还房贷，已经成为当代都市年轻人的一种隐形焦虑。

往往很多时候，年轻人拿到房产证的喜悦还没结束，还房贷的压力紧跟着就浮出水面。

面对每个月的还贷账单和催还短信，难免心生不安全感，而更极端的情况也已发生，有些人开始还不起房贷，断供了。

交了首付之后，觉得只要一心赚钱，供外地的那套房贷应该绰绰有余，没想到一场裁员让我们意识到，房贷还清的那天已经遥不可及。

不少经历了房贷断供的年轻人也在网上分享自己的经历：房贷断供现象曝光较多的地方是北上广深杭。

起初在购入总价约四百万的房产时，一些购房者选择将其中的近三百万以贷款形式支付。在当时，每月一万六千余元的还款金额对于事业稳步上升、收入稳定的还款人来讲并不至于影响基本生活。

当近几年的经济形势、就业环境都发生了变化时，买房的年轻人在一夜之间发现，自己的月供已经还不上了。

可想而知，房贷断供的年轻人，已经撑不住了。

也不知道从什么时候开始，房子似乎成了幸福的标配，不买房就犯了大错人人得而诛之似的。

举个例子：90后小夫妻每个月工资也有两万多，本来日子过得非常滋润。但是看到身边的人一个个都买了房而且房子也都涨价赚钱了。

自己还居住在农民房里面，每个月还要给房东交房租，所以他们也开始跃跃欲试开始到处看房。

结果，他们终于买了房子，贷款368万，每个月贷款就1.8w 。今年受疫情影响，鹅厂大裁员，这对夫妻也相继失业了。

面对368万的巨额房贷，他们在地铁里终于崩溃了。

其实房贷的本质，就是透支了未来30年的收入，来刺激当下的发展。

这种方式用得好，就是集中力量办大事，只要能把经济搞起来，那么现在看着像是透支了未来30年的收入，那随着大家的收入增长，等于是可以做空了这个负债。

如果说贷款了30年，结果这个经济还没搞起来，大家的收入没有大幅度的增加，那么这个透支，就会成为真的透支了。

举两个很简单的时期，从2000年到2015年这十五年的时候，就是典型的用房地产盘活了经济，大家的工资，以及各种生活水平不断的增加；

但是在2015年之后，透支的效果就开始不理想了，经济发展没有那么快了，透支的作用越来越明显，比如说大家的消费能力越来越差，生活感觉越来越卷等等的。

由此可见，房地产是把双刃剑，就看用得怎么样了。

现在楼市的问题，不是老百姓能不能加杠杆买房，而是大部分人杠杆已经加到极限了。

这些年的杠杆率变化，2011年的杠杆率是27.9%，2021年的杠杆率是62.2%。全国房价翻了两三倍，大家的杠杆率也涨了两三倍。

2011年那会，很多普通家庭都还是全款买房，而到现在，房价涨得这么高，大家买房基本上都要靠贷款了。

现在那么多人里面，还能加杠杆的人，主要是两种，一种是有钱人，他们手上捏着大量现金，而且之前他们就已经闻到味，降了杠杆了，所以他们的杠杆还能加；

还有一种是穷人，那种穷得连银行都给他贷款的人，他们以前贷不到款，所以杠杆也没加。

现在楼市的接盘者，就是这两拨人。

所以我们都能看到一个奇景，就是国内那些大城市里面的核心房，成交量还不错；还就是那种十八线城市，明明感觉这种没有发展前景，但是成交量也还可以。

事实上，大部分中产已经被掏干了，一个中产身上背着贷款，出门都不好意思和人家打招呼。

看到一个数据，还是有点感受的。

现在全国法拍房数量已经达到了200万套。200万套相当于什么概念，如果按照一人一套，那就是200万个家庭，一个家庭5个人，影响的人就是上千万。

如果按100平方米每套，那相当于2亿平方米的数量。根据数据，2021年的房地产完工面积，住宅类的大概就是7亿平方米，法拍房的面积数已经占了完工数的四分之一了。

从需求端来看，现在人们收入减少，疫情影响持续，需求很难会在量上进行突破。而从供给端来看，新房完工面积并没有减少，同时法拍房又加大了供给，这种供需失衡的现象，估计还会持续相当长的一段时间，现在买房或者还不是一个很好的时机。

