岁末年初，随着中国房地产市场出现趋势性下滑调整，随着货币政策也比之前松快了，有关于主流一线城市房贷利率“松动”的消息也不绝于耳，有些自媒体直接给出了“拐点”性的判断。

2018年底，市场传出领跑全国房贷利率的“排头兵”武汉市，部分银行悄然下调上浮幅度，房贷利率现“拐点”。与此同时，深圳也传出首套房款由此前上浮15%下调至10%。

1月3日，市场又传出上海首套房利率出现2019年首降，并称上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家。

“愉见财经”一口气对上述传言统统进行了核实，还进一步打探了其它主要一线城市如北京的房贷利率最新情况。总体而言话分两面说——

小松动的确是有的，主流利率是没动的

首先，“愉见财经”采访多家武汉市多家大行支行客户经理后发现，首套房贷利率上浮幅度仍然顶格30%，“目前没有接到上级关于下调上浮比例的通知”。

“虽然对外称10%到30%，但从一般批出的情况看，首套和二套批出的利率还是以封顶的30%为多数。”一名武汉建行房贷经理对“愉见财经”说。

武汉的客户经理也反映，最近买房的人少了，房贷业务并不如之前火爆。

不过小松动的确是有的。有几家股份制银行，在首套房贷方面确实有了整体定价上的微降。例如，“愉见财经”核实发现，某股份行从11月份开始下调利率上浮幅度，首套房利率从上浮30%下调至20-25%，二套房从上浮40%下调至25-30%。

再看深圳。深圳建行某支行客户经理对“愉见财经”说，该行首套房贷利率近期有调整，首套从上浮幅度已经从此前的15%下调至10%，与市场流传的消息一致。

再说上海。有人听到“95折”见风就是雨了，有些自媒体直接雀跃地说那是“拐点”了，这结论下得实在是有些太急了。

第一，不少银行“首套房最低可执行95折”又不是最近才开始的，为啥每翻出来一次就要炒作一次呢。比如工行、农行，首套房本来就可以最低执行95折利率呀，大家可能还记得2018年8月的下调传言风波，当时，曾流传这两家大行上海分行将首套房个人按揭贷款利率由95折下调至9折的传闻，随后银行公开回应称：“未对个人住房贷款利率政策进行下调。”

第二，“最低95折”又不是人人95折。上海工行某支行客户经理告诉“愉见财经”，目前虽然对外称95折，但是这个需要资质审批（例如高净值客户等），常见批出仍然以基准为多见。

此外他说，近期该行未接到调整的通知。

我们也问了其它若干银行，都没听说有任何总行政策意志层面的大规模调整的迹象。如果仅是下级行层面平衡额度与利润的、对高净值客户综合金融服务层面的稍许调整，完全仅作市场化策略讨论，谈不上整体性“拐点”。

最后，“愉见财经”直接向舆论焦点中信银行成都分行与民生银行成都分行核实9折利率消息。得到的回复是：“中信银行成都首套房贷利率不存在折扣”。而民生银行成都分行内部人士也对我们说此消息不属实，他们没有提供首套房9折的贷款，首套仍上浮约15%。

此外，作为最热点的“一线城市”北京，房贷市场从去年下半年开始就没啥变动了。我们从建行北京分行某支行客户经理处获悉，北京房贷利率仍然维持在“首套房上浮10%，二套上浮20%”这一标准未变，此外近期也未接到下调房贷利率的通知。

好了，下表是“愉见财经”的采访整理。

除了房贷利率外，还有消息间接反映房贷市场的松动。例如近日杭州某银行被曝出，近期调整了房贷政策，推出了最长可贷到80周岁的“接力贷”产品，年限远超同业平均水平。

居民杠杆为房所累，一家老小全部供房——关于这一现象，也欢迎读者朋友与我们多多交流讨论。

房贷拐没拐：一看大行、二看总行

这里“愉见财经”给大家一个秘诀吧：一看大行、二看总行。真正的“拐点”，这两样是动的，总行会有政策意志向下蔓延，支持更多额度、定调房贷增速、信贷结构调整，有时还会调低风险内评法里的房贷计提、调整行内FTP定价以促使下级行行动起来。

