都说十年一梦，人生中的10年一晃而过，纵然相貌言行有所改变，依然会残存几分本来的面目，但对于楼市来说，十年时间而已，小树苗就长成了参天巨树。

近日，申万宏源证券研究所发布专题研报，从国际对比及总量视角看我国居民杠杆率，报告指出，截止2018年末，我国居民个人住房贷款余额为24.9万亿。

这是什么概念呢？要知道，在2009年，我国这个数字只有3.5万亿，也就是说，到现在仅仅10年时间，房贷余额增加了21.4万亿，增幅高达6倍有余！

看到这个数字和涨幅，请诸位不要惊讶，如果我们看同期房价的表现，也就释怀了。

以几大新一线城市为例，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都不到200%。

中泰证券宏观分析师梁中华此前公布了一个数据，从2015年至今，房价涨幅最大的城市并不是一线大都市，而是中山市，涨幅高达76%，紧随其后的是东莞，也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%。

这样看来，十年间房贷余额的高速增长，是房价上涨的主要推动力量，也就是说：杠杆的作用无可替代。

问题在于，背负了巨大杠杆的购房者群体，正在面临越来越大的压力，如果说过去这么多年以来，楼市的上涨、房贷余额的增加，既有人口涌现大城市的动力，又有居民加杠杆的余地，那未来楼市靠谁接盘，显然成了最重要的问题。

答案很明显，如果房贷余额继续成倍增长，楼市这个盘，谁也接不了，哪怕连炒房客也带不动了。

易居研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》显示，房价收入比超过20倍的有6个城市，有37个城市超过10倍，仅长沙、乌鲁木齐、烟台等少数城市处于合理区间。

不光如此，我们也可以看到，房贷收入比、房租收入比、租售比等各类指标均已经达到上限，当人们的收入维持线性稳定增长，房价却呈现爆发性的拉升，靠农民进城解决不了问题，靠房企下沉三四线城市，同样无法托住如此巨大的体量，靠炒房客们最倚重的杠杆，更无法维持。

唯一能够解决接盘难题的，还是市场自发的理性回归，自住需求才是房地产市场终极目标，把房子当做金融投机品炒作，只会让房贷余额越来越高，最终无法收场，可喜的是，现在我们已经看到了“房住不炒”的理念深入人心，如果还有人吹嘘炒房所带来的高额利润，相信大部分人都会嗤之以鼻。