突如其来的一场扫黄风暴，令“东莞”成为2月份的舆论焦点。　　网站、微信、微博上各种讨论随之涌现：“小芳”们走了，东莞楼市怎么办？东莞酒店业和零售业会不会受到重创？2013年实现“大丰收”的东莞楼市，2014年会否迎来大逆转？　　一切未有定论。抛开热点事件争论中的一些主观情绪，本刊重新梳理了东莞楼市近年的发展脉络，并理性分析了东莞房地产市场的基本面，试图从中找到2014年东莞房地产市场中一些更加接近真相的发展趋势。　　“冷空气”来袭？　　虽说春节期间是传统楼市淡季，不过与2013年相比，2014年开年的东莞楼市的确有点冷。根据东莞房管局官方网站数据统计，今年春节放假期间(1月31日~2月6日)，东莞住宅成交仅5套，住宅成交面积为429.45平方米，比去年春节期间下降57.6%，成交金额374.04万元，比去年同期下降48.4%，成交均价约8710元/平方米，环比去年同期上涨21.7%。此外，非住宅成交1套，成交面积64.39平方米。　　2014年1月份的成交量数据也显示，楼市未见“开门红”，降温明显。东莞中原(房源、代理、租房)研究部监测数据统计显示，1月份，东莞住宅成交41.95万平方米，环比减少34.69%，同比减少33.22%，是2012年5月楼市回暖以来的第二低位，仅高于2013年2月的成交量。　　从项目成交情况来看，1月东莞住宅有146个楼盘成交记录，其中有110个楼盘成交环比出现回落，亦即1月在售楼盘超过七成出现成交量下滑。　　东莞中原研究部分析，造成今年春节淡季比2013年春节更淡的原因主要有两点：一是房贷收紧现象继续蔓延，影响到了部分项目的签约进度；二是历经了20个月的楼市高涨期，市场需求已被充分释放，新一轮的需求仍有待时间累积。　　除此之外，东莞土地市场也在平淡中开局，1月仅1宗商住地供应，创下近9个月以来供应低位，2月也仅2宗商住地挂牌出让。　　而让“降温论”大行其道的则是东莞扫黄。2月9日，央视曝光东莞部分酒店涉黄，导致东莞乃至广东拉开扫黄风暴。这一突发事件给2014年的东莞楼市增添了不确定性。　　持此论点的人士提出的理由是：房贷收紧，扫黄的规模和影响逐渐蔓延，其影响巨大人群数量的去留选择，都可能导致“冷空气”袭来，市场交易氛围变得冷清。　　合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示，短期内将会影响二手房(房源、代理、租房)租赁市场的活跃度，服装、饰品、餐饮等相关行业也会受到波及。东莞满堂红置业经理郑先生证实，扫黄对东莞租赁市场的影响已经显现，“部分房源没有续租，租客直接打电话给房东帮忙转租，特别是一些靠近酒吧、酒店附近的房源，影响较大。”　　扫黄风暴对东莞酒店业的影响最为直接。腾讯财经报道称，一位东莞酒店的工作人员表示，东莞带色情服务的酒店都已停业，老板们要工作人员自谋出路。他称“若没有了酒店业，外地人就业解决不了，东莞会成为一座空城”。　　火热的2013　　与2014年惨淡开局形成鲜明对比的，是火热的2013年楼市。　　2013年是东莞楼市的丰收之年，各项数据都创下了历史新高。综合瑞峰置业和东莞中原研究部的统计数据，2013年全年东莞一手住宅供应67060套，同比2012年增长12.22%；成交72843套，成交面积766.73万平方米，成交金额约为675.64亿元，同比2012年的三项指标皆有20%的上涨幅度(见表1)，可谓供需两旺。　　纵观2013年，春节淡季过后，在政策环境相对稳定之下，买卖双方积极入市，成交月月火爆，畅销贯穿全年，6月、9月、10月及11月成交突破“70万平方米”大关，是最火热的月度。　　从区域上看，2013年，塘厦区力压南城成为全市最火热的房地产板块。据东莞中原市场研究部统计，2013年，塘厦区新增住宅面积94.43万平方米，同比大幅增加24%，摘得全市冠军殊荣。同时，沙田狂飙突进，一手住宅成交量几乎达到2012年的5倍之多，排名从第21名跃升到第8名。　　