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住房作为生活必需品，历来在我国人民生活中占据着重要地位。随着人们生活水平的提高，住房需求的不断扩大，个人住房贷款业务也应运而生。凭借收益稳定，风险小的特质，个人住房贷款业务倍受各商业银行的青睐。经过多年的发展，各商业银行个人住房贷款业务的市场份额抢夺战也愈演愈烈。

中国建设银行（以下简称建行）最早向客户提供个人住房贷款业务，面对机遇和挑战如何巩固个人住房贷款业务领域的领先地位是我们必须认真研究的重要课题。

本文首先梳理了有关个人住房贷款的相关理论，接着介绍了个人住房贷款业务的类型、特点和优势，在此基础上用SWOT法分析建行个人住房贷款业务的发展现状，找出了建行与国际一流银行的差距，并提出发展建议，希望能对建行个人住房贷款业务的健康发展起到一点作用。

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关键字:建设银行个人住房贷款SWOT分析

目 录

1.引言 1

1.1研究背景 1

1.2研究目的和意义 1

1.2.1研究目的 1

1.2.2研究意义 1

1.3研究现状 2

1.3.1国外研究现状 2

1.3.2国内研究现状 2

1.4论文框架、研究方法 5

1.4.1论文框架 5

1.4.2研究方法 5

2.个人住房贷款概述 6

2.1个人住房贷款定义 6

2.2个人住房贷款的种类 6

2.2.2按贷款期限分 6

2.3个人住房贷款业务的特点与优势 6

2.3.1个人住房贷款业务的特点 6

2.3.2个人住房贷款的优势 7

2.4个人住房贷款的还款方式 7

2.4.1等额本息还款方式 7

2.4.2等额本金还款方式 7

2.5个人住房贷款业务的产生与发展 9

3.建行个人住房贷款业务的发展现状 11

3.1建行个人住房贷款业务概况 11

3.1.1建行个人住房贷款特色产品 11

3.1.2规模情况 11

3.1.3发展情况 11

3.2建行个人住房贷款业务的SWOT分析 11

3.2.1发展优势（Strength）分析 11

3.2.2发展劣势（Weakness）分析 12

3.2.3发展机会（Opportunities）分析 14

3.2.4发展威胁（Threats）分析 15

4.建行个人住房贷款业务的发展策略 15

4. 1强化专业队伍建设 16

4.1.1营销经理队伍建设 16

4.1.2客户经理队伍建设 16

4.1.3风险经理队伍建设 17

4.2加速营销体系建设 17

4.2.1加强市场调研，做好市场定位 17

4.2.2加大宣传力度，树立品牌形象 17

4.2.3改变营销方式，拓展营销渠道 18

4.3细分市场和差异化服务 19

4.4加快个人住房贷款业务的产品创新 19

4.4.1创新产品的设计理念 19

4.4.2创新产品的管理方法 20

结束语 21

参考文献 22

致 谢 23

1.引言

1.1研究背景

据中国人民银行的统计资料显示，1997年底我国个人住房贷款余额不足190亿，截至2013年底我国个人住房贷款余额已达到9万亿，16年间增长了473倍。当前许多商业银行的个人住房贷款业务都是以年增长率40%、50%甚至更高的速度在发展。同业之间的竞争日趋激烈，分析建行个人住房贷款业务发展过程中所面临优势、劣势、机遇、挑战，并寻找应对挑战，克服劣势的对策具有重大意义。

1.2研究目的和意义

1.2.1研究目的

当前包括建行在内的许多商业银行争夺个人住房贷款业务的市场份额，主要原因有三个方面：

（1）与传统的企业贷款业务相比，个人住房贷款业务风险低、收益高，优化了信贷资产质量。

（2）创造了项目评估、代理保险等中间业务收入,促进了存款、银行卡及中间业务等金融业务的全面发展。

（3）密切了银行和居民的关系，建立了稳固的个人客户群体，为以后银行各项零售业务的推广做了铺垫。

因此，有必要对建行个人住房贷款业务加以研究，建立一套适合建行自身发展的业务发展模式，使得建行的收益最大化、风险最小化，从而促进建行个人住房贷款业务的长远健康发展。

1.2.2研究意义

通过对建行个人住房贷款业务的发展现状进行客观评价，能够为个人住房贷款业务的发展完善提供方向，更能对我国房地产业有促进作用，因而具有很高的研究价值。

（1）有利于人们住房品质的提高

住房是人们基本生活资料，要实现“民有所居”这个目标就必须投入大量的资金。但光靠国家财政拨款是不够的，还必须借助各种金融手段。据统计，我国居民在购买住房时约91. 1%采用住房贷款的融资方式购买住房。个人住房贷款业务改善了他们的住房条件。

（2）有利于我国房地产业的发展

个人住房贷款业务提升了居民购房的购买力，让房地产再生产得以顺利进行，从而促进房地产业的发展。城镇人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2011年的32.7平方米。

（3）有利于建行自身的发展

加快发展个人金融业务是银行可持续发展的需要，个人住房贷款业务作为个人金融业务的典型，其发展有利于促进业务规模和业务质量协调发展，从而在保证建行盈利能力的同时提升市场地位和内控水平。

1.3研究现状

1.3.1国外研究现状

个人住房贷款最早起源于19世纪的英国，到20世纪初期，它已作为一种主要的住房金融工具兴起在欧洲和美国等外国市场。许多国外学者对这一领域进行研究，他们研究的理论较系统、较成熟，因此他们的很多理论值得我们去学习。