此外，看一个城市的主流房贷利率，现阶段还需看主流大行的价格水平。因为一般情况下，他们才是一座城市房贷利率价格的“压舱石”，如果四大行都没动，而仅有一些中小银行对优质资质客户放出较低利率的首套房贷，本质上这不代表什么。

“价”，一定要与“量”一起合计。“最低价”或“最高价”，如果没“量”，就没有太大参考意义。

例如民生银行北京分行一位前高管就对“愉见财经”说，2017年该行年初的战略规划中，为了符合北京房地产“3.17新政”，北京分行房贷业务就不是当期重点业务，所以增量很小。在这样的前提下，该行北京分行的某支行经理说，支行的额度非常有限，一年到头就放的房贷屈指可数。那这样“无量支行”的价格就不具备整体参考价值。

另外还值得注意的是，房贷是一个上层调控性极强的品种，尤其在像北京、上海这样的地区，房贷市场其实是一个“整起划一”的存在，大行们、有时候连同股份制银行，常常是步调一致的。在2017年开始至2018年中的“6连升”中，北京的大行、股份行就以每次向上10个百分点左右的步调齐步走的。

而且其过程，一般都是统一由总行下发分行，再由分行下文到各支行。而且一般会有银行业协会或类似组织牵头以座谈的形式，各家银行商量后统一行动。但有时候，业务量较小的外资行，的确会在此基础上更优惠一些（或者说定价稍微灵活一些）。

当然，除了政策性，各分行也有市场化的考量，每年各分行也会以某个价格去向总行“拿额度”，并有符合整体政策前提下的定价灵活性。这就有了常常被外界挖出来炒作的所谓房贷又涨涨跌跌了的“大新闻”。

此外，不同楼盘、不同客户资质也是影响房贷利率的因素。

一是，一家银行的“高净值客户”，可以更快获得贷款，那是因为人家通常在理财啊、贵金属啊等等方面对银行综合贡献度较高，相比之下房贷是个赚钱不多的“鸡肋”品种，就被银行视为齐全一下产品线用的，就是配合起来服务好优质客户，那对这批客户就算利率优惠一点，也不是什么整体性变动。

二是，对于一手房按揭贷款，若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷也可能会多得一份支持，至少办起来效率就比较高。因为这对银行整体盘子而言，意味着“回款”。

去年底全国平均房贷利率已结束“连涨”

最后说说我们看到的趋势。总体而言，2018年11月，全国首套房贷款平均利率结束连续22个月的上涨。

根据融360数据，2018年11月全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平，结束连续22个月的上涨；同比去年11月首套房贷平均利率5.36%上升6.53%。

而在统计的典型10个城市中，仅北京、上海首套房贷利率不变；广州、深圳、杭州、南京首套房贷利率下滑，其中广州和杭州实现两连降；青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。

融360分析师李唯一认为，一方面经过前期一系列严格的调控措施，多数投资性质的贷款需求、加杠杆的投资行为已得到有效抑制，市场刚需群体占据主要部分，限购限售政策出现地区差异化，有针对的调整来保障刚需群体的利益，银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。

“当前楼市成交整体负增长，房地产市场成交正在趋势性下滑，房价走势依然分化。一二线中心区房价补涨，一二线周边和三线城市房价松动。总的看，房价调控大的框架和基调不会变。”1月4日，交通银行首席经济学家连平在“2019年中国宏观经济金融展望”上说。

连平认为，2018年不会出现房地产政策大面积的转向状况。但是在经济下行压力增大的情况下，房地产收紧也不可能出现，基本基调是因城施策。部分城市会根据当地形势变化，一段时期过紧的政策在部分城市会出现调整和松动，例如限贷、限购等，未来更多城市会跟上。