房价越来越高，因此贷款买房成为一般工薪阶层的无奈选择，好不容易东拆西借凑齐了首付，还没有交房就得开始按月还贷款了。因此，买房子对工薪阶层而言的确是一件伤筋动骨的大事。房贷计息方式是单利还是复利呢？相信大家和我一样都很关心这个问题。大家知道复利就是利滚利，同样的利率下按复利计算的利息肯定比按单利高不少。因为银行就是靠套利获取商业利益的，所以我一直都想当然的认为房贷利息是按复利计算的，但是前些天我偶然看到一个网友对这个问题的回答，又似乎颠覆了我之前的看法。

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单利。

只有超过1个计息周期再付息的才可能采用复利计息。按揭贷款计息周期和还款周期都是1个月，因此是单利。

好像很多人没懂，补充一下：

什么是复利？利息之上再计息，才是复利。也就是，一个计息周期结束后，尚未付息，便在本金和利息的基础上，计算下一周期的利息。所以超过1个计息周期再付息，才可能采用复利计息（约定按单利计息的情况除外）。

按揭贷款计息和还款周期都是1个月。每个月银行计息，你当月还清，因此不存在利息的利息，所以是单利。

他的回答虽然有道理，但我还是有疑惑。此外，也有些网友回答说房贷计息方式是复利，但这些回答又不能说服我，虽然我不是专业的财务人员，但我也学过相关的经济知识，于是我决定列表一算，以解疑惑。

为了把问题简单化，假设贷款总额1万元，贷款年利率5%，贷款的计息周期是一个月，月利率是5%÷12=0.417%。

第一种情况：贷款1笔，贷款总额1万元，分12期等额本息还款，列表如下：

每月还款额=贷款总额×÷{-1}；

每月还款额中的利息=上期剩余本金×月利率；

每月还款额中的本金=每月还款额-利息。

表中数据的确如上述网友所言："按揭贷款计息和还款周期都是1个月。每个月银行计息，你当月还清，因此不存在利息的利息，所以是单利"。

我左思右想，也没看出什么破绽来。于是，我换了个思路，既然每个月都要还贷款，那么如果把每个月还的贷款看作是对单笔贷款到期后的还本付息，会是怎样的情形呢？这就是我要说的第二种情况。

第二种情况：贷款12笔，总额1万元，每笔贷款期数不同，依次为1-12个月，每笔贷款到期还清本息。列表如下：

每月还款额=贷款额×(1 月利率)^贷款期数；

每月还款额中的利息=还款额-贷款额；

每月还款额中的本金=贷款额；

第二种情况下，第一笔贷款的贷款期数为1个月，计息方式是单利。除此之外，其它笔贷款计息方式均为复利，也就是如上述网友所言："一个计息周期结束后，尚未付息，便在本金和利息的基础上，计算下一周期的利息"。因此，第二种情况计息方式是复利。

对比两种情况的相关数据，大家会发现，两种情况贷款总额相同（都是1万元），每月还款额也相同（都是856.07元），还款的利息总额也相同（都是272.90元）。因此，两种情况对借贷双方的实际结果是一样的。那么，为什么单利和复利的结果是一样的呢？或者说贷款金额一样，每月还款额也一样，只是换了个形式，为什么一个表现为单利而另一个表现为复利呢？说句实话，我也蒙圈了。

如果把第一种情况的还款方式改为等额本金还款，按照上述方式列表分析，也会得出相同的结论和疑问，因此，本文不再赘述。

另外，有个网友说单利是表象，复利是本质。

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从等额还款计算每期金额的计算公式就可以看出是复利。等额年金的现值等于贷款额。

至于每期还款额中分成本金部分和利息部分，只是根据结果倒推而已，不代表每期把利息全部还清了。把不存在利滚利的表象当成是单利没有看清实质。

发布于 2014-09-29

但是，如果把第一种情况的还款方式改为等额本金，则，

每月还款额=贷款总额÷贷款期数 上期剩余本金×月利率。

等额本金还款计算每月还款额时并没有用年金现值公式。因此此类观点的回答依然不能解除我的困惑。

事情的真相到底是什么呢？是我们对问题的认知走入了误区？还是银行有意用表象来蒙蔽我们呢？我百思不得其解。