武汉楼市 董红艳 摄

华夏时报（www.chinatimes）记者 李贝贝 见习记者 董红艳 北京报道

今年上半年以来，武汉多次进行了楼市政策调整，但是提振效果有限，武汉楼市仍然处于低位运行状态。

9月28日，多名房产中介告知《华夏时报》记者武汉限购区域的二套购房首付下调为40%。据悉，该调整延续之前的武汉楼市新政风格，未见正式发文，但是已经可以实操执行。

9月30日，浦发银行信贷工作人员对《华夏时报》记者表示，武汉二套房首付的确是下调到40%了，目前已经在执行。

9月27日，武汉第三批集中供地收官，成交金额较今年前几轮土拍有明显的提升，显现出了一定的回暖迹象。不过，同比去年，本轮土拍的金额和数量均为下降状态，土拍市场元气尚未完全恢复。

对此，58安居客房产研究院中部分院总监陶乐9月28日向《华夏时报》记者分析指出，今年四季度武汉在楼市政策层面或将有更积极的放松。

二套房首付下调为40%

“限购区域的二套首付调整为40%。正式文件没下来，但是已经可以操作了。以前144平方米是个坎，限购区域内144平方米以下的二套首付为50%，比这（面积）大的二套首付70%。”9月28日，武汉一名中介人员如是对《华夏时报》记者说。

也就是说，此次调整，武汉限购区域的二套首付144平方米以下的户型下调一成，144平方米的大户型下调3成。中介人员说：“刚需刺激不动了，那就刺激下改善户型。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在9月29日接受《华夏时报》记者采访时表示，武汉此次调整是一种积极去库存的导向，武汉的购房需求潜力还是很大的，刺激下二手房以及大户型会有交易复苏。同时他还指出，对于利好新政还应该注意多加宣传。

为了缓解楼市压力，今年上半年以来，武汉已经多次发布楼市松绑政策。5月，武汉取消了四大远城区的限购。6月，武汉户籍购房者可以在限购区域有两套房产的情况下新增一套购房名额，非武汉户籍购房者的社保要求由三年内累计1年调整为累计6个月。在此期间，房贷利率也是一降再降，达到历史新低。

首付方面，除了本次二套首付比例降低，远城区首付比例也在今年进行了调整。中介人员告诉《华夏时报》记者，武汉远城区不限购区域首套首付已经执行20%的标准，二套首付执行30%的标准。

为此，9月30日，《华夏时报》记者致电武汉房管局，相关人员称首付和贷款相关问题需要咨询银行。随后，记者致电多家银行，其中浦发银行信贷工作人员向记者确认了这一消息，表示“武汉二套房首付的确是下调到40%了，目前已经在执行”。

就目前的房价以及销售情况而言，武汉的楼市调整政策提振作用比较有限，持续性不强，陶乐认为当前武汉楼市的下行压力仍未缓解，短期还将持续低位、平稳运行。

市场低迷供应放缓

房价方面，武汉的新房、二手房价格齐齐下跌。据统计局70城房价指数显示，2022年8月，武汉新房价格环比降幅1.3%，全国排名第二，降幅远高于其他二线城市。武汉二手房价格今年以来一直处于环比下跌的状态。

“这边二手两居内卷很严重，你降价，我也降价，快没底线了。”武汉金融港附近某中介告诉《华夏时报》记者。从该中介处记者了解到，武汉金融港附近的二手小两居已经从去年的190万下降到如今的165万。

销量方面，据武汉房管局统计，2022年8月武汉商品房网签销售面积为134.92万平方米，环比减少24.01%，同比减少17.87%；新建住房网签销售面积为109.33万平方米，环比减少23.27%，同比减少22.64%。

量价齐跌形势下，武汉新建商品住房的供应速度放缓明显。据武汉房管局统计数据，2022年1-8月新建商品住房批准预售60220套，批准预售面积696.09万平方米，同比减少了54.88%。

库存方面，武汉商品住房库存连续三个月下降，不过下降幅度并不大。据武汉房管局统计，截至2022年8月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房178283套，面积2074.66万平方米。相比2022年7月末的2092.83万平方米，下降0.87%。

