以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】征信里面有不少网贷记录，无逾期，会影响后续房贷吗？

回答：

非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后开结清证明给按揭员进件，把负债降低，之前办过的银行类贷款无影响，信用卡负债降低到80%以下，网贷小贷全部结清网贷，批房贷问题不大。具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。房贷之前小额贷款过多，查询次数过多肯定是会影响房贷审批的，但是也不用太过于担心，方法多于困难。

网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做“普惠”，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了“普惠金融”的人，银行会更歧视。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问 | 大专学历，外地户口，名下有40万的房贷，现有300万在手，有名额，怎么操作买深圳性价比高点的楼盘？最好是倒挂！每月可以负担5～10W还款，感谢！

回复：

首先现在深圳很多新房没有被限价的，挑选新房确实要很有眼光和定力。新房的回报率能超过二手的，只有两种可能：

1. 限价阶段新房成交冷淡，开发商打折，但这个很明显在深圳不适用；

2. 真正核心区的新房变二手，就好像二婚，还有人愿意高价接盘，肯定是看好它的长期价值，并且片区没有新盘跟你抢购买力。福田南山中心区的新房，变成二手依然是片区内最新的房子，依然很紧俏。也比如其它片区的新房，类似宝中、红山、大运、凤凰城、坪中的新房，占了那几块核心土地，别的新房分享不到核心的优质配套（尤其是名校），那么还是会有人拱抢。

以上，买新房跟二手淘笋有很大区别，要买只买最好的地段和配套资源，现在深圳湾、蛇口、科技园、香蜜湖、华侨城天鹅堡新房变二手，依旧有人不断置换进来，原因不是它便宜，而是它足够好，足够稀缺，深圳打法以二手淘笋为主，大体量的拿新拿标杆。二套建议找电资公司全款入快速DY，既省税又能降低首付，提高选筹空间，看1000标的附近的房子（后海蛇口宝中华侨城标的）留1年月供，私信助理推荐御用中介帮你选盘。

咨询 | 大表哥，昨天跟中介打听说赠予也需要有购房名额？还说赠予当时和卖出时，都要满五唯一才能免税，是这样的吗？我名下有两套深圳的房子，限购了，也可以接受赠予。赠予后，我名下两套正常房 一套赠予房，以后打算先卖掉两套正常房，最后卖一套赠予房（满五唯一），可以避开20%的税费？

回复：

再次跟深圳房地局核实过了，赠予直系亲属不限购，但有名额限制，接受人需要有名额。赠予的房产满五唯一，只需要缴纳1个点的契税即可，差额20%不需要交。

咨询 |在购物公园附近上班，自己有一套皇庭世纪一套接近500万的房产，想贷200多万出来投资个龙岗万达附近的小商铺，是否有投资价值，这个商铺该开发商包租6年，每年返6%，算下来，也就是每个月房才11000多，附近的店铺租金在2万左右，请问老师，我的这个想法可以吗？投资是否有价值！

回复：

看你怎么去理解返租！商铺返租，公寓返租，文旅地产返租等等，以及各种的回购政策，本质逻辑上都是一种理财产品的包装形式。

​恰恰是因为项目本身并不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你往坑里跳。本质就是”你赚他的息，他赚你的本”。基本上，可以零散卖给给散户的商铺99%都是坑。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

以后你再回头看当初每个月还贷，就跟你现在回忆初恋一样，当初痛哭流涕的，现在都不算回事。