前融是指前融通常指房地产项目在符合“432”标准之前的融资，用于支付或者置换土地出让金的融资。

开发贷就是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。前融的限制要比开发贷的限制低，但同时后者受政策影响会比较明显。

前融由于放款时间较早，项目阶段较早， 故其风险和成本正相关，利率较高，通常在13-18%。开发贷利率会跟基准利率相关，通常为基准利率的1.25-1.5倍左右。由于前融利率相对较高，地产公司往往会在开发贷下来之后，用便宜的钱（开发贷）替代贵的钱（前融）。前融普遍的使用时间为3个月左右，开发贷放款后，会第一时间归还前融资金，避免高额的利息开支。

在实际操作中，很多开发商会先办理前融，成本高些，待达到办理开发贷的时点，再用开发贷将前融替换出来。

通过这样的路径，开发商能从中直接用利息空手套白狼获得土地，然后他们再用买来的土地去银行做开发贷，在这个环节，开发商只要付出一点利息，那么他就能获得一大笔钱去盖房子。之后通过将融资成本加入到房价上，通过销售回款获取增值收益。

4 3 2是地产开发贷放款的一个重要标准：

4 指的是四证齐全，包括建设用地规划许可证、不动产权证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3 指的是完成30%的开发建设投资，30%包括土地成本，一般地价的投资基本上在30%以上了，货地比在3以内的项目都可以满足，即使大于3，在前期施工到正负零基本也满足了。

2 指的是项目公司必须具备2级开发资质，但一般项目公司为新注册项目，其控股股东有2级资质也可满足。