过去一段时间来，关于房地产哪怕一点利好，似乎都能先引起资本市场的强烈反应。

受部分城市首付比例下调等消息影响，本周五（2月18日）地产股集体大涨。其中，泰禾集团（000732.SZ）在开盘后不到半小时即封住涨停，多数个股在午后持续拉升，板块全天涨逾3%。港股市场上，内房股也持续走高，绿城中国（HK3900）、融创中国（HK1918) 、华润置地（HK1109）等领涨。

在业内人士看来，非限购城市通过“一城一策”提振房地产市场信心的动力充足，一方面区域内银行按揭额度充足调整空间较大，另一方面可以缓解库存“去化”压力。在此之前，已有多城对公积金贷款首付比例和商业贷款利率等做出调整，业内对销售端的乐观预期不断升温。

多地首付比例松动

继2月17日菏泽传出部分银行下调“无房无贷”人群购房首付比例之后，2月18日重庆和江西赣州等地传出首付比例下调的消息。有重庆中介从业人员透露，从春节前开始，重庆的首套房最低首付比例就从30%降至20%。

再如，工商银行重庆市某支行也明确表示，尚未接到调整通知，首套房最低首付比例仍然遵循30%标准。

尽管如此，不少房地产行业的分析人士已经给出了更为乐观的预判。

中信证券银行分析师肖斐斐在研报中分析称，菏泽市调整个人住房贷款首付比例，标志着在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，地产政策的局部调整由供给端、金融端向需求端推进。后续，包括限售限购限贷在内的需求端政策，存在视销售情况进一步因地制宜调整的可能。

国金证券杜昊旻也认为，菏泽等城市下调首付比例、房贷利率等行动均验证了金融机构对地产态度的转变，对房价长期阴跌的城市具有合理性和紧迫性，预计后续会有更多城市跟进调整。

根据2015年央行与原银监会制定的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，拥有一套房且有房贷未还清的居民改善性住房，最低比例调整至30%。

需求端预期改善

受利好消息影响，周五地产股在二级市场集体拉升。截至收盘，A股地产板块涨逾3%，其中泰禾集团、黑牡丹封住涨停，新华联、渝开发、中交地产、滨江集团涨幅均超过8%，此外还有金科股份、绿城控股等10股涨幅在5%以上。港股内房股午后也涨幅扩大，恒生中国内地地产指数涨2.86%，其中绿城中国、融创中国、新城发展等领涨，涨幅均超过5%。

（图片数据来自同花顺）

去年四季度以来，在监管频繁发声进行政策纠偏下，多地在房贷利率、放款时间等方面已有宽松表现，除LPR报价下调影响外，按揭贷款在广州、深圳、苏州、南京等近20个城市出现上浮基点下调，首套房贷款利率“破5”城市逐渐增多。进入2022年，则有青岛、济南、宁波、福州、自贡、北海等多地就公积金住房贷款下发“优惠通知”，方式包括下调首付比例、提高贷款额度、放松贷款间隔限制、方便异地贷款、取消户籍限制等。

肖斐斐团队认为，“无房无贷”购房者首付比例的下调标志着需求端政策优化的开启，后续各地有望依据销售情况“因城施策”推进，地产融资政策也有调整优化空间。她认为，解决前期地产信用问题的核心在于缓解当前流动性，而需求端（对应销售回款）的购房者预期与融资端（对应持续融资）的金融机构意愿是地产政策的重要发力点。在此之前，开发商已经获得融资环境边际放松、收并购化解方式支持力度加大、预售资金监管局部优化等支持。