“您需要贷款吗？我们这里有年利率低的低息贷款，手续操作简单，放款速度快——”相信不少人都接到过类似的电话。

我们都知道，对个人来说，涉及房产类贷款主要包括住房按揭贷和房抵押经营贷。其中，经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

一般经营贷额度为房产抵押值的70%，房抵经营贷款期限也比较短，一般1-3年，还款方式有先息后本、等额本息、自主月供等。前些年经营贷利率一般都是基准利率上浮20-30%，多在5%-6%之间，甚至更高，但受疫情影响，银行让利实体经济、小微企业等，2020年以来利率下行，不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.8%左右。

对比眼下的房贷利率，首套房贷款利率5.35%，二套房贷利率5.65%，当中的“利差”让不少买房人动了心，便开始动用“歪脑筋”，导致这个原本服务于中小企业的普惠贷款产品走了样，成为了助长楼市泡沫的“祸水”。

之一：经营贷是如何被玩坏的？

当前，经营贷买房在社会一些中介机构已经成为流水线作业，有一套标准的流程，大概操作步骤如下：

01	买房人在中介帮助之下，在自己名下搞个公司；
02	通过借钱和过桥资金，全款买下房子；
03	以借经营贷的名义，将房子抵押给银行，借出经营贷；
04	用到手的经营贷还掉过桥资金和借的钱。

通过以上步骤，就可以实现经营贷买房的操作,整个过程由中介操盘，行云流水，轻松写意。更加风骚的操作是：借出经营贷，继续全款买房子，然后继续借经营贷，不断循环，放大杠杆。

需要注意的是，关键点必须绕过两道“门槛”：一是中介首先要把买房人“包装”成一个小企业主，银行一般要求公司必须成立一年以上，有一定的资金流水，且征信良好，没有涉及法律诉讼。二是贷款资金不能直接打给本人，必须是受托支付客户，也就是签订交易合同的对方账户，但如果对方拿到钱之后再转几手，银行就很难追溯了。

有的中介也提供壳公司购买服务，买一个成立一年以上的公司，价格约1万元左右，申请贷款所需的企业材料也由中介来准备，中介公司的收费标准一般是放款额度的2%。

之二：经营贷为何履禁不止？

那么费这么大劲，划算吗？到底能省多少？我们来算笔细账。比如：同样是500万元贷款，以房产作抵押的经营贷利率最低可做到3.85%，如果按经营贷循环操作贷20年计算，总共支付利息约为218万元。而以住房按揭贷款利率5.7%计算，如果贷款20年，则总共需支付利息339万元，多出近120万元，这可不是一笔小数目！

而办理经营贷成本需要多少呢？买一个成立一年以上的公司，价格在1万元左右，中介公司收费标准一般是放款额2%，也就是说，500万的贷款额，成本也就在12万以内，相比省下来的上百万利息，还是很划算的！

与此同时，经营贷曲线流入楼市屡禁不止，也源于各方均有利可图和银行难以有效监控。

——从购房者角度看，包装成小企业主的成本很低，市面上的抵押经营贷款门槛不高、手续简便、利率低，相对于房贷利率确实存在套利机会。

——从担保和中介公司角度看，有需求就有市场，可以从中赚取担保费、手续费等，为顾客和银行之间充当了中间人角色。

——从银行角度看，一方面，贷款发放后，资金在不同银行间划转，监管难度确实大；另一方面，监管部门对银行落实支持小微企业普惠贷款有硬性考核要求，而且从资产质量看，有住房作抵押不良率低、风险小，经营贷既发展了业务，又完成了所谓的考核，也算是“两全其美”。

之三：经营贷风险有多大？

既然经营贷那么好，就没风险了吗？非也！一旦资金被挪用于购房，不仅存在法律风险，甚至分分钟能使贷款人翻船破产。

1、经营贷款一般期限较短，而住房按揭贷款期限较长，存在期限错配风险。经营贷一般1-3年，一个周期满后需要办理续贷手续，但到时侯贷款政策可能变了，贷不出款来怎么办？那就彻底停摆了！

2、即便到期后能续贷，周转续贷又得重新走流程审核，过几年是否还能继续享受3.85%低利率也得打个问号，可能又恢复到以前的6%左右了。

3、经营贷必须保障资金周转链条无缝衔接，一旦银行抽贷，那就立刻面临闪崩风险：

——例如银行查得严，买房者借下大笔过桥资金却借不出经营贷怎么办？过桥资金的利息可是吃人的，并且中介机构催债手段可是很黑的。

——例如借出经营贷后，贷款用途被银行严格监管，政策突然变脸，银行抽贷怎么办？岂不是一旦上了这条船，未来一二十年每天都担惊受怕？

上周，微博上流传出X银行上海分行清理违规经营贷的告知函，客户办理500万经营贷，因违反了贷款用途相关规定，银行要求客户在3月底之前提前还贷，否则会被起诉和查封资产。可以想象一下，一旦被银行抽贷，结果会有多惨！

近来，在监管部门高压政策下，各热点城市也都动作频频，经营贷纷纷被“围剿”：

◆深圳

部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。

◆上海

对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

◆广州

正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。

◆北京

个别银行对三个月内有购房记录者不予提供经营性贷款；监管部门将结合监管大数据进行监测。值得注意的是，在严查经营贷这件事上，北京联合调查组中，甚至包括公安经侦部门，这绝不是玩虚的。

综 述

目前，监管部门、银行对经营贷违规流入楼市的监控力度仍在持续增强，随着大数据技术手段的运用，银行贷后资金流向监测预警机制不断完善，以及监管处罚力度的不断加大，利用经营贷买房空间已大大压缩，风险也越来越大。

我们一定要看到，与住房按揭贷款不同，经营贷还款周期短、归本约束严，贷款用途有限制，流入到楼市里加杠杆，其实风险反而更大。因为投资楼市是一个长周期过程，一旦银行抽贷，资金链衔接不起来，那将会陷入万劫不复之深渊。

另外，玩经营贷的前提一般都是建立在房价短期暴涨的前提下，通过不断加杠杆“蛇吞象”，这个玩法才能得以维持。但房价暴涨的时代已经一去不复返了，房产长期调控机制突出的目标是“稳”，并且受疫情影响，不确实性因素也在增多，一旦房价横盘不涨甚至下跌，通过房抵贷来买房，那注定是亏损的，甚至有可能变为负资产。