“国五条”、“公积金新政”、“钱荒”、“十八届三中全会”等节点并未对东莞的楼市产生负面影响，在这些节点短暂观望后，购房者很快因楼市旺销的行情重建信心，积极入市。东莞没有出台“国五条”的实施细则，保持了行业政策的稳定，为东莞楼市热销奠定了基础。　　2013年东莞楼市超预期的原因是什么.东莞中原地产(房源、代理、租房)研究部总监车德锐分析认为原因有三个：一、广深客户外溢趋势明显。因在地理位置上临近广深，承接两地的外溢需求，水乡片区、临深片区在今年表现抢眼。二、某品牌开发商旗下项目以低价优势聚拢了很多购房者，成交超过6000套，放大了东莞楼市成交总量。三、二三级联动。由于中介拉动二手房价上涨，诱导一部分潜在购房者入市。　　2013年，东莞市政府以市财政投资撬动社会投资，安排486亿元全面启动20个重点项目，如轨道交通规划、水乡地区的开发建设、新火车站开通等，拉动了东莞区域土地价值提升。　　据东莞市轨道办介绍，东莞地铁1号线和3号线分别预留了与深圳地铁6号线和11号线的接驳通道。轨道房充满想象的升值空间，直接激发了深圳客的热情。　　据瑞峰置业报告显示，在东莞的“临深片区”，深圳客大规模涌入，成交客户过半来自深圳，该地区的购房需求从投资逐步转为自住，住宅成交约达230万平方米，占总成交量近三成，深圳客户已成为支撑东莞楼市大幅上涨的重要群体。　　同时，刚需产品全面爆发，碧桂园、万科、保利、富盈、光大等一线品牌开发商的涌入，也是东莞楼市火热的主要原因。　　2013年，东莞楼市70~120平方米的刚需户型成交占总量六成以上。据瑞峰置业市场研究部统计数据得知，2013年东莞约90个项目进行刚需产品的新推，销售不错，大多数项目去货都在七成左右。　　品牌房企正是看准了这一时机，大量涌入。成交额前五名的一线房企(万科、碧桂园、光大、中信、万达)市场占有率接近30%(见表2)。　　品牌房企激烈竞争的同时，也为东莞的土地销售市场带来了高溢价(溢价率超50%的地块有20宗)，东莞的土地市场供需两旺，量价齐升。　　据瑞峰置业市场研究部监测数据显示：2013年东莞全市共有171宗土地挂牌上市，合计出让面积约714万平方米，同比2012年上涨66%。2013年全市共有72宗商住商服用地成功交易，合计面积超300万平方米，同比增长近94%；其中商住成交量约263万平方米，同比增长117%；商住地出让收入150亿元，同比增长112%。　　房价跑输GDP　　值得一提的是，虽然2013年各项数据都创下历史新高，但东莞楼市整体而言仍是一个发展较为平稳的市场。本刊2011年针对东莞楼市的调查发现，由于当地禀赋和资源分布的平均化，加上广东地域发展均衡，东莞经济发展稳定，因此，东莞的房价增幅一直较为温和。　　例如，东莞某镇有一个项目，2007年开盘均价是5300元，2011年“楼王”均价是7800元。剔除通胀和产品升级的因素，该项目在中国房地产最红火的年代里，价格几乎没有上涨。　　2013年，由于东莞制造加工业升级换代，在经历了连续四年的减速或者说是低速发展后，东莞重新找回较快的发展速度，GDP(国内生产总值)增长9.7%,达到5411亿元，在广东21个地级市中排名第4，仅次于广州、深圳、佛山。　　尽管东莞取得了较高的GDP增速，房地产市场也表现火爆，但当年的房价增速并不高。据东莞官方数据显示，全市新建商品住宅销售面积838.63万平方米，同比增长逾25%，销售均价8762元/平方米，同比增长5.94%；其中，住宅成交均价为8812元/平方米，同比2012年的8313元/平方米仅增长了6%，均低于GDP增幅9.7%。GDP再次跑赢了房价。　　“东莞的房地产均价不及广州、深圳的零头，我不希望东莞房地产市场像其他城市一样暴涨，这会影响东莞的幸福感。” 东莞市国土资源局局长刘杰的话语里有一点自豪的味道，“我们会密切关注土地市场的供需关系，防止市场暴涨暴跌。当地块接二连三流拍时，我们就要考虑减少供应。