当然了，如果真的要买，我觉得，还是多看，多加房产销售的微信，不时和房产销售聊下，一来可以了解房子价格的变动，二来说不准房产公司有些什么优惠能首先时间会通知到你。

这段时间杭州的房产中介比较烦躁，都4月份了，期待已久的杭州楼市小阳春还没来。

杭州3月份的二手房成交量才只有4234套，是8年来比较低的单月成交记录。

去年3月份的时候，杭州的3月二手房成交量是11534套，两者相差非常巨大。

杭州楼市里面有一些小个体户，之前在楼市里面买房赚了钱，结果看到赚了那么多，也就是无心做生意，开始把重心转移到投资房产里面，哪知道去年刚入场，就成了高位接盘侠。

还有很多人去年看着杭州楼市热，就开了房产中介店，结果也砸在手上了。

总的来说，杭州房价历来喜欢大涨大跌，投机氛围太重了。

而且杭州的经济和上海联系的也蛮多的，上海成这样，对杭州经济的压力也很大。

另一方面，杭州是个盛产首富的地方，而且在10年时间内，竟然生产了三位中国首富。

10年前，中国的首富为卖水的娃哈哈宗庆后（40后鸡），,10年后中国的首富从搞地产的王健林，互联网的马云（60后龙）手中又重回到卖水的农夫山泉钟睒睒（50后马）手中。

与前首富万达王健林同为50后肖马者，在十二生肖中马是产大富豪最多的，其次肖龙。

钟睒睒，最成功的广告营销创意人，凭一瓶水 自己的广告创意能力缔造千亿帝国，另一个凭一支笔 自己的广告创意能力当属湖北首富卓尔集团创始人阎志诗人。

农夫山泉老板钟睒睒本身就是个大师级的一营销广告创意人，在百亿BOSS级人物中，其营销创意水平能力，估计也只有史玉柱、杜国楹等能与其并论，这类人都是靠自己的广告创意打下一片天的。

其营销能力，远高于所谓营销策划大师叶茂中、邓德隆、李光斗之流，这类大师四处登广告说自己多牛，使某企业从XX到XX亿，但你从未见钟史杜给个人能力打广告自吹自擂的，他们用自己的创意能力直接缔造自己的百亿千亿级商业王国。

