家庭角度而言，账户中的公积金存而不用，所得甚微。2016年2月前，公积金的存款利率，在结息年度(指上年七月1日至本年六月30日)内缴存的住房公积金按照人民银行规定得活期存款利率计息,上年结转的住房公积金本息,按照人民银行三个月整存整取利率计息。2016年2月后则按结息当日人民银行挂牌的一年期整存整取定期存款基准利率执行的，目前为1.75%。因此，提取直系亲属住房公积金账户中的资金余额来偿还房贷，是合宜的选择，因为房贷利率远高于公积金的存款利率。可以推断，推行“一人买房全家帮”的地方和城市，“提前还贷”的行为和现象会明显增加。

但“一人买房全家帮”的初衷，可不是为了提升公积金的使用效率，而是为了“救市”，救什么市？当然是楼市。房价不菲，有了直系亲属（父母、子女）住房公积金的“帮忙”，不论是用于支付房款还是偿还房贷，支付或偿还能力或多或少为之提升，从而促长人们购房的意愿和行为。这是政策的意图。那么，这意图最终会达成么？余以为，效果有限。

说过了，当下的中国，房价不菲。全款买房的“土豪”不论，绝大多数人买房，大抵是需要贷款的。个人住房的公积金贷款，额度非常有限。譬如说，在上海，首套住房家庭最高贷款额度为100万元（个人为50万元），缴交补充公积金的最高贷款额度为120万元（个人为60万元）；二套改善型住房家庭最高贷款额度为80万元（个人为40万元），缴交补充公积金的最高贷款额度为100万元（个人为50万元）。以上海的房价水平，如是之公积金贷款额度，实在是“多乎哉？不多也。”当然，不唯上海，易地而皆然。这住房贷款的主力，从来不是公积金贷款，而是银行的商业贷款，前者不过是“有益的补充”。那么，银行的商业房贷而今又如何呢？

A股上市公司的半年报已披露完毕。《第一财经日报》据此整理了今年上半年上市银行的银行新增按揭贷款的数据。结果显示，六大国有银行上半年个人住房贷款合计26.9万亿元，与期初（2022年初）相比，仅新增4479.6亿元，而去年上半年的新增额为1.3万亿元，新增住房贷款仅为去年同期的36%。从增幅来看，6家国有大行上半年个人住房贷款余额与期初相比，增幅均不超过3%，其中，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行增幅低于2%，邮储银行、交通银行的增幅在2.7%左右。六大行中，唯有农业银行新增住房贷款超千亿，其余5家银行新增额均在千亿元以下。

中型银行的数据更为“惨淡”。13家中型上市银行个人住房贷款余额合计7.6万亿元，与期初相比仅新增596.4亿元，而去年上半年的新增额为4456.6亿元，新增住房贷款仅为去年同期年的13%。从增幅来看，13家中型上市银行中，5家不增反降，包括兴业银行、浦发银行、民生银行、北京银行、渤海银行，今年上半年住房贷款余额分别较期初减少了146.4亿元、126.1亿元、12.4亿元、51亿元和37.1亿元。个人住房贷款规模最大的招商银行上半年仅新增135.7亿元，增幅为1%，在过去的5年里，招商银行半年度新增住房贷款多则千亿，少则400亿，今年上半年的增量创下了历史新低。

住房按揭贷款向来被银行视为优质资产，为各家银行所追逐，为什么今年突然兴趣索然了？兴业银行在半年报中给出了一个答案：“公司降低个人住房按揭贷款的集中度，加大对普惠型个人经营贷款的投放，个人住房及商用房贷款占比较上年末下降2.27个百分点。”这是说，削减个人住房按揭贷款，不是不感兴趣，是个人住房按揭贷款的集中度的监管红线约束的结果。

但这不是地方政府所能染指的，因为银行的监管，权力在央行和银监会。公积金存贷款利率的决定权，也在央行。楼市低迷之际，公积金的文章，地方政府可做的和所能做的，也就是“提取范围”而已。“一人买房全家帮”，已然是“大尺度”的动作了。

2022年9月8日