本文仅供理性交流讨论，不作为利率选择的建议。

昨天收到了贷款银行的短信，7月25日之前必须对商品房贷款的利率定价标准做出选择，不然银行会在7月25日-31日直接调整为LPR浮动利率定价。

同一天还接到了银行客户经理的电话，详细询问后，客户经理向我说明了两点，一是每年重定价日只能选定为1月1日，二是建议选择LPR，并说这是大多数客户的选择。

好吧，我承认自己拖延症，其实3月1日就可以选择了，但一直没选，也确实没想好，这下不得不好好做功课了，顺便诞生了此文，也给大家一个参考吧。

01 LPR的前世今生——政策解读

仔细阅读摘抄了政策原文，并且解读整理为下面两个表格了，供大家参考。

02 不同情况如何选择——LPR计算举例

目前，5年以上贷款基准利率 4.9%；2019年12月LPR 4.8%，2020年6月LPR 4.65%，假设2020年12月的LPR仍为4.65%。

现在我们来举个栗子，实际感受下：

小A是二套房贷，贷款200W，30年，目前利率是基准利率的1.2倍，即4.9%×1.2=5.88%，

转LPR后：加减点为5.88%-4.8%=1.08%（永远固定不变），

则从下一个重定价日开始（假设2020年12月的LPR仍=2020年6月LPR=4.65%），实际利率=4.65% 1.08%=5.73%，

节省情况：贷款利率少了5.88%-5.73%=0.15点。之前月还款11837元，调整后月还款11646 每月可以节省191元，一年节省2293元。

我们假设2020年12月LPR利率=2020年6月20日最新公布的LPR=4.65%，来计算一下，借款200W在不同的原始利率和不同的贷款年限下，选择浮动利率能节省的金额，整理成如下表格，供大家参考：

从表格中，我们可以看到，原始利率越高，每年节省的利息金额越大，200W贷款，剩余还款30年时，为理论最高节省值2346元。另外，剩余贷款年限越短，每月节省的利息越少。

根据公式，实际利率=LPR 加减点数，来分析一下影响实际利率的因素：

1、重定价日（一般为每年的1月1日）的LPR：

参考值为上一年12月的LPR值，因为LPR一年有12个值，而只有每年年底12月的LPR值才会影响下一年的房贷实际利率。

我们都知道，每年年底通常会流动性紧张，因此LPR通常会随行就市而升高，所以你有可能会看到全年的LPR都在低位运行，但是到年底突然飙升。

另外，因为LPR是根据18家报价行报价的情况，采用算数平均法计算得出的，商业银行作为房贷的销售方，有较强的意愿维持价格（LPR）在高位。

从LPR历史曲线来看（下表、图），1年期的LPR与5年期LPR均从2019年8月开始下调，但5年期每次调整幅度大多要小于一年期LPR调整幅度。这也印证了央行15号公告中提到的改革目的“推动降低实体经济融资成本“（1年期），并不是给房贷松绑（5年期）。

另外，我们从上图中，还可以看出，最近2个月LPR都未继续降低。

而五年期国开债利率已经是飙升趋势，10年期国债期货主力合约也在大跌。市场无风险利率上升，LPR下行空间受限。

此外，财政部近期发行了三期抗疫特别国债：第一期500亿为5年期，票面利率为2.41%。第二期500亿为7年期，票面利率为2.71%。第三期700亿为10年期，票面利率2.77%。

抗疫特别国债大规模市场化发行已对债券市场资金面造成了一定的影响，资金面紧张，央行后续很可能会继续加大公开市场操作力度，甚至不排除通过降准来平滑抗疫特别国债发行引起的市场波动。

综上分析, 从市场流动性的角度看，每年12月，市场流动性趋紧，同时叠加今年疫情持续，大量债券发行等因素影响，市场流动性收紧，资金面会相对紧张，资金价格的整体上行对LPR下行形成一定牵制，同时考虑到LPR形成机制等因素，我还是对今年年底，LPR五年期利率能大幅下行持保留观点。

2、加减点数

这个数据取决于你之前的实际利率，根据每个人贷款时候打折情况不同而不同。我们从02的表格里面可以看出，利率越低，转换为LPR加点浮动利率以后，节省的利息越少。

3、现阶段房贷利率水平与近30年房贷利率变化比较

下图为近30年人民币贷款基准利率的逐年变化，其中蓝色为5年期贷款基准利率，黄色为5年期LPR利率。从图中可以发现，目前利率处于历史低位。虽然官方一直表示LPR仍有下调空间，但我对于5年期LPR的大幅下调仍保持谨慎乐观态度。

03 我为什么选择固定利率

目前，我的贷款利率是1.15倍，也就是5.635%，而我的还款期还有20多年，也无提前还款计划，客户经理已经表示，我只能选择每年的1月1日作为重定价日。

对我来说，选择固定利率就是舍弃了短期LPR利率下调的收益，按02表中计算结果大约每个月170，每年2039元，累计到20年大约40771元。这是我放弃的潜在收益，当然这个值也可能会随着未来五年期LPR的下降进一步提高。

但是从规避风险角度来说，用20年4万的成本，锁定了未来20年因通胀等不确定因素，利率大幅上升带来的损失可能。

因为LPR利率上升造成损失的空间，理论上是无穷大的，而LPR利率下降获得收益的空间是有限的，最高为LPR=0%时，实际利率=加减点数，也即利差收益=改前月利息额（按改前贷款利率计算）-改后月利息额（按加减点数=贷款利率计算）。

退一步说，即使利率今后真的降为0，我还可以借出较低利率的贷款来替换较高利率的贷款。

然而通常的情况下，我们的生活经验是，通货膨胀一直在，常年在发生，现在的一块钱要比未来的一块钱更值钱，实际利率=名义利率 通货膨胀率，即使名义利率不提高，实际利率一般情况下也在上升，因此现在还款的1万元，与10年，20年后还款的1万元相比，未来这1万块钱的实际购买力应该是越来越低的，固定利率使得还款金额一直相等，因此似乎对我们更有利。

实际上，我们2019年12月之前的贷款利率也不是固定利率，而是央行发布的基准利率*执行倍数，这也是一个浮动值。

从长期来说，浮动利率随行就市，对买卖双方都是有保护作用的，是公平合理的利率。而固定利率对银行来说，实际上是锁定了收益上限（固定值），而风险下限为无穷大，似乎对银行是不利的。

综上，我想对于我这样的风险厌恶者来说，在不准备提前还款的情况下，固定利率是应该我较为理性的选择。而选择LPR可能带来的潜在收益，应理解为我对未来规避LPR大幅上行风险支付的保险费。

当然，如果我计划提前还款的话，我也会选择LPR浮动利率，充分享受最近几年LPR下行预期的收益，等到未来LPR有大幅上调可能的时候，我已经提前还款完毕了，因此也就不会受到影响。

小伙伴们，你们怎么选择呢，有更好的建议吗?