这是熊猫贝贝的第1251篇原创文章：

奇景年年见，今年特别多？

2022年8月，对于中国房地产经济和楼市而言，在未来一定会被记录成为一个至关重要的关键阶段和节点。

短短一个月时间里面，全国各地对于托举楼市，刺激成交的办法和尝试，可谓是应出尽出，接踵而至。

比较具有代表性的，前有新一线广东省东莞市：

8月9日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强农民安居房设计及质量安全监管的通知（东农房联综〔2022〕1号）》。通知明确：新建、重建、改（扩）建的农民安居房（农房），不得用于生产经营或出租。并对自建房审批要求进行明确。

图片来源：见图

新建、重建、改建的自建房，不能出租

这个我已经有专题文章，这里就不多赘述，有兴趣，或者不清楚的朋友可以查阅一下：

（东莞新政明令自建房不得出租：房地产救市的一个重要信号出现？）

当然，这个动静很大，仅仅从文章的留言就能看出很多人的不相信和高度质疑，不过新政颁布，顺风顺水，国家并没有什么反驳的动作和态度表达，是默许的态度，就很能说明一些问题了，也不多辩解。

如果说东莞的做法是“没有需求就想办法创造需求”，或者说曲线救国，目标清晰，那么紧接着在8月17日，济南推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

更是引起了市场的高度关注和热议：

目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在济南全市二手房市场全面推行。

而在济南之前，昆明于8月初也推出了二手房“带抵押过户”合并登记业务。

此类模式一经推出，备受市场关注。

很明显，二手房“带押过户”政策在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。

中国楼市，又一个重要的政策救市，托举楼市的政策出台，截止发稿，公开执行该政策的城市，并没有出现政令回撤和国家反驳的动向，耐心寻味的同时，也颇为值得深入分析思考。

越来越多的信号表明，国家和地方政策的“有形之手”，和市场经济环境中的“无形之手”之间，战况吃紧，进入一个关键的角力和弈阶段了。

这篇文章，就将基于对多地“带押过户”新政，有依有据的详细复盘和研究，挖掘本质，研判方向，并对系列新政后续后续中国楼市的走势和影响，进行深入分析和研究。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

“带押过户”新政详细复盘：山东济南这个“全国首创”火了

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、济南市司法局等部门宣布，创新推出二手房“带押过户”登记。对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

图片来源：网络

这一举措迅速在平静的市场上激起一大片水花。

目前，济南推出的“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全济南二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

实际上，“带押过户”的尝试，济南并不是“全国首创”：

该模式此前已在浙江省金华市、云南省昆明市落地。

2022年6月底，金华市推出了“带押过户”登记业务；

8月初，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》，推行二手房“带抵押过户”合并登记业务。

8月2日，建行昆明分行就办理了该省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。

这里对于“带抵押过户”的模式，需要进行一个详细的说明：

传统上的二手房交易涉及卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节。据了解，“带押过户”模式对原有交易流程进行了再造，各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

在提高交易质量，降低交易成本导向下，考虑到流程中的相关风险问题，上述模式是由多个政府机构联合参与推出，并制定相关政策护航交易。

以济南市推出“带押过户”模式为例，过程中还引入公证“提存账户”。

在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

多地推出的“带押过户”模式均设立资金监管专用账户，对资金进行监管。

在昆明推出的模式中，银行与买卖双方签订资金管理协议并进行资金监管，如二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的，登记机构及时退件，避免双方发生资金纠纷。

同时，该市住建部门在网签备案环节利用电子签章、人脸识别、区块链等技术，也有效保障交易安全，降低交易风险。

简单总结一下来说：过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。

现实意义就是，简化了二手房交易流程的同时降低了交易成本。

二手房的流动性，得到了明显的定向释放。

新的“带押过户”实施后，减轻了“过桥资金”带来的资金浪费，降低了房屋的“入市门槛”，降低了二手房在市场上的流通成本，无疑对二手房的市场活力起到了积极的促进作用。

从各个维度经过证实，包括我当下正好就在昆明，实际去银行进行了相关政策的了解，目前带押过户的政策，已经正式进入实施阶段，并且相对顺利和规范。

图片来源：头条图库

2

深入分析：“带押过户”新政的意义和影响

房主将一套贷款没还完的二手房进行交易，房子连同贷款同时转移到买方名下，其中贷款金额不变。这和前些年被叫停的“转按揭”有相似之处，因此有声音认为：“转按揭”再现江湖。

“转按揭”业务在十多年前曾风行一时。

当时，一些城市“炒房客”原来在交上二到三成的首付后，通过修改购房合同等方式将房屋转手，余下的贷款由银行转按揭给买家，如此操作炒房成本很低。

2007年央行等发文严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。

2019年央行又下发关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，再次重申严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

实际上，金融的这些猫腻，无非就是一个行情和管理的问题，流动性过剩的阶段，做多错多，流动性不足的时候，就成了工具箱里面的可选项。

从正常的逻辑来分析：在原本市场规则环境要求下二手房交易过程中，如果卖方已有按揭贷款，需要先房产解押后才能过户。而解押则需要卖方先将按揭贷款还清才可以。但在这一过程中，卖方需要先行筹措资金，垫付相关费用。，这就导致二手房的交易周期明显拉长或有可能导致失败。

特别是在房价波动剧烈的阶段，买卖双方因为价格变化出现反悔，周期越长，变数越大，让“交易周期”成为阻碍中国二手房市场一个长期存在，但是又让市场无可奈何的顽疾。

但是，如果银行能够允许带押过户，这个问题就得到了解决。

以昆明的模式为例，

根据昆明市发布的二手房“带抵押过户”合并登记业务流程、申请材料和贷款申办条件显示，二手房“带抵押过户”实现只进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务，即可完成房屋产权过户、买受人新设抵押权和转让人原抵押权注销多个登记事项同步完成，并颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。

