文/吴婷婷

最近有件事情很热：

杭州一女子买二手房，给了房东110万去还贷款，结果房东直接把这110万给花光了…▼

我从中介方面了解到，无锡二手房交易中，也经常会遇到买房人需要先帮房东还贷才能继续交易的情况。

比如我自己，买房时就先帮房东还了80万房贷，还清贷款后，房东才能拿着还款证明去申请注销他项权证，注销完成后才能和我做网签，完成交易。

单从流程看，这件事情并不复杂。但回想起自己把80万存到房东账户的那一刻，我还是超级紧张的，有一种“人为刀俎我为鱼肉”的感觉，生怕这钱到了房东口袋后，房东反悔不卖，或者突然涨价，我的钱会不会拿不回来……

就像网上维权的这位买房人，她的首付款本应打进银行监管账户，实际却打进了中介的监管账户，还莫名被房东花掉了，她很可能面临房、钱两空的尴尬局面…▼

▲截图来源：抖音视频

那么，相对比较稳妥、安全的还款步骤是怎样的呢？我咨询了在无锡做了十几年中介的钱先生，获得如下几个建议：

建议一、关于帮房东还贷款的步骤，共有4步：

第1步：查清房子是否存在债权债务。

签合同前，买房人可在中介人员的陪同下，先去产监处查询你所要交易的这套房子产权是否清晰，是否存在抵押、查封等。

如果存在查封，先解押，再往下走；如果存在抵押，先查清是一抵还是二抵，总共有多少抵押债务。

第2步：查清房东征信、债务情况。

如果需要帮房东还贷，中介会配合要求房东提供自己的征信报告和负债情况说明，买房人可以根据房东的负债多少和复杂程度来判断是否要帮他把贷款还完。

第3步：约定还款时间、周期以及他项权证解除的周期、时间。

这里要强调的是，还款一定是专款专用（上述杭州女子的问题就出在没有专款专用）。

这个还款并不是让买房人把钱给到房东，而是要由中介陪同买房人和房东一起，到银行，转到那笔房贷还款的指定账户上，而且贷款还款的金额要现场和银行确认，实际贷多少就还多少，而不是房东说要还多少就给多少。

需要注意的是，从这笔钱存进房东户头到银行划走有时候是有时间差的，时间差越小风险最小。

以我自己为例，我帮房东还贷款时，房东已经预先和银行预约了某一天要来提前还贷，还贷当天，我的房东在柜台上开始操作提前还贷、把银行卡给到柜员时，我同步在旁边的设备上把房款打到那张已经到柜员手中的银行卡上，房款到账的同时，柜员就操作提前还贷，前后时间差几乎为0。

还完贷款后，再由房东向贷款银行申请他项权证的注销，一般最多一周就能完成，如果是电子注销的，最快当天就能完成。

第4步：他项权证注销后，第一时间去做网签。

注销完成后，买房人要找房东尽快把网签做掉，尽可能规避掉房东一房多卖的风险。

这里钱先生给我介绍了一个案例：之前遇到过还完贷款、他项权证也已经注销、但还没来得及去拉网签，房东就出现了新的债务。这个债权人卡在这个时间段里把房子查封了，导致房子不能交易。对应的，买房人已经帮房东付掉的贷款可能也会面临风险。

“当然，这种事情发生概率很低，但买房人还是要注意，比如之前说的查征信这一步就是必不可少的。”

“一来，通过征信报告可以了解房东本身的资金使用情况是否健康；

二来，能上征信的，原则上是有追诉权的债务，而没有在征信里体现的贷款，比如小额贷等，一般没有优先权对房子进行查封之类的措施，所以对买房人来说风险会小一些。”

建议二、用好资金监管。

日常和读者们的交流中，资金监管是个热门问题，我经常接到的问题是：

1、我是房东，卖房时要不要做资金监管？

2、我是买家，买房时要不要做资金监管？

3、是不是一定要做资金监管？

钱先生的建议是：能资金监管的尽量资金监管。

他告诉我，资金监管会让整个交易变得比较透明，钱款到哪一步，在哪个账户里，都可以查到，这是资金监管最大的优点。

“比如公积金贷款（包括组合贷）就是要求全额资金监管的，房东最多可以从合同备案的房款中拿掉5万定金，剩下的房款都要放进银行监管。对于买家来说，这样的做法安全性最高。”

“但对房东来说，资金会被锁住，派不上用场。现在年底放贷速度比较慢的情况下，贷款和其余钱款会全部被监管在账户里，房东一分都拿不到，这对于急用钱的房东来说就很痛苦。”

“我们遇到的被银行锁上七八个月的都很多。如果房东是准备拿这笔钱去买房的，这被锁的七八个月，房价很可能又是另外一个高度了。”

“当然也有部分资金监管甚至完全不监管的，这样做对买房人来说风险会大一些，谁都不知道在过户前会发生什么。但如果房东急用钱、把房价调低了、买房人觉得很实惠、很想买；又或者有的房东比较强硬，而买房人又恰巧很喜欢那套房子，也会同意不监管。这里面可能存在的风险买房人要知晓。”

最重要的是建议三：尽早网签！尽早网签！尽早网签！重要的话说三遍！

网签生成后，其他人就不能轻易打断这个交易了，即使后期房东不配合，贷款下来了，却不配合过户之类的，买房人是可以起诉房东要求强制过户的。

对于二手房交易，你有什么疑问吗？可以在文末留言描述具体的问题，我会努力找到专业人士为你解答~