二手房篇　　●如何选价格　　不管购买一手房还是二手房，首先注意的价格，二手房不同于一手房，购买时应该一下几点。　　1、不仅要看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。所以，在购买二手房时，购房者要仔细分析二手房的使用时间、居室面积、注意计算单价，并和周边的各类房源价格做个比较，做到对市场全面了解。　　2、不要急于交定金。没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的，因为按照合同规定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金，否则一旦后悔将损失定金。购房前一定要冷静考虑周详，确定要购买此房源后，再付定金，不要让自己后悔。　　3、详细规划购买价格范围。如何做出一个最合理的选择？这就需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是咨询一下有关专家，给出最合理的意见选择一套价格合适的房源。　　4、准确评估二手房价格。客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用，如基础设施与公益设施是否成熟，交通条件如出行是否方便等。个别因素主要是指物业的结构、房型等。　　●如何选地点　　随着房地产市场的兴起，许多人购置二手房不仅仅为了自住，也有用来出租等用处，但是不管做什么用，地点都是购买二手房最为重要的因素。　　1、选择距离工作地点（学校）近的房源。这样的选择当然最好不过，便捷了自己，节省了上下班（学）的时间。我们用学区房来举例，很多年代久一些的小区不出20分钟的路程就可以找到三甲大医院、幼儿园、小学、中学等。作为一个有小孩在上学的家庭，选择购买学校周边的学区房是买二手房的好选择，不但以后自己的孩子可以就学方便，就算是以后不住了，转手也比较容易。当然，学区房的价格往往也要比其他地块的二手房要贵很多，这就凸显了二手房的地点的重要性。　　2、交通是购置二手房的另一重要因素。很多新开盘的楼盘位置都比较偏远，这几年本市的交通情况是越来越堵，所以更多的人为了上班更加便捷，选择了在地铁沿线购置二手房，比如说。地铁沿线的房子现在在本市的二手房市场十分紧俏，价格和修地铁之前相比基本上已经翻了一番，甚至更多，购买时也要考虑周全。　　3、选择成熟区域地段的房源。小区地段与周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议，尽量选择较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。　　●如何选户型　　选购二手房，户型是重点。即便是面积相同的户型，其空间格局的分布不同也会导致今后生活的舒适与否。　　1、小户型。对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。小户型一般来说更受到单身族、新婚夫妇、投资者、外地出差者等青睐。对于许多经济能力不强的人来说，小户型的总价低、首付低、月供少，所以价钱比较划算；对于投资者来说，小户型的投资回报率高，收益稳定，所以备受青睐。　　2、两居室或小三室。这种房型最大的优势就是其功能与价值趋于合理。一般小三室比较适合主流三口之家，满足正常的生活所需，并在此基础上改善他们原有的居住条件，总面积大约在120平方米左右。在购置此户型的二手房时要注意整体性，在满足了家庭基本生活功能的基础上，以有限尺度创造无限舒适，确保人在室内的活动绝不受到空间和心理的约束，打造完整而人性化的空间。　　3、大户型。一般能够买得起大户型的群体，收入都相对较高，在这一人群中，二次置业者占据了绝大多数。在选择大户型二手房的户型的时候要注意，大户型在设计上基本上会把会客、休闲、娱乐、用餐和休息的区域划分开来，私密性比较强，带给购房者不一样的体验，如果私密性较弱的大户型，购房者还是要慎重考虑。　　●如何选环境　　提起选环境，大可分为以下两方面。　　1、房屋周边的自然环境。选择二手房时，周边地应尽量避开环境污染强的地区，例如工厂周边、闹市区附近、污染严重的河流等地。当然环境差的地方的房价自然也就低些，这也要购房者根据自己的实际情况而考虑。还有一点就是配套环境，这点也是许多购买二手房的购房者最为关心的问题。其实，生活配套设施的齐全，在很大程度上讲，可以保证人们的生活品质。购买二手房最好选择一个比较成熟或者老型的居住区，这样生活配套都会比较完善。首先是商业配套，如果集贸市场、书店、药店、便利店、银行、邮局、电话局等配套齐全，那么这些设施则可以充分保证你的生活便利，令生活更加便捷。　　2、配套教育资源环境。许多人购买二手房的很重要的一个原因就是为了孩子上学，所以教育资源自然必不可少，优等学校片区的房价自然就贵些。还有就是医疗配套。谁都不能保证自己不生病，住所附近有个医院，自己有个小病小灾也能及时解决，不至于太辛苦。否则，为了看个病大半夜穿大半个城市，辛苦的还得是自己。最后是社区的服务环境，一般来讲，社区需要有能为业主解决问题的物业、存车处、停车场等。为了自己的生活和出行更加便利，这些设施也是必要的。总之，买二手房不要一味地只考虑适合自己的一个关注因素，比如只考虑自己距离工作地的远近，认为其他因素完全是次要的。没有仔细考虑，等到购房之后已追悔莫及。　　●如何选物业　　成熟小区物业管理是个非常重要的事项，因此物业管理公司服务水平的高低直接关系到业主的居住水平。　　1、考察小区物业管理。考察一个小区的物业管理环境，要亲自到小区进行实际查看，诸如保安人员和管理人员的素质、装备、服务态度，小区的卫生环境、绿化环境、车位使用情况、电梯等设备是否能正常运行等，也可向在小区居住的其他业主进行询问，诸如公共维修基金的情况、业主委员会的成立情况等。另外还要了解一下物业的收费标准，是否属于自己可承受的范围，以免出现“买得起房却住不起房”的情况发生。　　2、进一步考察入住后的物业管理情况。诸如水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；各类表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务等。　　3、理清物业交割问题。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。是否结清电话费、有限电视费、网费等费用。　　●如何选前景　　大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。购买二手房尤其要考虑日后问题。　　1、看眼前还要看将来。某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。然而，如果购买者家中有小孩、老人的上班族，小区附近是否有学校、医院可就很重要。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断。　　2、品牌房产是“绩优股”。目前，市中心的房子很稀缺，多是年份比较旧的中小户型，而一些面积在100平方米以上、有品牌、年份新、比较高档的房子就很少了。选择这类的房子，今后保值和升值的功能会更好。在楼市中，大型知名物业的价值也是最坚挺的。

　　3、有“题材”的中小户型潜力大。如今的二手房市场中，中小户型的成交非常活跃，然而，并不是所有的中小户型都有升值前景。长期来看，今后的中小户不能仅仅靠个“小”字打天下，必须有“题材”的房源才是有潜力的。这些“题材”包括：好的学区、好的户型和朝向、地处繁华市中心、区域重点居住中心、CBD、地铁房、湖边或河景房等。