买卖双方只需要在一个窗口提交一次材料即可完成相关交易和过户业务。

此类业务在过去可能至少会拖3个月时间，尤其是涉及房东偿还贷款的业务，而现在则可以压缩至3天。

且全程的交易均是在资金监管协议下进行，对买卖双方的交易均有保障。

“带抵押过户”降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰；同时降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。

本质上，这其实是中国金融机构的一次摆上台面的妥协，原本的模式，过桥资金成本中有一部分是银行的收入，这也不是什么不能说的秘密，甚至有银行通过一些信贷机构，中介机构的合作，还提供类似的“短期，高息，低风险”的贷款服务，货币流动性借助二手房的流通过程，得到了释放，产生了利润（利息）。

而带押过户的模式推出以后，就成了银行内部账本之间的调整关系，最多跨行之间的信用切换，安全是安全了，但实际上银行通过二手房交易实现的信用扩张，就被缩小了。

这会导致银行一些收入层面的损失，所以相当于这就是对银行的一种妥协。

这一次，其实完全可以看做是金融机构对楼市托举，真刀实枪，真金白银的支持动作。

金融部门，下场救市，用自己的利润来刺激二手房市场的流动性，支持意味，不可谓不明显。

图片来源：头条图库

3

趋势研究：“带押过户”新政的出炉及普及，是否能够改变中国楼市当前的境遇？

事情就是这么一个事情，这个新政在昆明，济南这样省会，或者新一线级别的城市已经正式实施，相关的业务办理，已经全面开展，涉及银行从国有几大行和商业银行都有。

市场的反应，值得关注：

济南二手房“带押过户”的创新举措在全国引起轰动效应，甚至该话题一度登上微同城热搜。

8月17日、18日连续两天，济南市不动产登记中心接到一千多个咨询电话，既有市民热切询问新业务，又有银行机构表达加入的想法。

充分说明了这项创新盘活了二手房交易，有利于市场活跃，在国内具有示范效应。

有样学样，长期以来都是中国城市管理的优良传统，事实上，算上东莞新政落地，加上这次济南和昆明“带押过户”新政的落地，背后是全国楼市和二手房市场的低迷，是全国房地产经济的萧条和压抑。

7月份热点城市二手住宅成交量环比下降5.5％，复苏过程较为艰难。

从各城市表现来看，呈现分化态势。其中，东莞、佛山、苏州、扬州、南京、成都和厦门7个城市二手房成交量环比上涨；

青岛、无锡、杭州、深圳、大连、金华和北京等7个城市呈下跌态势。

加上现实各地对楼市的真实体感和情况来看，这一轮中国楼市调控和国家主线意志叠加，给行业和市场带来的阵痛，远远超出了很多人的预期。

先不说这类便民模式的推出，会不会给当前楼市，行业还有二手房市场带来一丝暖意。

个人觉得难。无论如何，一切便民的，提升效率的，降低成本的，包括不触碰价格红线的尝试方向总是对的。

当然，影响也是可以预判的，二手房流动性提升，交易周期缩短，交易成本降低，对于二手房市场来说，正面积极的利好效应，是没有多少争议的。

“带抵押过户”看似是二手房交易过户和登记的政策，但实则也是二手房加快流通和交易的政策。这背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房交易市场的政策创新思路。

从整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，可以缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。

不过，政策从落地，到持续，再到全面推广模仿，需要一个验证效果，查缺补漏的必然过程，不排除过程中因为利益驱动而暴露出一些问题而导致政策的执行发生改变，如果效果好，那么全国推广，全面推行，也是题中之意。

从目前各方面“带押过户”新政落地的分析和表现来看，这对当前全国普遍承压，温度冰冷的楼市而言，是具有明显的利好和刺激效果预期的。

图片来源：头条图库

写在最后：

识时务者为俊杰，市场参与群体，该如何看待和理解这个新政？

文章最后，回到市场参与者的角度来看，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考：

1、新政明显利好二手房卖家，利好置换型需求客户，而对刚需群体以及全款投资群体，并没有直接的影响（后续可能会有间接的关联，但是明面上没有直接关系）。

2、带押过户新政出台，会直接造成采用和模仿该模式的很多城市，短期内出现二手房挂牌和交易的高峰，这是一把双刃剑：

如果市场需求旺盛，那么很容易掀起利用贷款嵌套，楼市快速升温，炒作情绪死灰复燃的风险；

如果市场需求不足，那么对于原本低迷的楼市和房价而言，又会成为一种进一步向下挤压的力量，偷鸡不成蚀把米，嗯，就是这个意思。

这个度，很重要，有些事情，过犹不及。还不如一开始不要去做。

3、对于新政普及的城市而言，置换群体最理想的置换政策环境到来。

4、一个重要的判断：这一轮全国各地政府的救市，基本上可以判断已经即将走向尾声。

为什么这么说？

刚需，投资客，置换群体，农民进城置业……甚至包括公务员，体制和事业编制，国企都被要求下场买房了，从市场主体的角度来看，实际上政策托举，目标刺激的群体，已经基本上涵盖了所有市场可能的参与群体。

如果连改善需求和对应群体都无法拉动和实现有效刺激，那么工具箱里面，恐怕要拿出威力更大的玩意儿来了。

以上，就是基于多地“带押过户”楼市新政动态，进行的一次专题解读和深入分析，和各位朋友们，进行一个分享。从新政出台，滞后分析了几天，出发点，就是观察市场动向和国家态度，而不是第一时间图个热点效应，沉淀，论证，是在这个浮躁时代，我的坚持和风格。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人

实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！

有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。