这种给郑州新市民及大学生贷款利息优惠的购房政策能够拯救郑州楼市吗？

笔者认为，给年轻人买房降利率这种政策无法拯救郑州楼市

在此之前，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面提出促进郑州市房地产业良性循环和健康发展的措施。

郑十九条的出台，使一部分开发商恢复了些许生气，但还有许多开发商仍在无力挣扎。

很多地产人更是“被放假”了3个月。

这事儿，还得从2014年说起。

2014年，正值郑州城改大潮兴盛，从空中俯瞰郑州，到处都在动土施工。随着碧桂园、恒大等外地房企巨头的涌入瞬间点燃了郑州的楼市热情。随着“楼王”的不断诞生郑州楼市供求井喷。

难道郑州楼市是从2014年火爆到2021年吗？

当然不是。

在2016年郑州楼市曾经凉过。

2016年10月，郑州重提“四限令”——限购、限贷、限价、限售四管齐下。郑州楼市在经历了短暂的调整后热情依旧，成交量甚至远超2014年的历史高位。

2018年价增量价的郑州楼市终于进入了价格横盘状态。

年轻人买房的需求

从2014年起，无数房产人士都给郑州这座城市算过一笔账：每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；如果政策还鼓励外来务工人员在郑州买房，那么需求总量也在1000万平方米上来。

如此一来每年郑州楼市的购房需求总量都在2000万平方米左右。

而1200万人口的郑州，刚需置业与刚改置业足够将存量房与待开发商品房总量去化掉。

只要年轻人足够多，郑州楼市就可以高枕无忧？

显然，这个楼市核心价值逻辑不成立！

住宅售租比（全郑州）仅为 49

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200到1:300 。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500等，按照租售比为每个月的月租与房屋总价的比值理解，就是在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（即1:100等），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

非常高的房价收入比

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。

以郑州年轻人平均月收入5000元为例，小两口的家庭总收入约为5000*2*12，即12万元。

郑州房价平均值为15000元，100平米的房子需要150万。

由此得出

郑州的房价收入比约为110-150

根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。

郑州的房价收入比显然过高！

这就意味着——年轻人无论有没有置业需求，都面临买不起的尴尬境地！

显然，这个支撑郑州楼市的金律在市场购买力面前完全不值一提。

眼下，郑州楼市巨大的库存已经压得各开发商、经纪公司、经纪人们都喘不过气来。

高企的房价更是让年轻人们直呼买不起！

本次河南楼市的“给留郑大学生房贷利率下调，最高不超4.9%”显然无法成就郑州楼市。

1.郑州楼市的调控政策思路非常明确——只要楼市不见起色，楼市利好坚决不停！可惜~这招并不好合，因为郑州楼市的核心价值已经变了。

2.年轻人买房购买力有限，买得起才是王道——只有全方位激活多元化置业需求，让房价回归合理才能去库存，才能将郑州楼市从ICU病房中托出来。