农夫山泉水品类霸主，比很多品牌房企都赚钱，产品还是要以大众精品为主呀，那些高端的及低端的都卖不过农夫山泉，就连恒大来搞恒大冰泉没两下高潮一把就被干趴了。

农夫山泉净利润方面，2017年-2019年农夫山泉分别实现33.86亿元、36.12亿元和49.54亿元，净利润率分别为19.4%、17.6%及20.6%。

而根据弗若斯特沙利文的报告，国内外软饮料行业平均盈利水平还不足10%。与农夫山泉相比，房地产行业营销案例真的乏善可陈。

就像前几天长沙一个房东，去问长沙楼市什么时候能像其他城市一样放开限购，结果被长沙那边无情地拒绝。

好歹长沙也是二线城市里面混的不错的，GDP排名稳居全国前20，这时候，谁先放松楼市，就等于谁自己承认自己不行了，这年头，谁能说自己不行了。

杭州和南京不就是这样，南京二手房都冷成那样了，新房也不行了，河西南都有点吃力了，但看到杭州不放松，南京想想不争馒头争口气，杭州不放松，我就不放

如果总结现在的经济，就是大家因为买房透支了未来的购买力，导致可能的消费消失了。

而这个情况，在疫情中放大了。要改变现在这个状况，很难。

因为买房还有房地产开发是跟城市化绑定的，现在我们已经到了60%多的节点。

城市化已经非常厉害了，再进一步人为地去扩大也没什么意义。

所以接下来除了少数城市，其他城市房价会迎来长时间的横盘，甚至阴跌。举个例子就是天津，它经济实力很强，然而这五六年一直在跌。

没有了土地财政的地方，在欠款一堆的情况下以后怎么走没人知道。而这个情况，上海却不用担心，它有一堆的地方没有开发，它还是热门城市。

可以说，上海一开始就现在了赢家的位置。以后它只需要一点一点释放土地，它就可以过好日子更何况它本身经济就很发达，税基也很大。

如果消费欲望不提上去，可能社会会长时间陷入通货紧缩，这是个非常可怕的结果。

楼市新的大戏要开演了，各地都开始逐渐放松楼市的限制政策了，也就是说，除了一线城市，可能其他城市都要开始转向刺激楼市了。

在楼市进入转折期的时候，逆趋势进行政策性刺激，如果仍然无法激活楼市，那么很可能就会放弃。

楼市将全面转为税收时代，房地产税将成为首先的选择。而房价也将进入大跌周期，跌幅会在绝大部分城市达到70%。

这个情况最晚会在2023年下半年出现，也就是说，今年各地在上半年开始就会开展政策性刺激。

如果今年下半年到明年上半年依然无法让楼市再次启动的话，那么明年下半年房地产税的试点就会全面开展，到了2024年或者2025年，很可能就是房地产税全面实行。

这时候，也就标志着，楼市的成交量和价格进入下跌周期。

叠加人口负增长，2024年大概率人口就已经负增长了，这时候楼市会下跌超过20年，也就是超过楼市上涨的时间，进入漫长的下跌周期。

楼市调控的深度正在不断地刷新着大家的认知，今年大家已经见证了太多的不可能了，既然那么多不可能都变成了可能，那就意味着一切皆有可能。

还是那句话，如果你是一个一套房都没有的刚需，然后你又有钱，想买房就买，不要太在意房价涨跌，如果你是一个有房的人，那么需要慎重。

不过不管买不买房，觉得大家要做好一个买定离手，愿赌服输的人，要有素质，不要看到房价下跌了以后就去开发商那去闹，那样真的太没品了。

房价能涨，自然也能跌，从来没有人跟你保证房价一定会上涨，既然是商品房，房价下跌也是正常的市场反应。

既然你能认可2016年的那次棚改去库存，那么你就要认可现在地价、新房房价下跌。

现在房价真不低了，很多人买错一套房，这辈子都有可能翻不了身了，所以大家还是谨慎一些，不要劝别人买房，也不要劝别人不买房，让人家自己做决定就行了。

对于后时代的楼市，小龙虾从几个方面来判断：

一、当前国内房地产行业已经过去地解决住的问题，转为了要住得好的面积。

大家可以留意这次会议上说2019年人均住房面积达到了39平方米，差一点就突破40平方米了，这意味着一个3口之家就有120平的三室房子了。

但是因为贫富差距的原因，有的人住的是180平的大平层，有的人住的是80平的小房子，平均就是这个数了。

现在国内都已经解决了最基本的住的问题，没人睡大街了，这是一个成绩，所以上面提了。

二、当前国内城镇化已经进入尾声，达到了63.89%。

其实城镇化率实际上已经超过了这个数字，因为当前农村几乎是没年轻人了，剩下来的都是老人了。

如果按照当前国内人口结构划分的话，那么还留在农村的，基本上都是60岁以上的老人了，以后随着这些老人去世，城镇化率会被动的提高的。

而有一些年轻人实际上已经生活在城里了，但是因为没有固定工作，经常换城市，所以也没被统计到城镇人口里面，但实际上这些人已经是在城里了。

要知道，我们国内实际的城镇化率肯定是超过了63.89%。

三、脱贫攻坚让农村大多数的人都住上了安全的房子，这个是真的。

这几年脱贫攻坚真的是花了大价钱，不管是危房改造，还是移民搬迁，都是真的给农村人做了很多好事，帮助他们提高了居住质量。

四、房地产依旧是国内的支柱产业，带动就业5000万人。

这个算是宽一下那些房企的心了，算是肯定了过去的成绩，不然的话那些房企的心哇凉哇凉的。

不过房地产带动了5000万人的就业，也不能算是太那啥，毕竟2020年全国就业人数是7.5亿，房地产带动的就业人数也就是占比6%左右而已。

以上四条算是对过去的成绩的一种肯定，下面开始说以后的发展方向：

一、房住不炒肯定是主旋律。

各地不能把房地产用为刺激经济的短期手段，这两句是老话了。

新话是建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。

从这个两个话来看，各地现在调控的思路是人口数量，房子供应量，土地供应量，以及土拍的收入，这四个方面的来调控楼市，目前深圳就是这个方法，四位一体，人口增加比较多的城市、就增加房子供应量、增加土地供应量，同时再把地价给控制住，结果房价就控制住了。

