“12月房贷额度收紧，1月房贷额度转向宽松”，这一银行惯例在今年被打破。

深圳、广州、上海、成都等一线城市和二线城市，2021年房贷规模不约而同收紧，与此相对的是办理房贷的时间也被延长，一些银行的房贷利率也在悄然升高。

对此，融360大数据研究院李万赋也认为，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。

一线城市纷纷传出房贷收紧风声

2021年元月，本应是各大银行增加房贷投放的时间，但是今年的这个惯例却被打破。深圳、广州、上海等一线城市陆续传出房贷收紧的风声，随后是北京。

房贷收紧的趋势已不仅在一线城市出现，这样的事情已蔓延到二线城市。成都某银行个贷部人士表示，除了房贷额度紧张以外，连经营性贷款的额度也偏紧。有3家银行甚至已经暂停二手房个人按揭贷款接单。交通银行四川省分行个贷中心的客户经理就表示，现在已经没有额度了，二手房停止接单。

虽然多数银行可以正常办理房贷业务，但办理的时间已大大延长。

中信银行成都分行个贷中心的客户经理表示，在办好抵押手续后，放款时间最快1个月左右，但也可能要等2-3个月，这个时间不敢保证。工商银行春熙路支行个贷中心客户经理表示，放款要等3个月左右，“这个时间已经算是速度比较快的了。”

突然而来的收紧政策也让银行从业人员不知所措。广州某国有银行房金部的负责人说，每年年初的“开门红”是他们部门的头等大事，但今年变得完全不同了。2020年末，楼市的“翘尾行情”延续到了今年1月份，新房热销，二手房也不错，但房贷突然停了。用他的话来讲，“真是当头一棒”。原本跟各大中介按揭部、开发商财务部拍胸脯做保证，2020年堆积的贷款审批全部在1月份通过。但现在，都不知道怎么和客户讲了。

房贷利率悄然上行

银行在本应宽松的1月份突然收紧房贷与国内政策的变化不无关系。

2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，设定房地产贷款和个人贷款五个层次住房贷款所占比例的上限。

这份通知，限制了各家银行用于房贷的比例，但实际上达到这条红线的银行并不多，而且房贷“五档分类”目的是“一行一策”，避免一刀切。防止现在一股脑收紧后，后面又不得不一股脑放松，导致楼市大起大落。

对于这些城市的商业银行集体“没额度”的原因，某大行内部人士认为，这在很大程度上，是由于银行激进的行为所致。2020年有一个很大的变化，就是实体企业融资利率低于按揭利率。当下，实体贷款的利率普遍在3%-4%左右，额度非常充足，而房贷利率LPR至少也是4.85%，二套房贷最低利率还要在这个基础上加60个基点，有的城市还要在此基础上再次上浮。

从近期颁布的一系列政策来看，鼓励银行给实体企业、中小微放贷的意味非常明显，甚至还规定了新增贷款投向中小微的比例，不低于30-50%。

从广东河源一楼盘销售经理处流出的一份利率明细表显示，河源各大国有银行的房贷按揭利率从2月1日起普遍上浮25bp以上，建行二套以上购房利率最高为6.62％，除少数股份行、农商行外，六大国有银行均有上调。

有房产中介透露，当地建行对二套以上房贷执行利率最高可达6.86％，相比贷款市场报价利率（LPR）上浮221个基点。“我们收到通知，河源的银行大多都上浮了利率。”

调查显示，除广州、东莞、珠海等热点城市有上调现象，惠州、湛江、梅州、肇庆等多座三四线城市银行房贷利率也有不同程度上浮。

据房产销售人员介绍，惠州的中国银行和工商银行房贷按揭利率确有上调，相比此前提升20bp；湛江一些银行的首套房按揭利率已从此前的5.1％调整至5.35％。

在中国银行研究所的研究员梁思看来，规模控制将影响房地产信贷的可用性，房贷利率可能会略有上升，但预计幅度不会太大。

严控消费贷、经营贷“串门”房地产

受到监管波及的不仅是房贷，还有经营贷和消费贷。在监管部门严查个人经营贷、消费贷资金违规进入股市、楼市的背景下，近期北京地区多家股份行上调了经营贷利率，并提高了相关授信资质审核。

“除我们行外，至少还有4家银行近期上调了个人经营贷利率。”一家股份行个贷业务经理称。

尽管多家股份行上调了个人经营贷利率，但上调后的利率也不尽相同，且主要是由系统自主确定，业务经理层面没有话语权。

“我们行之前个人经营贷利率是4.35%、4.4%，几乎有所客户是一样的，现在利率最低是4.35%，提交材料后系统根据材料自主确定利率，但能做到4.35%的几乎很少。”一家股份行个贷业务经理称。

除了利率普遍上调外，大部分银行还加强了对申请材料的审核，严防资金进入股市、楼市。多家银行表示会对资金进行严格监控，如果发现挪用会要求提前还款。

信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，不需要提供担保。个人消费信贷是指银行或其他金融机构采取信用、抵押、质押担保或保证方式向个人消费者发放的贷款。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，满足企业或个体户的经营需要。

在楼市调控层面，北京更直接。1月30日《北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场》的新闻通报直接挂在其官网首页，直指房贷“乱象”：部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金;部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜。值得注意的是，北京银保监局开列了信用贷、消费贷、经营贷等与房地产市场进行“隔离”的具体措施：运用大数据技术主动出击，结合非现场监测数据，综合采取窗口指导、现场检查等多种措施督导信贷业务规范发展，持续开展房地产业务专项检查：针对检查发现的个人信贷资金违规流入房地产领域等问题，严格执行机构与人“双罚”制度。

中小城市房贷额度将被压缩

在中国的房地产市场上，房贷收紧已不是第一次出现。早在2013年就曾出现“房贷荒”，部分银行甚至取消了二手房贷款，2017年各大银行房贷利率集体上浮，有的银行直接停贷。

从历史来看，每一次楼市热度超出容忍度，地方政府的调控政策见效不大时，央行和银保监局就会出手，控制房贷额度和利率也是屡试不爽的调控手段。如果这次的调控措施得到严格的执行，控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易规模自然会下降。

据媒体预计，2021年上半年，特别是第一季度，“控房贷、紧额度”的政策将会在京沪深等城市继续执行下去。而且，从房贷“五类分档”、控制资金流入地产的长效机制来看，未来房贷全面宽松的时代一去不复返了。而且，政策还会细化，比如二手房降低评估价，相当于降低贷款额度。

融360大数据研究院李万赋认为，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。

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