4月20日，央行5年期LPR下调10个基点降至4.65%后，青岛各银行不约而同一致逆向加10个基点，维持原来降息前的利率水平：即首套和二套房分别加98.5、123个基点，仍执行原来的首套5.635%、二套5.88%利率水平。然后4月30日，在LPR加点“高位运行”仅维持了不到10天后，青岛的各银行突然为岛城人民空降了一个“大礼包”：自5月1日起，各银行普遍开始执行首套加点70BP（5.35%）、二套加点100BP（5.65%）利率，相比之前分别下调28.5个和23个基点。对准备贷款买房的市民来说，此次降利率意味着，首套房贷款百万元，30年可以少还6.5万元利息。

调查

部分银行房贷利率存在可议空间

农业银行青岛市分行工作人员表示，征信没有问题的执行首套房5.35%、二套房5.65%，近两年有还款逾期现象的首套房执行5.45%，二套房5.75%。之前房贷利率是从基准基础上浮15%，现在是下调至上浮9.18%。对于很多客户来说选择“1月1日还是对月对日”其实影响并不大，都是以一年为准，而且LPR是在变化的。

工商银行青岛市分行工作人员表示，首套房5.35%、二套房5.65%，同时还需看客户的征信情况和在本行的个人综合评分，若近两年有还款逾期现象，可能会在基础利率上加80个点，但具体执行还需根据客户综合情况来定。此外，工作人员表示，目前该行只能选择按年对月，暂无1月1日可选，后期是否有变化，则根据行里通知来实行。

算账

首套100万贷款30年少还6.5万

之前，办理首套房贷款，利率加点98.5执行5.635%。然而“五一”之后，首套房贷款利率则加点70执行5.35%。对贷款买房的市民来说，两者的差距有多大呢？

以首套房贷款100万元30年为例：降息之前，购房人每月还款5763元，利息总额107.5万元；后者每月还款5584元，利息总额101万元；每月还款额相差179元，一年相差2148元，30年下来相差6.5万元。

换锚

套上“公式”算算浮动利率

采访中，李先生还提到了LPR。“其实我到现在也不太明白LPR，说新签订的房贷按照LPR执行，那我另一套房子的贷款该如何做，之前贷款打的八折，现在转换还是不转换？”话语间，面对房贷利率下行，存量房贷是否应该转 “LPR 加点”，李先生有些迷茫。

简单说，如果选择固定利率，房贷将维持当前利率水平不变；如果选择“LPR 加点”浮动利率，今后的房贷利率会随着LPR变化。 LPR每月公布一次，可升可降。加点数值等于把原合同当前的执行利率水平减去2019年12月发布的5年期以上LPR，即4.8%，加点数值确定后，将一直固定不变。举个例子。张先生在多年前买了一套房子，需要还贷30年，当时5年期以上贷款的基准利率为4.9%，张先生也争取到9折优惠，所以其实际贷款利率为4.41%。如果选择固定利率，则维持当前利率不变。如果选择转化为LPR，根据政策规定，2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%计算，张先生此次调整后的加点为4.41%-4.8%=-0.39%。加点确定后，将一直固定不变。

到了重定价日，张先生的房贷利率经重新调整应为当时最新的5年期以上LPR加上-0.39%。如果那个时候的LPR下降为4.6%，那么实际利率为4.6-0.39%=4.21%，还款将变少；如果那个时候LPR上升为4.9%，那么实际利率为4.9%-0.39%=4.51%，还款将变多。基于以上计算，如果买房一族认为以后LPR会降，那转换成以LPR为基准加点形式可能更有利。