调控措施会不会变？二手房参考价会不会调？房子还是不好卖……

新房两极分化

博弈偏向于买方市场

对于深圳的新房市场，“两极分化”可以说是最为明显的一个关键词。今年上半年，深圳一些“网红豪宅”的热销似乎给楼市带来了一丝回暖的信号。只是，“网红豪宅”的热度并没有传到刚需市场，许多刚需新房项目依旧在打“价格战”，不仅开盘就打折，而且还有买房送黄金等各类促销活动。特别是作为深圳“网红区”的光明楼市开始走下神坛，绝大多数的新房项目销售速度明显慢于市场预期。

深圳贝壳研究院的数据显示，2022上半年深圳共有57个项目取得批售，合计供应新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增长24.6%。总的来看，上半年供应量集中于二季度，主要由于一季度深圳处于疫情高峰期，房企推盘节奏放缓。随着疫情防控有效，4月供应量快速增加，其中6月达到今年上半年新房供应最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月。另一边，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

为何购房者积极性不高

为何购房者的积极性不高？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前关于深圳楼市调控政策变化也是时有传闻，但最终都全部“落空”，这对市场预期带来比较大的冲击。另外，深圳的二手房价格出现下跌，新房开始大量供应而且限价比较明显，二手房价格下跌导致购房者对买新房的积极性也有所减弱，认为新房选择空间很多而且价格也会下跌。还有一个因素就是，深圳的二手房参考价仍在发挥作用，杠杆大幅降低导致购房门槛提高，也降低了购房者的积极性。

对于政策走向，李宇嘉认为，从国家层面的政策来讲，现在处于一个政策空窗期或者政策效应的观察期。下半年，深圳楼市肯定会有所回暖，但要基于上述提到的因素是否会发生变化，就是原来促成深圳房价大幅度上涨的几个因素，例如杠杆率、居民对未来预期的收入等。另外，外来人口在深圳买房还是很难，即便其他城市能通过松绑限购来刺激外来人口购房，但深圳是不行的，所以这些方面都有待观察。

业内人士普遍认为，包括深圳等一线城市在限购限贷等政策层面宽松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》的通知。《计划》指出，2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米；新开工商品住房建筑面积700万平方米，约7万套；批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。值得注意的是，《计划》指出，继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性透明交易，稳定市场预期。