当地价溢价明显时，就加大供应量。”　　在GDP保持高速增长的同时，保持较低的房价涨幅，在2013年，这是一个令全国很多城市羡慕的结果。　　2013年初，在新国五条出台之际，共35个城市公布了年度房价控制目标，上海、上海明确房价“基本稳定”，其他城市则承诺房价涨幅不高于城镇居民人均可支配收入实际增幅。　　但至2013年底，据媒体综合多方数据了解到，上述35个城市中，以房价基本稳定为目标的上海、上海，2013年12月新房价格同比涨幅均超过20%。其余城市房价涨幅不高于城镇居民人均可支配收入实际增幅的，仅有5个(长春、海口、兰州、昆明、宁波)。近九成城市在去年房价控制的考试中，成绩未合格。　　国家统计局的数据显示，2013年12月份70个大中城市，新房房价同比涨幅超过20%的城市4个，分别是上海、上海、广州和深圳。南京、厦门等26个城市房价同比涨幅在10%~20%之间，69个城市房价同比出现上涨走势。　　2014年：200新盘入市及变量　　2014年伊始的两场大“降温”，是否会对东莞的楼市尤其是住宅市场产生实质性影响？对此，东莞业界似乎并不悲观。　　从基本面上分析，“平稳”应是东莞楼市的主基调。　　据瑞峰置业年初预测，2014年，东莞市整体成交量大涨、大跌的可能性不大，住宅成交将在750万平方米上下浮动。一方面从政策环境来看，2014年东莞房地产调控以“维稳”为主，杀伤力政策出台可能性低，为楼市平稳或上涨提供保障；另一方面从推货量来看，2014年预计入市全新项目将达60多个，供应面积约为400万平方米，为市场销售给予新的充足货量，同时临深片区、水乡片区在广深两地高压政策挤压下，更多客户将流向东莞，促进成交持续发力。　　2014年，东莞楼市供应量巨大基本已是业界共识。2013年东莞土地市场供需两旺，为未来市场供应打下良好基础。同时新开工量依然高位运行，商品房新开工达到1000万平方米以上，同比上涨6%。2014年，住宅供应有望超越2013年，供不应求局面或有所缓解。　　瑞峰置业预计供应量将达到900万平方米左右，其中住宅方面新增供应将在700万~800万平方米之间。目前住宅存量约为480万平方米，加上新增供应量，估计2014年全年住宅可售量达到1300万平方米左右，供不应求的局面或有所缓解。　　另据东莞当地机构统计，2014年开盘的新老住宅项目或达到200个(包括商务公寓和别墅)，其中,南城区(19个)、东城区(14个)依旧是主力,常平镇(15个)、厚街镇(14个)、松山湖(10个)、塘厦镇(13个)、凤岗镇(13个)、寮步(8个)、大朗(8个)。　　如此巨大的供应量，将成为2014年东莞楼市平稳发展的“稳定器”，但是，同时也将成为楼市的一个重要变量。如果销售遇冷，东莞房地产市场将面临严峻的考验。　　“扫黄”是东莞2014年楼市的另一个变量。一个未可考证的数字显示，2012年，东莞“桃色”经济规模达到500亿元，占到当年东莞GDP的14%。而据东莞一位房地产研究人士表示，东莞购房人群中外地置业者占到了约60%，其中“桃色”经济从业者占到了一定的比例。　　车德锐认为，“扫黄”对东莞楼市影响有限，短期内会影响租赁、投资市场，但对新房市场影响不大，因为东莞新房市场主要来自个体户需求。　　李兴旺也持保守意见。在他看来，影响几何要看政府的打击力度，对东莞的影响充满变数。　　年初，东莞业界在预测2014年东莞楼市走势时比较乐观，他们的共识是，2014年东莞住宅市场价格看涨预期较高，价格保持一定幅度增长，成交量将进一步增长，但区域分化明显。　　不过，在“扫黄”之后，东莞楼市已经出现了一些细微变化。比如，号称“东莞第一豪宅”的某楼盘近日推出了买楼送金条的促销策略。开发商的担忧开始显现。东莞楼市因“桃色”经济的不确定性而笼罩上了厚厚的阴霾，在这一背景下，经历了火热的2013年，但整体仍表现平稳的东莞楼市，2014年是否能够延续“平稳增长”的市场态势？让我们拭目以待。（财经网）