在开始今天的内容之前，我们先聊一下近期引起信托圈巨震的“约谈”事件。

1、今年房地产的信托规模，不能超过6月末的规模，已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。

2、符合432的通道类业务也算房地产项目，也要全部暂停。所谓432，4是四证齐全，3是30%自有资金，2是拥有二级以上开发资质，这在之前算是很好地信托优质项目，现在也一刀切不让干了。

3、地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。

4、旧城改造项目不受此窗口指导影响。

这算是房地产信托的最强监管了，意味着2019下半年除了旧城改造，其他房地产信托项目基本全部叫停，这脚刹车踩得有点急有点狠。

但无论下半年房地产信托还发不发，我们对这种产品的研究依然要继续，有了知识武装自己，面对风险和机会时，才能做到成竹在胸。

上周我们讲了房地产信托中融资方的资质，本周我们跟大家聊一下风险控制措施。

大家都知道在投资中风险永远存在，如何控制风险是我们在做投资时一定要考虑的内容。

具体到房地产信托项目上，有哪些常用的风控措施呢？这些风控措施里，哪些是真的能保证我们的资金安全，哪些则只是“花拳绣腿”呢？

今天我们就来为大家梳理一下：

前不久，“吉信·汇融23号东方银座信托集合信托计划”被曝出了逾期。原因是融资人东银集团陷入了流动性危机，特别是东银集团前段时期旗下的网贷平台还因为涉嫌非法吸收公众存款被侦查了。

遇到这种情况该怎么办呢？

这时就要看抵押物了，因为如果融资方还不上款，投资者只能靠处置抵押物收回资金。

吉信信托这只产品的抵押物为沈阳东方银座莱茵城一期C区的棚改安置房，抵押率低于50%，且政府已与企业签订安置房购买协议，销售额保障兑付基本没有问题。

什么是抵押率呢？

简单说就是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比，比如用来抵押的房子价值1个亿，但是借款本息只有5000万，那抵押率就是50%。

可以这么理解，同等抵押物情况下，抵押率越高，风险越大；抵押率越低，风险越小，但抵押率低也并非一定安全。

例如在一些房地产泡沫较为严重的三四线城市，不动产本身就比较难处置，如果区域性风险发生，抵押的不动产价格大跌，也有可能超出抵押覆盖范围。

举个例子：

另外，开发商欠付工程款、预售房屋等情况也会使抵押权益无法被优先偿付。一些特殊情况，例如项目烂尾、地方争议等情况也会使抵押物变现出现困难。

除了注意抵押物、抵押率、以及抵押不动产的变现能力以外，是否做了强制公正，也可以作为一项增信措施。

强制公正是什么意思呢？

我们来看一个案例：

2013年安信信托状告昆山纯高，因为对方没有及时兑付信托本息，所以要求法院对当时的抵押物“昆山·联邦国际”项目进行拍卖。

但是昆山纯高表示，当时签订的合同是有阴阳合同的，不是真实意愿的表达。经过复杂的审理后，法院判决昆山纯高应该还钱，但是安信信托不能拍卖抵押项目。

这个案例中绕了一圈又回到原点——不能拍卖的抵押物，还有什么意义呢？

所以，后来的信托产品大多都会做强制执行公证，只要出现激活强制执行条件的情况，比如融资方不兑付或延期兑付，信托公司就可以找公证机构出具执行证书，由法院强制执行。

小结：在同是不动产抵押的情况下，抵押率越低越好，一线城市的抵押物比三四线城市好，有强制执行公证的抵押物比没有强制执行公证的好。

除了抵押以外，房地产信托还有一项常见的风控措施：实际控制人无限连带责任担保。

简单说，就是如果信托还不上钱，就找这个担保人。

因为文字上又是“无限”，又是“连带”，看起来非常唬人，所以这条风控措施在产品销售时常常被营销人员拿来大做文章——“这是集团老总做无限连带担保的，说明对这个项目很有信心，他产业几百个亿，这点钱肯定没问题……”

但实际上这条风控措施在大多数情况下比较鸡肋，只能说聊胜于无。

因为如果集团资金链出现了严重问题，那么这家公司的实际控制人面对的绝对不只是这一只产品的连带责任担保，多米诺骨牌倒下时，连锁反应很可能吞噬掉他营造的财富大厦。

更有甚者，很多产品爆雷后，实际控制人的个人财产早已转移，就算再“无限”的连带责任都很难追偿。

小结：无限连带责任担保好于一般担保，当风险发生时，连带责任担保可以选择让担保人承担债务而无需与债务人死磕。但在实际情况下，这种担保也比较鸡肋，聊胜于无！

取得项目公司控制权也是信托公司常用的风控手段。

信托公司在项目公司中股权比例越高，权力越大。在某些项目里，信托公司持股33.4%以上，可行使一票否决权。即使没有绝对权力，信托公司参与程度深时，对项目的掌控能力也更高，如果项目出现风险，至少可以第一时间觉察。

但这一风控措施也是象征意义大于实际意义。

因为在不发生风险的情况下，很少有信托公司会去干涉项目经营，干涉过多也会造成与原有经营者的矛盾，反而不利于项目发展。

如果真的发生风险，就算信托计划能取得项目控制权，信托投资者也很难通过参与经营让项目起死回生——隔行如隔山，靠信托经理力挽狂澜这种事情不大可能发生。大部分情况下，信托公司只能做到快刀斩乱麻，快速处理项目剩余资产。

总结：以上就是常见的房地产信托风控手段，希望对大家的投资能有帮助，大家也可以回家看看自己已经买的信托产品是如何风控的。

因为此次的“约谈事件”，房地产信托可能会迎来新的“爆雷潮”，不能达到发债要求的开发商可能有断粮的风险。同时，对于明年甚至以后的房地产信托市场也会有深远的影响，大家在投资这类产品前，一定要先把控好“风险关”再考虑收益性。

有会员提问：信托有没有亏的风险？

因为目前信托的牌照非常值钱，就算发生大面积风险，一般也会有人冲着牌照价值来接盘，比如前段时间的中江信托和雪松控股。

所以信托产品就算爆雷了也很少会出现像P2P那样找不到“债主”的情况。

但是，在我们风控团队分析过的案例中，也确实存在多年零兑付的情况。

举个例子：

2015年四川信托发了一只产品“川信·定增宝1号-恒大淘宝足球新三板股权投资集合资金信托计划”，用于恒大淘宝足球队在新三板上市的定增。

产品期限是两年，但四年过去了，投资者至今没有看到兑付希望。

而且信托合同中有一个条款：当所投资标的无法及时变现时，受托人有权将本信托计划延期至信托财产全部变现为止。

也就是说四川信托有权延期，而不必承担额外责任。

但投资者说他们在签合同时根本不知道有这个条款，直到延期以后，信托公司才告知这一点。

像四川信托这只产品的情况，虽然不能说本金全亏，但兑付遥遥无期，对于投资者来说也是一种心理上的折磨。

所以大家在投资时，即使是看上去非常好的信托项目，也一定要谨慎对待。

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