一、杭州市个人住房

商业性贷款的政策是什么

2019 年 8 月 16 日，中国人民银行发布 2019 年第 15 号公告《改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。按照上述通知杭州市个人住房商业性贷款的政策如下表：

备注：以上的面积限制基本在二手房交易中常见，市中心的老房子大多存在房龄老、面积小的问题，新房交易中低于35㎡的几乎没有。

基点（BP，即 basicpoint），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在 LPR 利率的基础上增加 BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。

在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR） 基点（BP）。

注意

二、首套住房、

二套住房如何认定？

商业银行对贷款首套、二套的认定标准是即认房又认贷，具体可按下列标准执行：

No.1

首套首贷，是指借款人在全国范围内，无任何住房贷款记录（以人民银行的征信系统查询结果为准）；同时还需满足目前名下无住房（通常仅需提供杭州限购区域内的无房证明作为佐证，若借款人提供的如离婚协议、离婚判决书等贷款材料中体现异地拥有住房时，需提供异地无房证明。

【案例】

夫妻双方于婚后以商业按揭贷款的方式共同购买了一套住宅，产权共同共有，现两人离婚，一方净身出户。若主借款人净身出户，请说明最低首付成数；若共同贷款人净身出户，请说明最低首付成数。

解

No.2

区分首套与二套，是以家庭为单位。家庭名下无住房，不仅仅指借款人本人无住房，还包括借款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房，都认定为家庭拥有的房屋套数。

No.3

住房贷款记录的范围是指全国，而不是仅仅包括杭州市，在全国范围内曾经有过的住房商业贷款，不论是否结清，都算贷款记录。

No.4

贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录；以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者抵押经营贷，不计算贷款记录。

关于首套或者二套的认定方法，可以总结如下：

【案例】

客户陈俊生，28 周岁，已婚，家庭名下有一套贷款未还清的商铺。陈俊生名下无任何住宅和其他任何贷款记录，现欲购买杭州江干区一套普通住宅，在申请个人住房商业贷款时，请说明最低首付成数。

解

贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录，因此，在办理住房商业贷款时，该住宅可视为首套，最低首付成数 3 成。

三、商业贷款市场

报价利率（LPR）是什么？

贷款市场报价利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率并对外予以公布。

新的 LPR 由各报价行于每月 20 日（遇节假日顺延）9 时前，以 0.05 个百分点为步长。向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向 0.05%的整数倍就近取整计算得出 LPR，于当日 9 时 30 分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。目前中国人民银行已更新多次 LPR，具体为：

四、个人住房商业性贷款中

评估的作用是什么？

在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托指定的房地产估价机构对房屋进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。

五、评估报告是否收费，由谁承担？

在住房贷款中，贷款评估一般由银行自行评估，不需要客户缴纳评估费。

六、银行针对哪些情形会拒贷？

【案例】

客户张洁，名下车贷每月还款 1300 元，其余无任何负债记录，现欲通过商业贷款购买闲林山水的一套住房，该住房总价 160 万元，月供 6000 元。那么张洁开具收入证明的最低金额应该是多少？

解

张洁开具收入证明的最低金额为：

（1300 6000）×2=14600 元

信用记录不好的具体判断标准为：

①信用卡最近 24 个月内累计未还最低还款额还款次数超过 6 次或信用卡账户显示为冻结、止付及呆账的非正常状态；

②贷款最近 24 个月还款状态记录中累计逾期次数超过 6次或出现逾期 61-90 个自然日的次数累计超过1 次。

个人住房商业性贷款有哪些常见问题有哪些？

01

贷款资格

也就是，购房人是否能申请住房商业贷款？

02

贷款金额

也就是，购房人能贷多少钱？

03

贷款期限

也就是，购房人能贷多长时间？

04

贷款利率

也就是，购房人申请的贷款，利率是多少？

一、如何认定购房人具有贷款资格？

No.1

借款人家庭的收入是负债的 2 倍。

家庭收入的认定：

01

通过银行打印的工资流水认定；

02

通过借款人所有的银行卡流水认定；

03

通过所在工作单位开具的收入证明认定。

家庭负债的认定：

01

通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。

No.2

征信较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。

二、商业贷款收入证明有什么要求？

01

需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上；

02

按照用人单位制定格式进行填写；

03

收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；

04

收入证明盖章后不能进行涂改。

三、如何应对收入证明不足以

覆盖月供两倍的情形？

01

可开具兼职收入证明及相应的劳务合同和流水；

02

父母/子女作为担保人；

03

可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入。

四、贷款年限如何确定？

贷款最长年限有下列 3 个影响因素，这 3 者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。

No.1

国家和地方政策。目前杭州市政策规定，住房商业性贷款的期限最长不超过 30 年。

No.2

房屋年龄。一般要求房龄在 30 年以内，同时还需满足：贷款年限 房龄≤50（各银行之间有差异）。

No.3

借款人年龄。一般要求借款人男不超过 65 周岁，女不超过 60 周岁，同时还需满足：贷款年限 借款人年龄≤退休年龄（特殊需与银行沟通） 。

【注意】：

1.所购房屋为非住宅的：最长贷款年限为 10 年。

2.外籍人士购房最长贷款年限通常不超过 10 年。

【案例】

客户陈峥，男，杭州上城区户籍，今年 53 周岁，现欲通过商业贷款购买一套望江家园的住宅，建成年代为 2005 年，请计算陈峥的最长贷款年限。

解

1.根据房龄，建成年代为 2005 年，房龄为 2020-2005=15（年），50-15=35（年）；

2.根据主贷款人年龄，65-53=12（年）；

因此，根据杭州市贷款政策，陈峥的最长贷款年限为 12 年。

五、贷款金额如何确定？

影响贷款金额的因素有：

01

网签价格

02

评估价格

03

贷款成数

贷款金额的公式为

贷款金额=最小值(网签价格,评估价格) × 贷款成数

其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指银行评估系统对成交房屋的估值。

【案例】

客户胡亮，杭州下城区户籍，未婚，名下无房且无贷款记录。现欲通过商业贷款购买一套位于下城区的 90 ㎡住宅，网签价为 450 万元，评估价为 400 万元，那么胡亮可贷款的最高额度是多少？

解

1.胡亮名下无住房且无贷款记录，因此购买住宅按照首套执行；

2.首套普通住宅最低首付比例为 3 成，贷款成数为 7 成；

因此，最高贷款额度为

400×70%=280（万元）。

六、贷款利率的影响因素有哪些？

No.1

LPR 利率。LPR 利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，LPR 的计算方法由 18 家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月 20 日重新报价计算。

No.2

所购房屋为首套的，利率 LPR 加 55 个基点（各银行不一）；为二套的，利率为 LPR 加 80 个基点（各银行不一） 。

No.3

个人征信情况。个人征信较差的（2 年内超过连三累六）或者同时购买理财产品、保险等，银行往往会提高贷款利率。