记者 | 黄昱

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今年内LPR迎来了第三次调整。

8月22日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR从3.7%下调为3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调为4.3%。

与房贷利率直接相关的是5年期以上LPR，该数据在今年1月前已维持20个月不变。今年1月20日，5年期LPR从4.65%下调为4.6%；5月20日，5年期LPR从从4.6%下调至4.45%，超预期下调15个基点（bp）。

此番5年期以上LPR再次下调15个基点，符合市场预期。

下调五年期以上LPR，最大的作用是稳定预期，对于降低房贷月供负担、激励购房者入市、促进开发商回款等有积极作用。

对于按揭购房者来说，5年期以上LPR的下调意味着将直接减少购房成本。

假设从银行等额本息贷款300万、房贷利率为LPR 0基点、贷款期限30年，LPR下调后，月供将从约15111元减少为14846元，每月还贷减少265元；总利息从244万元降至234.5万元，将减少大概9.5万元。

对于此次LPR的下调，市场早有预期。明显的信号是，8月15日，央行开展4000亿元1年期MLF操作（含对8月16日6000亿元MLF到期的续做）和20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

方正证券分析师认为，央行缩量降息既有主动主动因素也有被动因素。历史经验上，按揭贷款利率领先商品房销售大约两个季度，货币条件是房地产市场重要影响因素。

今年以来，房贷利率进入持续下降通道。5月15日，央行、银保监会更发布通知，将全国首套房贷利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套房贷利率仍保持相应期限LPR加60个基点不变。

如果按首套房贷利率下限LPR减20个基点计算，此番LPR下调后，等额本息贷款100万、期限30年，月供将从4919元下降至4831元，每月节省88元。

贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

天风证券分析师孙彬彬认为，考虑到政治局会议要求“稳定房地产市场”，需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。

天风证券研报指出，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个bp才能达到历史低点。

方正证券分析师也认为，据央行二季度货币政策执行报告，6月新发放个人贷款加权平均利率快速下降87bp至4.62%，对比企业贷款已降至有统计以来低位，个人住房贷款较低点还有30bp的空间。

为了稳定房地产市场，房贷利率下调的同时，陆续有城市放松限贷政策。

据克而瑞统计，今年以来，已有83城放松限贷，其中57城首套房首付比例下调至20%，例如兰州、贵阳、南通等；33城二套房首付下调至30%，如南宁、西宁、绍兴等。

融资规模通常反应市场主体对未来发展的信心，而7月居民新增信贷规模持续低迷。

据央行数据，7月居民中长期贷款新增1486亿，虽维持正增长，但同比减少2488亿，同比降幅高达62.6%。1-7月，居民新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。

克而瑞研究中心表示，目前许多城市的房贷政策呈放松趋势，但当前居民部门杠杆率偏高，叠加信用危机下居民对期房交付信心不足，又因疫情冲击对未来预期收入偏悲观，多数对加杠杆购房呈谨慎观望态度，按揭投放低迷下房企销售回款进一步承压。

可以看到，当前楼市仍未出现明显好转。

国家统计局发布2022年1-7月全国房地产开发投资和销售情况显示，7月销售面积9255万平方米，同比下降28.9%（上月为同比下降18.3%）；开发投资金额为1.11万亿元，同比下降12.3%（上月为同比下降9.4%）。

另克而瑞数据，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

中银国际分析师指出，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，房企纾困力度和购房需求放松都有望进一步加强。