尽管新房的供应在减慢，总体库存有所下降，但是武汉仍然面临着较大的库存压力。据克而瑞公布的2022年8月30城库存排名情况，截至8月底，武汉新房库存全国第二，库存去化周期为20.7个月，去化周期较长。

武汉楼市行情低迷，购房者观望情绪仍然较浓。“现在不是没有客户想买房，是很多人看不懂市场了，都在等。”武汉某房产销售感叹道。加上近期的疫情，销售人员对“十一”期间的销售也有些信心不足：“我还说国庆大展身手的，今天有三个约好的客户都说国庆回不来了。”

9月29日晚，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。在此政策导向下，楼市承压的武汉或有新的信贷政策出炉。

陶乐认为今年四季度武汉在政策层面或将有更积极的放松。武汉未来可以从以下方面加大政策力度：进一步放松限购，适当降低核心区域准入门槛，激活市场需求；提高公积金贷款限额，降低公积金贷款门槛；预售资金监管透明化，最大程度保交付，给刚需进场的信心。“尤其在保交楼方面更有效的落实，让购房者先看到大面积有效复工，将修复购房者的信心，助力购买力恢复以及楼市复苏。不过，预计恢复的周期将会较长。” 陶乐说。

土拍回暖中仍显乏力

购房市场不甚景气，武汉土拍市场表现如何？9月27日，武汉第三批集中供地收官，共有41宗房地产用地成交，总成交价317.08亿元。其中，有两宗涉宅地块产生溢价，其他地块均底价成交，未出现流拍地块。相比较前两轮集中供地，此次集中土拍成交数量以及成交金额均有明显提升，比第二轮土拍，成交地块数增加128%，成交金额增加181%。

不过，相比2021年的成交情况，可以看出武汉土拍市场元气尚未恢复。据中指监测数据，截至9月27日，武汉今年土地累计成交金额仅为556.14亿元。而2021年，武汉仅第三轮集中土拍46宗地就已经揽金502.5亿。相比去年第三轮，2022年第三轮土拍成交地块数较去年减少11%，成交金额减少了37%。

武汉本轮土拍土地宗数减少不多，但是总金额下降较多，主要是土地“卖不上价”。陶乐分析指出，一方面是基于今年以来武汉楼市整体处于低位运行，为降低房企参与门槛吸，引更多房企积极拿地，对地块进行了分割、下调了起拍楼面价；另一方面是本批次集中供地多以底价成交。据悉，本次土拍房企底价拿地金额为306.08亿元，占比高达96.5%，房企竞价补仓动力不足。

本次土拍民企的参与意愿是否提升了？公开消息显示，土拍之前，武汉多个政府部门召集多家头部房企座谈，听取企业对当前房地产市场运行、调控政策的意见和建议，并鼓励房企积极在武汉拿地。武汉土地交易中心公告称，此次参与硚口区053号及东西湖区068号两宗溢价地块竞争的企业，绝大部分为民营企业，另有武昌、洪山、新洲等区的多个项目也由民企竞得。

不过从土拍结果上看，国企及地方平台公司依然是主角，延续了前两次集中土拍的趋势。其中，华发、广东中交、武汉城投、长江建投、汉阳城建、江夏城投等企业相继出手，国资企业拿地金额占到总成交金额近9成，国资企业所拿地块数占比近7成。

对此，陶乐指出，当前不少房企仍具资金压力，“节流”之举使得今年土拍成交表现不及去年。现阶段武汉土地市场热度回温不明显，复原尚需时日。

“国企以及地方城投类企业成为主力担当，房地产市场格局演化出现变革，以头部房企为主导的格局已被打破，逐步形成由地方国企、央企、城投公司、金融机构等多方主体参与的新格局。” 陶乐分析指出：“鉴于城投类公司项目开发能力、运营能力不及头部规模房企，后期，地方国资平台企业和规模房企合作开发将成为趋势。”

值得注意的是，本次土拍并非武汉年内的最后一次集中土拍。9月21日，武汉自然资源和规划局发布《关于进一步全力做好我市集中供地有关工作的通知》称，武汉还将在今年9月、10月、11月继续安排3个批次(第四、五、六批次)的集中供地。