洋房姐姐最近接到一个粉丝的咨询，还挺有意思的：

姐，我房贷利率是5.64%（上浮15%），换成抵押贷后，利率才4.2%，我能不能把房贷置换成抵押贷？

在仔细与这位粉丝沟通后，洋房姐姐给这位粉丝的建议是：别折腾，老老实实还房贷。

最近，房贷换成抵押贷话题的确引起了不少人的关注。

房贷很贵，特别是之前在2018年买房的朋友们，很多人首套房利率直接上浮15%。

抵押贷很便宜，今年利率全面下行，房贷跌得算少了，各种经营贷，抵押贷利率低的惊人，低于4%的产品也非常多。

到底有多诱人呢？

来看下面这两款产品：

这两款产品的利率都明显低于房贷，但重点其实在“备注”栏，都需要“公司”。

这才是关键，中介在朋友圈宣传的其实是抵押经营贷：

拿房子抵押，申请贷款用于公司经营。

为什么抵押经营贷利率能做到这么低？

最近你们肯定听到一个高频词：

经济内循环，这是一个庞大的战略，简单一点，就是激活国内市场。

早在一两年前就开始了，今年形势则更为严峻。

要让大大小小的公司，敢于发掘国内市场，敢于创新，发力补齐产业短板。

如何给他们信心？

产业扶持政策是一方面，财税和货币政策是另一方面。

货币方面，利用MLF和LPR引导利率下行，全面降低企业融资成本，是关键步骤之一。

实际抵押贷利率以一年期LPR为锚，所以抵押贷利率持续走低。

不过，很多企业老板申请了抵押经营贷，名下本来就有房子，利用政策优势，申请到了利率超低的抵押贷款，但相当部分都用来买房了，原因都出奇得一致：

前景不明朗，与其扩大经营，不如买房配置资产。

所以才有了，之前深圳那一波房价暴涨，并迎来了7.15新政。

但房贷换成抵押贷，有这么容易么？

假设你是个正常还房贷的工薪族，手中并无过多存款，要完成房贷转抵押贷，需要经历哪几步呢？

第一步，筹集资金还清房贷款；

工薪族一般手头上没有多余存款，一次性还清房贷有很大压力，很多人卖房，都是靠买方首付款完成解抵押的。

很显然，提前还清房贷，这笔钱一般都是找中介来短期过桥一下，这种资金按天计算利息，千分之二或者更高，100万借一个月就是6万的利息，半个月也是3万。

第二步，做资料，申请抵押贷。

房贷还清了，接下来就是申请抵押贷了，这里需要注意的是，银行对抵押贷的申请要求，并不是像中介吹嘘的那么低。

你只是一个普通的上班族，要做全套资料。

如何让自己名下有一家公司，公司的流水账目，与其他公司的业务往来，这些都需要中介来操作，收费可不低。

最终都折算成贷款服务费上，通常为贷款额度的1%-3%，也不少钱。

这套流程的风险还在于：

一、实际利率可能高于你的预期，甚至贷款都不一定能批下来。

中介说的利率都是最理想化的情况，实际审批拿到的利率很难这么低。

如果申请不下来，那就是更大的麻烦，你当初提前还款用的资金可是借的，利息非常高。

二、实际成本肯定高于抵押贷的利息。

申请抵押贷，需要中介协助包装，包装得越好，成本越高。

三、抵押贷的年限有坑。

中介承诺的10年，甚至最长20年期限，并不是一次申请就完事了，中间往往需要续签，差不多每隔3年就要重新审核征信、资质，重新定利率，这里面的变数也不小。另外，今年有些借助疫情拿到的超低利率，往往优惠期只有一年，一年后利率可能就要上涨了。

所以，不要只盯着眼前诱人的抵押贷利率看，隐形成本也是非常高的。

除非你是个玩贷款的行家里手，或者是的确需要资金周转，又或者房价涨幅远远超过当初买房的成本，不想卖房，只想通过二次抵押把房价上涨部分提前拿到手里，才可以谨慎考虑抵押贷。

如果你只是个普通上班族，只是简单想把房贷换成抵押贷，洋房姐姐并不建议这样做。

实际上，贷款年限足够长，月供很稳定，压力均匀，房贷的优势已经相当明显了。