我说，我有套房子已经还了4年了，已还本金连贷款额10%都不到，差不多还有90%多的本金。还欠着银行，但是实际连本带息已经还了银行，差不多贷款额的25%.

她颇为惊讶，表示不理解。

这件让我发现一个值得深思的问题——到底还有多少人，没弄清楚房贷一年的成本是多少？

曾经，我们在四月份发过一篇关于房贷的文章，传播极广，但那篇文章主要提到的是房贷和消费贷的差异。

我们今天就来聊一聊，贷款买房一年的成本到底是多少。

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重新理清房贷

没错，房贷是成本最低也最容易借来的大额贷款，所以如果能多贷，请尽可能在能力范围内多贷。

看完这句，我估计一定有人一脸迷茫的过来问，你前边还说了，30年的贷款，还了4年，还了25%了，实际只还了本金的10%都不到，这利息还不算高？

我澄清一下，前边说的本金10%都不到，实际只有6.7%左右，远不到10%。但不代表他的利息就高。

因为我们要明白的是，等额本息（每个月还款值不变）的算法就是天然的应该这样。

你借100万，按照年4.9%的利率，每年的利息应该是49000元，再除以12个月，每个月就是4083。

但如果每个月只还4083的利息，那意味着永远欠着银行的本金，这样显然不可能。

根据已经预设好的平衡公式：

（P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数）

可以得出，30年的月还款金额为5307元。

以5307元-4083元=1224元，就是第一个月需要还的本金金额。

而由于第一个月已经还款了1224元，那么计算利息的总金额变成了998776，所以第二个月的5307元月供里，利息降低到了4073元，要还的本金变成了1229元。

以此类推。

也就是说，不管你借了银行多少钱，银行只计算你当月还欠银行钱的金额来*4.9%/12来收取你的利息。

不会像信用卡一样，不管你中途还了多少，欠银行多少钱。反正都按照你贷款的总额乘以年利率，来收取你的利息。

这个部分如果没看太懂，建议回看之前那篇文章《你对房贷的认知，像极了文盲！》，里边写的更详细。

总之，你要知道，纯粹从利息来看，房贷的前几年，特别是前几个月，还款中利息的比例一定是最高的。毕竟你借了银行那么多钱。

但，越来越少的利率，只有信用卡40%不到的实际利息，房价上涨带来的杠杆收益，是我们一直推荐能多贷款就别全款，能长贷就别提前还的核心原因。

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贷款买房的表面成本是多少？

买房最表面的成本有两个，一个是本金，一个是利息。

我们先看利息：

图表中就是以100万为例，每年的还款中利息的总额以及利息占贷款总额的比例。（注意这个与还款额无关）

举一个两年等交楼，交楼两年卖掉的4年例子，大约需要付出4.87% 4.79% 4.71% 4.63%≈贷款总额*19%的利息。

一套房每年的明面成本19万/4≈47500元。折合到这套房里（总价143W），大约是3.3%。

如果时间越长，平均的明面成本越低，反之亦然。

也就是说，如果粗的算，房子每年只要净涨幅超过3.3%，就算打平，没有买亏。

但这仅仅是明面上的成本，最大的成本还有本金和复利成本。

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本金和复利成本

所谓本金成本，很好理解，但很容易走入误区，那就是认为本金成本只是买房的首付。

诚然，首付是最重要的本金成本，但本金成本实际却有4个部分。

1、首付2、首付这笔钱购房后损失的利息3、月供4、月供这笔钱购房后损失的利息

我们仍然以刚刚的100W贷款，43万首付为例。

首付43万，按照某尚未爆雷的XX贷P2P来算，3个月期，年化8%。平均每期，利息为总额的2%，也就是说，43万，三个月后总额变为43*1.02以此类推。

按照这样的算法，4年后43万大约变成59万，增长了大约16万。

折合每年增长4万元。

如果你觉得不放心，或者觉得8%不现实，那直接砍半的4%的收益算下来，每年的增长也达到了1.85万元。

每年付出的月供，统一按照3个月存进理财一次，年化4%的算法来计算，4年后的总金额也将达到27.76万元。

和4年的总月供25.47万相比，相差了2.3万，约等于每年8千元的收益。

一堆数字，可能你看的有点蒙。

换个说法来叙述：

就是说，假如你把43万首付款，拿去做保守理财，然后每个月的月供存起来做保守理财，4年后你手里将会拥有，大约87万现金，这四年你一共赚了18万5多，平均每年赚了4.6W。

然后我们回顾上文中我们提到的明面成本，每年需要大约付出4.7万的利息，如果房子没有涨，贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润，大约是9万多。

按照这套房是143万来算，每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。

房价需要在买后，四年涨26%才能真正收支平衡。

但这还不是最终的结果！

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租金虽少，也是钱

按照上文中，我们测算的数据，每年的涨幅至少达到初始购买金额的6.5%，才能平衡，这个前提是房子从入手到卖掉，完成无收益状态。

从入手到出手0出租无收益的情况有，但不是绝对。更多的是交房即出租，或者二手房直接过完户就出租。

按照易居发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》来看，不少城市都在2%以上，有些可以达到3%以上。

我们以平均2%为例，综合上等收楼或空租期，每年实际带来回报按照1.5%来计算，每年房产的实际需求涨幅为6.5%-1.5%=5%。

实际大约4年需要有20%的涨幅，即以1万一平，143万的房产为例，每年每平方涨500，4年后涨到12000元一平方以上，总价171万以上即可盈利。

同时，因为你投入的本金是固定的，贷款是固定的。所以，你的盈亏比例也是以购买时的基础为固定的。但房租是浮动的，而且大环境还是上涨的。

所以，实际成本可能更低。

这篇文章的计算方法，并不算精准，但参考意义还是有的。

很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖，资金成本高，压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。

但通货膨胀和GDP的增长，不等人。

人民币的贬值速度在我看来，和人均收入的变化有更为直接的关系。

当这个社会的财富增长的速度达到一定值，人民币的消费力也在随之贬值，那些不属于你的财富不会经过你同意，就会推动者物价的上升，以及人民币的贬值。虽然你觉得你的收入跟不上，但不代表别人跟不上。

不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩，但至少，大部分城市是有明显关联的。

房价根本不顾及你的收入，在财富面前，在经济面前，普通人只有顺从。

虽然“房住不炒”是个大趋势，但房价跌而不涨，怕是不大可能。

我们不提倡炒房，但我想，没有人跟自己的钱过不去。