Jung (1962)通过对金融机构原始资料的分析提出了贷款价值比(Loan-to-Value)即借款人在商业银行所贷本金总额与住房评估价之比。他认为住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策，个人住房抵押贷款利率愈高，违约风险也就愈大；贷款价值比愈高，违约风险也愈大。一旦房价下降，个人住房贷款风险将会升高。

Gau (1978)在研究美国个人住房抵押贷款违约风险时给抵押贷款违约所下的定义为：要么是抵押贷款发生自愿性产权转让，要么是取消抵押贷款赎回权。

Deng (1999)认为借款人之间有很大的异质性，如果忽略这种异质性，对于评估提前还款风险就会产生严重的偏误。

1.3.2国内研究现状

在借鉴国际经验基础上，国内关于个人住房贷款理论的研究也有了一定成绩。目前我国对于商业银行个人住房贷款业务的研究主要集中在以下几个方面：

（1）个人住房贷款的风险与防范

林航琳(2009)主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究，对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述，并提出了相应的解决对策 。

姚斌，秦波(2009)对商业银行个人住房贷款业务风险成因进行了分析，比如还款期限长，而个人收入的变动、银行风险控制措施的不力、政策变动的冲击以及法律制度的不健全等因素，都会给银行个贷业务带来潜在的风险。

韩临畅(2009)认为信贷前的调查不足、银行业务的概念偏差以及银行内部控制制度的不足是带来个人住房抵押贷款风险的主要因素，针对这些风险因素，提出了加强对贷款业务的贷前调查、树立正确的商业银行经营理念以及完善银行内控制度等对策建议。

矫帅，冯莉(2009)认为个人住房贷款业务涉及的诸多环节都蕴含一定的风险因素，只有着眼于贷款全过程加强规范管理，对每个环节实行有效的风险控制措施，才会确保贷款安全。

马宇(2009)利用637组数据对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行实证研究。他发现借款人受教育程度，工作稳定程度，住房面积等因素都会对违约率产生影响。

路君平，糜云(2010)认为随着房地产市场调控政策的出台，个人住房贷款风险逐步暴露，提出可以从进一步提高银行内控管理水平，加快完善社会统一的个人信用制度，分散和转移风险等方面防范个人住房抵押贷款风险。

余丽霞，窦挣(2011)从银行自身角度提出防范风险的建议：严格执行国家的房贷政策；完善银行内部信贷管理机制；建立个人住房贷款风险预警系统。

刘昕雨(2012)对商业银行个人房贷业务从已出现的风险和潜在风险两方面进行阐述，并提出了相应的对策和建议。

王磊，孙大成(2012)主要从信用风险的角度研究个人住房贷款风险，提出了信用风险量化的方法。

徐遥君(2013)主要从违约风险的角度研究商业银行个人住房贷款的潜在风险。提出要加强银行体系的内部控制；准确记录客户贷款信息，严格审查借款人资格；协调信贷部门和风险管理部门，充分保证信贷资产的安全。

王凯悦(2013)基于商业银行个人住房贷款业务的现状，分析了业务面临的风险：借款人方面，有借款人的履约能力和履约意愿风险；宏观方面有政策性风险和市场风险；利率风险；操作风险；流动性风险。

赵玉梅，宋雪飞(2013)提出应根据个人住房贷款的特点提出风险防范对策：通过严格审查客户信用记录来应对信用风险；通过问责制以及提高员工的职业道德修养来应对操作风险；通过制定严格的信贷政策来应对市场风险。

沈晓东，夏雷(2013)针对个人住房贷款业务的风险点，提出了相应的防范措施：对房地产开发商的资质等级严格审查，对企业情况和项目进展情况进行监督；检查借款人购房交易行为的真实性，防止开发商“自卖自买”；对借款人的还款能力严格审查；加强贷后监控；安排专业化人员在合适的岗位。

（2）个人住房贷款的发展与创新

包航( 2007 )分析了我国个人个人住房贷款服务的现状及问题，提出要促进产品创新的具体措施：细分客户和市场，创新贷款产品，满足个性化需求；差别化贷款定价，增加盈利水平；创新住房中间业务服务等。

汪静(2009 )提出结合个人住房贷款的发展趋势，进一步提出商业银行营销模式的创新思路 。

钱枫林，邓予兰(2011)认为存贷款基准利率的上升对个人住房贷款有重大影响，要重视对提前还款风险的管理。他们提出要推进个人住房贷款产品创新，设计多样化的产品挽留顾客。

（3）个人住房贷款的资产证券化

2005年底，中国在上海、江苏和福建三地建行分行对个人住房抵押贷款证券化产品开始试点，但并未大范围的推广，后随着2008年金融危机的爆发，此项业务在我国被逐步停止，我国还需要进一步努力去推动住房抵押贷款二级市场的发展。

唐为民，陈云松(2006 ) 分析了我国个人住房贷款的发展现状和现有风险，认为防范个人住房贷款风险的趋势是住房贷款的证券化。

包哲哲(2007 ) 认为开展住房抵押贷款证券化对促进我国金融创新，改进商业银行资产负债结构和扩大直接融资比重具有重要意义。

王立争(2009 )认为美国次贷危机的本质原因在于住房抵押贷款证券化的中间作用，我国必须尽快完善证券化立法，确保拟证券化的资产为优质资产，信用加强和信用评级也不能流于形式。

这些研究成果都立足于我国个人住房贷款的现实，对于改进建行个人住房贷款业务具有积极作用。国内对于个人住房贷款业务的研究主要在于风险防范上，但宏观性研究比较多，针对具体银行具体业务部门的研究相对较少，本文的研究更多注重于解决建行个人住房贷款业务的实际问题，制定可行的发展对策。