公积金是政府给大家的福利, 大家买房贷款时, 很多人都是商贷和公积金的组合贷, 像我们这种老黄牛, 公积金中还有些余额, 都是血汗钱, 那这些余额是选择年冲还是月冲呢? 那种花算呢? 很多人肯定会先年冲, 把所有的余额冲进去, 相当于是提前还贷.

其实不然, 这种方法并不可取,年冲不如月冲.

一．贷款基本情况:

假设1: 公积金贷款60万, 贷款周期300个月, 等额本息, 年利率3.25%, 每月还款是2923.90元, 300个月公积金还款: 2923.90元*300个月= 877169.21元.

假设2: 商贷100万, 贷款周期是300个月, 等额本息, 年利率5.25%, 每月还款是5992.48元. 300个月商贷还款: 5992.48元*300个月= 1797743.15 元.

即贷款300个月总需还款：877169.21元 1797743.15 元=2674912.35元.

序号	贷款金额(元)	贷款周期(月)	每月还款(元)	利率	总还款额(元)	备注
1	1000000	300	5992.48	5.25%	1797743.15	商贷
2	600000	300	2923.90	3.25%	877169.21	公积金
汇总	1600000		8916.37		2674912.35

假设3: 公积金余额有15万, 每月公积金缴纳3000元(公司 个人), 即每月公积金进帐3000元.每月实际还款：8916.37元-3000元=5916.37元。

二． 选择年冲:

将公积金余额年冲， 提前还贷1次, 公积金贷款就是60万-15万=45万, 那么每月还款变成2192.92元。

300个月公积金还款变成: 2192.92元*300个月= 657876.90 元

商贷300个月还款不变，还是5992.48元*300个月= 1797743.15 元

贷款300个月总需还款：657876.90元 1797743.15 元 150000元=2605620.05 元.

序 号	贷款金额(元)	贷款周期(月)	每月还款(元)	利率	总还款额(元)	备注
1	1000000	300	5992.48	5.25%	1797743.15	商贷
2	450000	300	2192.92	3.25%	657876.90	公积金贷
3	150000				150000.00	提前归还的公积金
汇总	1600000		8185.40		2605620.05

由上表可得：每月还款为8185.40元，由于公积金还有3000元入帐，那么每月实际只需还款5185.40元。

三． 选择月冲:

公积金余额15万再加上每月3000元入帐，可以月冲多少个月呢？

列方程可得: 150000元(原有余额) 3000元(每月入帐公积金)*X个月=8916.37元*X个月

解方程: X=25个月(向下取整) , 即25个月都不用自已再出钱还款。

那可以用这25个月省下来的还款额5916.37元*25月=147909.36元用于提前还商贷(这部分钱还会产生利息，算法较为复杂，暂且不算).

另外这25个月，商贷本金已还42632.82元(可参见银行的还款计划表)

因此商贷本金是100万-147909.36元-42632.82元=809457.82 元, 贷款周期降为275个每月还款是5066.66元。

275个月商贷还款为:5066.66元*275月= 1393332.50元

前25个商贷还款为: 5992.48元*25月= 149811.93元

公积金贷300个月还款不变，还是2923.90元*300个月= 877169.21元

贷款300个月总需还款：1393332.50元 149811.93 元 877169.21元 150000元=2570313.63 元.

序 号	贷款金额(元)	贷款周期(月)	每月还款(元)	利率	总还 款额(元)	备注
1	809457.82	275	5066.66	5.25%	1393332.50	商贷
2	/	25	5992.48	5.25%	149811.93	商贷
3	600000	300	2923.90	3.25%	877169.21	公积金贷
4	150000				150000.00	提前归还的公积金
汇总					2570313.63

四． 总结:

选择年冲可节省：

2674912.35元-2605620.05元=69292.30元。

选择月冲可节省：

2674912.35元-2570313.63元=104598.72元。

月冲较年冲可节省:

104598.72元-69292.30元=35306.42 元

由上可得，选择月冲更花算, 这样使用公积金余额才更省钱。