房地产周期发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

今天，咱们来说说短期影响房地产走向的金融！

房地产金融，离不开房贷利率。这个堪称楼市“温度计”的数据，能直接反映楼市短期“冷暖”。

近日，贝壳研究院报告显示，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

值得注意的是，这是今年以来房贷利率首次下降。

近期，相关部门也多次发声，强调保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为，房贷利率的下跌，释放出三大信号：

1

利率高、放款慢

房贷成买房新难关

因为房贷“额度紧张、排队放款”，已经成为今年买房路上一大难关。

今年以来，重点城市的个人房贷利率一路走高，多地突破5%高位。

据克而瑞调研数据，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP；二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

个别城市（如南京、佛山、惠州等）个别银行房贷利率一度去到7%。假设贷款100万，按揭30年，等额本息计算，还款总额超239万。

房贷计算示意，仅供参考

另据央行数据显示，受房地产贷款集中度新规影响，上半年多数银行包括达标者均压降涉房贷款占比，主要金融机构新增房地产贷款同比下滑19%，占新增总贷款比重降至19.0%。

说白了，就是贷款利息更高、放贷额度更小。

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多个二线城市诸如合肥、武汉、南京、杭州等地均曾爆出二手房停贷传闻。

即便尚未停贷，多数城市放款周期也在3~6个月，较上半年有不同程度的延长。

同时，银行方面也加强了贷款监管，关于贷款额度、抵押房屋的房龄等都有明确要求。

2

利率 周期双降

19城房贷松绑

好消息是，监管部门已经意识到这些问题。

10月15日，人民银行举行 2021 年第三季度金融统计数据新闻发布会，指出“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。

房贷利率也获得“松绑”，信贷环境有所改善。

首先，是房贷利率年内首次环比下降。

贝壳研究院数据显示，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。

其次，放款周期也在缩短。

尽管10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长，但这主要是由于放款动作与利率调整存在一定时差，10月银行发放的贷款多为前几个月期间签约的订单。

整体来看，房贷利率和放款周期“双减”，是一个明显的利好。

不过，有一点需要注意，房贷利率下调，并不代表买房资金门槛降低。

举个例子，洛阳，房贷利率下调25个基点后，依然是高达6.13%，属于14个高利率城市之一。

深圳，尽管房贷利率仅下调5个基点，但下调后只有5.1%，利率相对较低，主要是由于原本利率起点相对较低。

3

回暖信号明显

楼市释放三大信号

房贷利率松绑，再加上监管层的支持态度，是不是预示着房地产最难过的日子过去了？后市会不会反弹？

王波博士认为，房贷利率下降，并不意味着房地产贷款政策会变得宽松，更不意味着房地产政策的转向，“房住不炒”依然是主基调。

第一，房地产信贷环境在逐步改善。

不可否认的是，高企的房贷利率，让一部分刚需被拒之门外。对房企而言，相当于回款周期被拉长。

回款周期延长，不利于按时还债，这也是今年以来房企债务频频暴雷的主要原因之一。

房地产贷款利率下调，证明高层重视房企融资的合理需求。

随着回款速度加快，房企面临的窘境也将有所缓解。

第二，房贷利率下调利好刚需买房。

严格的调控政策，虽然有效抑制炒房投机的热度，但也误伤了部分真正的刚需。

房贷利率下调，对刚需买房有个最直接的好处——省钱。

贷款100万，利率下调1%后，按揭30年，等额本息，还款额度为215万，相较之下便宜了24万。

房贷计算示意，仅供参考

第三，房贷利率下调，房价不会迎来反弹式上涨。

为什么这么说？因为房贷利率并不是影响房价的唯一因素。

精准调控下，人、房、地、钱都在管，限购、限贷、限售，三道红线、贷款集中度管理、二手房参考价等等，都在综合影响市场。

写在最后：

我们始终相信，政策调控的目的始终是抑制“炒房”，而非打压刚需。

房贷利率松绑，对后市而言，信贷环境或将有两大变化。

一方面是房贷利率下调城市范围扩大，另一方面是放款周期缩短，“刚需买家”或迎来不错的购房窗口期。

再加上10月21日，银保监会表示，将在首付和利率上支持首套房购房者。

也就是说，首套房买家将获得更多保障和支持。

但是，有一点需要注意，永远不要将房贷利率当作唯一的买房参考标准！ END