月度监测、季度评价、年度考核，应该又是一个调控的管理方法了，就是各地每个月都要建立一个房地产变化的监测台账，每个季度就要评价一次，年底再考核一次。

这个感觉和之前三年整治计划之中的半年通报一次感觉有些冲突，都已经每个季度都评价一次了，半年还通报什么。

不过这些都是说明楼市调控越来越精细化了，口子越扎越紧。

二、未来五年，房地产发展的主旋律是保障性租赁房。

这个发布会里面说过去通过公租房、廉租房之类的已经把城市里面最穷的那批人给保障了，现在城市里面需要保障的主要是新城市人，他们的收入超过了低收入群体，但是买房又没希望，现在房租低的地方比较郊，市里面的房租又太贵了，所以要搞保障性租赁房，来保障这个夹心层年轻人的住房问题。

换句话来说，这个发布会一开，基本上可以正式宣布，保障房的重心从过去保障低收入群体的公租房，转为了保障新青年的保障性租赁房之中去了。

并且要求各地政府要从过去的要我做，转变为我要做，简单来说就是不能等着上面下任务，而是要自己主动一点，多发展这种保障性租赁房。

三、房价还是软着路。

这次发布会里面，基本上都没有提到房价相关的，仅仅提到的就是下决心解决青年买不起租不起房的问题。

然后在这个里面的解决方法他们说的是大量提供保障性租赁房，让青年人有租的房子，但是却没有提到买房的事情，就说明房价短期内还是不能跌或者说不能大跌。

如果房价不大跌，大家的工资又没涨，所以买房根本不现实，结局肯定是只能通过租房来解决这个问题。

四、房地产行业要转型了。

这里面说的房地产转型，觉得应该是从过去的那种以盖新房为主，转为旧改、物业等为主的后房地产时代。

因为以后这个人口越来越少是很难改变的，房地产的销售见顶已经是毫无悬念了，那个时候国内的房子基本上都是老房子了，又不能拆，就只能搞旧改，房地产会转型成维护的那种了。

五、共有产权房的供应量是由地方上决定的。

这个权限给到了地方，主要是用来解决一些买不起房，但又想买房的人的问题。

换句话来说，这个共有产权房的出台，潜台词就是当前房价不会跌，买房依旧很难，但是吧大家又想买房，那就买这个共有产权房。

因为这个共有产权房基本上是个亏本的东西，各地财政也比较紧张，所以上面没有硬下指标，而是看各地自己根据实力怎么搞了。

六、房租每年上涨不得超过5%。

这个对于年轻人来说，算是比较实际的了，今年上海房租的确涨的有些多，搞的全国其他的房东心里也痒痒的，想要涨一下房租了，现在住建部把这个房租也纳入调控，那么后期肯定会有相应的解决方法的。

也许大多数购房者确实有这样一种心态，即买前房价下跌，买后房价上涨。

我认为，这种心态是正常的。

然而，房地产市场的发展肯定不是基于个人意愿。房价下跌的希望不一定是想买房的人，也不一定是买不起房子的人。

当有能力买房的人建议降低房价时，别急着买。

我们的买家会说你站着说话，没有背痛，但你住在豪宅里，让我们不要买房子，你的心态是什么？

问题是，我们有不同的立场和不同的视野，所以模式肯定是不同的。

在大人物眼里，我认为有很多东西比房地产更赚钱，或者不受房子的约束。但在普通人眼里，房子是一切，是生活和财富积累的保障。

事实上，每个人都是对的。

富人建议你，他无法察觉你目前的困境。你不能理解人们这么说是因为你不知道人们是合格的和强大的。

正是因为你需要称体重，所以你必须检查自己是否真的达到了必须买房的地步。因为没有可比性，尽管人们建议你，但这并不意味着他们不能住在大房子里。

总结，以后买房，一个观点一定要改变，就是过去大家买房，目的无非就是自住，增值保值，后来房子的自住属性越来越低，保值属性大家也看不上，买房主要是为了增值。

换句来说，过去我们买房更看重的是增值大于保值大于自住。但以后这三个属性，大家一定要这么排列，自住大于保值大于增值，以后能买到保值的房子，就算投资成功了，至于说买到增值的房子，那个概率真的很低了。

很多人都觉得保值很容易，但实际上保值也不容易了。

你可以自己算一下，假设你买房200万的房子，其中140万贷款，你自己资金是60万，然后房贷利率是6%；

假定你持有5年后出手，那么你可以算一下这五年你的资金成本是多少，房价涨幅5%都不算保值，都算是亏的。