王姐夫妻俩一个是白领，一个是医生，收入不错。作为财务投资人，他们在外高桥一家贸易公司占有30%的股份，只是平时并不参与日常的运营。2019年4月份，他们把浦东三林的一套房子卖掉，换到了浦东洋泾地区，新买进的是2000年竣工的学区房，离地铁站点也近在咫尺，面积170平，市价约1000万。

存量贷款利息太高

2019年买进之时，王姐夫妻在贷款政策上适用于“付七贷三”，截止目前按揭余额为277万元，年利率是5.39%，贷款期限30年，月供为1.58万元，偿还方式为等额本息。这笔按揭贷款，并没有公积金贷款的部分，也不能用公积金冲还贷。

在按揭贷款发放后，王姐又在该按揭银行申请、并获批了一笔抵押贷款，现余额为195万元，年利息6.22%，贷款期限20年，月供为1.46万，偿还方式还是等额本息。277万与195万两笔贷款合起来，就是去年风靡一时的“3 X”产品，时至今日余威尚在。

由上表可见，目前该房总贷款余额472万元、加权计算年利息在5.73%，月供3.04万元。这两笔贷款综合5.73%的年利息，在今年降息的大趋势之下，已经十分扎眼。

跟着政策走

今年5月22日政府工作报告指出，2020年“大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%”已经提出，去年的增速目标则是30%。二师兄掐指一算，意味着仅仅是上述口径下的贷款就要新增13000亿元，更不要提其他的股份制等银行新增发放量。需要增加放款，对应的利息水平也在下降，各类产品也十分丰富。

月供下降了6859元

政策已经指明了方向，明摆着有更优惠的银行产品，为什么不选择呢。二师兄为王姐推荐的替代品是，年利息4.35%（首套房按揭年利息4.65%）、贷款期限20年（前239期按照30年等额本息的偿还，最后一期偿还剩余本金及当期利息）。这是目前市面上年限最长的经营贷产品，并有灵活的还款方式还贷，降低月供压力。

从资料准备好前往新的贷款银行审批开始，到新贷款发放完成，合计用时33天。整个置换期间，王姐支付的中间费用合计10万元不到。贷款置换完成后，每月王姐月供下降了6800多元。

事实上，很多贷款都没有按照约定的贷款年限履行完毕，往往存在提前结清的情况。那么，假设王姐置换后的新贷款是在第10年末结清，按其现金流量表，年折现率取4.65%（现行LPR水平）计算的话，其折现值为460.18万元，比相同情况下的置换前贷款折现值少了45.68万元。即可视为，此次置换操作扣除中间费用后，相当于一次性节约了35.68万元的支出。

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