你好，很高兴参与本次回答。如果是商业贷款，贷40万，分二十年还，有两个大方面：

一是走商业贷款，按最新利率5.9%计算分为有两种情况：

1、等额本息计算，利息282247.03元；

2、等额本金计算，利息236983.33元；

二是走公积金贷款，按利率4%计算分为两种情况：

1、等额本息计算，利息181741.12元；

2、等额本金计算，利息160666.67元。

如果借款人想要申请40万元的房贷金额，还款期限为20万元，按照5.40%的房贷利率来计算。

按照等额本息还款法：贷款总额为40万元，还款月份为240个月，每月的月供为2729元，一共需要支付利息254961元。本息合计为652961元。

按照等额本金还款法：贷款总额为40万元，还款月份为240个月，首月还款为3466.66元，之后每月逐渐减少7.5元的还款。借款人一共需要支付利息为216900元，本息合计616900元。

从利息计算上来看，等额本金的利息会比等额本息少一些，不过主流的还款方式还是等额本息。因为这种还款方式比较适合有安稳收入的贷款申请人，组织出入比较便利；它的缺陷在于所还利息额比较多，利息不会随本金的削减而削减，还款总利息较高。

每一种还款方法都有其特色，购房者假如不知道该怎么选择，能够先了解每一种还款方法的特色之后，在结合自己的状况来选择。毕竟贷款利率能够被很多因素影响，借款人计算贷款利息的时候，还是需要参考自己的实际情况。

四十万元，二十年的利息一共是28.11万元。

固定利率的计算方式较为简单，公式是基础利率4.9% 上浮，而每个城市上浮的比例都是不同的，此外，首套房和二套房上浮的比例也是不一样的，比如上海首套房上浮15%，二套房上浮20%；无锡首套房上浮20%，二套房上浮25%等等。

也就是说如果上浮15%，那么4.9%x1.15=5.635%，如果上浮20%，那么就是4.9x1.2=5.88%。

如果房贷利率是5.88%，贷款四十万元，二十年的利息一共是28.11万元，每个月的月供是2838元，算算还是比较多的。

根据央行的基准利率五年以上商业贷款的年利率为4.90%；五年以上公积金贷款的年利率为3.25%，计算可得40万房贷20年利息具体如下：

一、商业贷款

1、等额本息还款法40万房贷20年的利息为228266.29元。

2、等额本金还款法40万房贷20年的利息为196816.67元。

二、公积金贷款

1、等额本息还款法40万房贷20年的利息为144507.93元。

2、等额本金还款法40万房贷20年的利息为130541.67元。

利息是指资金所有者由于借出资金而取得的报酬，它来自生产者使用该笔资金发挥营运职能而形成的利润的一部分。利息是资金时间价值的表现形式之一，从其形式上看，是货币所有者因为发出货币资金而从借款者手中获得的报酬。