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前阵子被戏称为“传宗接贷”“贷贷相传”的「接力贷」热度刚散，又一个与房贷相关的热梗起来了——

靓仔，考没考虑过用退休金还贷？

什么情况？

原来，最近又有专家感慨于年轻人被高房价吓得不敢买房、不敢生育，于是本着关爱年轻人的初衷，就建议

“咱必须照顾低收入人群，尤其是照顾年轻人买房，建议可将购房首付比例降低至15%-20%，同时将贷款年限延长至40年期。”

——若真是这样，可不就是还贷款还到退休领养老金那会儿了么。

于是此话一出，网友立刻炸锅

有人戏称：这不是割韭菜，这是要连韭菜芽都连根薅了。

也有人抱怨：这一代年轻人招谁惹谁了，没享受到楼市红利不说，现在还要为高房价买单，以前想躺赢没门儿，现在想躺平依旧没门儿？！

从网络平台几乎一边倒的舆论可以看出，在楼市持续低迷的当下，该专家的观点有多么不招人待见。

相信对于很多人来说，今年能保住工作，维持生活就很不容易了，这时候还鼓励（huyou）大家加大杠杆买房，这不现代版“何不食肉糜”么？

所以，哪怕这次出发点或许是好的，但并不影响网友先骂为敬。

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但骂归骂，如果我们先放下对专家身份的偏见，就事论事，或许真的可以讨论下“降低首付比例，延长贷款期限”这个建议本身

是否真的可以解决当下市场的燃眉之急？

是否真的有利于楼市和经济的长远发展？

先说说楼市基本面：

当下楼市虽局部有复苏势头，但是仍盖不住整体上的萎靡。而如今最迫切的事，除了拯救成交量，更重要的是挽救市场信心。

然而，冰冻三尺非一日之寒。经过上一轮调控打压，在叠加疫情持续影响，市场要破冰回暖谈何容易？

我们已经看到今年上半年开始，各地虽频出救市政策，但收效甚微，而接下最有希望的救市途经大概率是：

降低购房门槛，进一步释放需求。

翻译成大白话就是，让想买房的人都能够买得起，让想换房的都能够换得起。

从这个角度来说，前面专家的建议或许是可取的。

先别急着喷，我们来分析下：

举个例子，总价300万的房子，首付3成，贷款30年，按照基准利率4.9%计算，等额本息的话，首付90万，月供是11145元；

而如果按照15%首付，贷款40年来计算，首付仅需45万，月供是则是12127元。

感觉到了么？月供仅增加了982元情况下，首付却是直接降了50%！

这对于那些一下子拿不出这么多首付款，但又有真实需求，且急于上车or置换的客户，确实很友好。

而这一部分需求的集中释放，或将给死气沉沉的楼市一股新生力量，推动行情转向。

而于老百姓而言，它也能给那些被房价远远甩下的家庭，再一次上车的机会，推动“房子是用来住的”这一点。

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当然，就像硬币的两面，我们在看到这个建议给真刚需带来希望的同时，也不能忽视它的代价和风险：

首先，如果采取该政策，看似购房者首付成本低了，分的期多了压力也小了，但实际的购房成本一不小心就会吓到你。

还是前面这套300万的房子为例，在首付15%和贷款40年的情况下，最后的本息合计是582万，支付的利息几乎等于购房款。

而分期40年，将需要保持稳定收入的年限直接拉到了退休。试想下普通退休职工如果70岁了还在还银行月供，届时面临的压力可想而知，而这又将造成多少家庭问题和社会问题。

再者，如果实施该政策，银行发生金融风险的概率也会大大增加。

我们之所以把最长贷款年限设置在30年，背后是有现实依据的。因为实际生活中，超过30年的住宅，基本上已过了质保期，难免出现这样那样的问题。

要是房贷延长至40年，很可能发生房子都已经报废，而贷款还没有还完的情况，那银行面临的断供风险将极大增加。

最后还有一点，炒房情绪卷土重来的可能性。

低首付，延长贷款期限，会不会刺激大量原本不具备购房能力的投资者“激情上车”？进而重新推动房价上涨，炒房潮再度袭来，造成更大的楼市泡沫和系统性风险？

这种可能性并不是没有。

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最后再聊聊我的两点看法：

1、这建议本质上和“朝三暮四”的故事一样；

《庄子·齐物论》里有个故事，养猴老人每天给猴子发8颗栗子，后来想减少，提出“从今往后，早晨发3颗，晚上发4颗”猴子们一听，认为早晨少了，各种抗议。老人看了，于是改口“那就早晨发4颗，晚上发3颗”猴子们一听，早晨跟以前一样了，高高兴兴的接受了。

所谓换汤不换药，背着抱着一样沉。

私以为，专家要真想关爱年轻人，鼓励年轻人上车，那不如提议想想措施怎样降低房价、降低房贷利率来的实际。

至于降低首付比例这些事，还是等大家恢复信心，恢复对未来收入增长的预期后，再提吧。

2、对于买房者，还是那句说烂了的话；

买房之事，核心的需求只有一个，买得起。

特别是首套房的刚需，一定要在自己承受范围内，否则就算勉强上车，后面也终究开不稳，为了买房影响到自己的生活这事不可取，最近的失业、断供、法拍……各种新闻就是最好的例子。

今年的置业机会确实很好，但前提是你自己要有抗风险能力。

当然，如果你资金充裕，实力允许，想趁着市场的底部抄底投资或者改善置换，欢迎通过留言、私信、电话等方式联系我们，为您免费提供一对一的购房顾问服务。