近来，随着银行房贷利率持续走低，选择提前还款的人越来越多。关于具体原因，小编之前《提前还房贷，是最好的选择吗？听听银行人怎么说》一文已作过具体分析。

然而，大家在向银行部分提前还款时，银行一般都会让你做一道选择题：一是贷款年限不变，月还款额减少；二是月还款额保持以前不变，贷款年限缩短。

面临这个问题如何选择？很多人一时不知所措。下面，小编就从银行专业的角度，给大家作一下比较分析，以供参考

之一：到底哪种方式划算？

通常情况下，在提前还贷时，银行会提供相应的方案供参考。提前还款的主流方式一般有以下三种：

1、全部提前还款，将剩余贷款一次性还清；

2、剩余的贷款月供不变，将还款期限缩短；

3、剩余的贷款期限不变，将还款月供减少。

这其中，第1种全部提前还款，也就是我们常说的一次性偿还所有贷款。这在日常的操作中，用于转卖房的情况比较多见，这里就不多赘述了。

剩下的两种提前还贷方式，是缩短期限好呢？还是减少月供好呢？我们举个例子来比较一下：

小明2020年5月年买下首套房，贷款100万，利率5.2%，贷款年限30年，选择等额本息方式月还款5491元，30年共产生的利息是97.6万。

2022年5月，小明已按时还款两年，共计24期。经查询，总共还剩余97万本金 87.4万利息未偿还。由于手中有闲余资金，小明计划部分提前还款50万元。这时候他就面临着选择：

第一种方式：还款期数30年继续保持不变，选择减少月供。

按照原先的还款计划，小明每月的月供是5491元。如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数仍是30年不变的话，依旧要还到2050年4月才能结清，从今年6月开始，小明的月供将会变成2659元，月供少一半。由于月还款额减少，利息的支出共计降至52.81万，比原来的97.6万元减少44.79万元。

第二种方式：还款月供维持不变，选择缩短贷款年限。

如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完。而利息也从原来的97.6万减少为22.51万，相比降低月还款额方式所产生的利息52.81万元，也少了30.3万元，少了一半多。但缺点是接下来的11年，还是需要继续按照原月供5491元还款。

综合比较得出的结论：如果单纯从节省利息角度看，肯定是缩短贷款期限比降低月供更划算。

之二：如何看待这两种提前还款方式的差别？

单纯从节省利息角度看，缩短贷款期限更划算，分析一下道理其实也很简单。

因为，在提前还款时选择缩短贷款期限，就等于加快了房贷的还款周期，这样的结果自然是能够更早还清贷款的，且节省的利息也比较多。

而选择减少月供，虽然在减轻每月还款压力的同时，也减少了一定的利息支出，但总的还款周期没有改变，银行仍然会基于剩余贷款额度收取利息。

总的来说，在提前还款这件事情上，只要掌握一个核心的原则：本金还得越多，利息就越省。因为，你向银行借的每一笔钱，其利息的产生都是基于本金的占用而来的。

但是，理论上是这样，实践中在提前还贷时，是选择缩短期限or减少月供，我们还是要根据自身的实际情况量力而行。

如果收入足以支付月供，单纯只是想降低个人负债，那么，是可以选择缩短贷款期限的；如果收入一般，月供比较吃力，那选择减少月供的方式会更合适。

之三：提前还贷还须考虑的附加因素

以上我们主要从理论上分析了提前还款哪种方式更划算。但是，小编在此想提醒的是，提前还贷不仅仅是一道算术题，也是一道理财题，一道经济学机会成本选择题。这个账大家一定要算明白，什么意思呢？

提前还款最大的优点之一就是节省利息，特别适用于高房贷利率的买房人，虽然不能降低利率，但把本金提前还了，相对的总利息也是会减少的。然而，提前还款表面上看上去减少了利息支出，但实际上也失去了两大机会选择成本。

其一，提前还房贷忽略了通货膨胀带来的资金贬值效应。大家都知道，时间带来的变化就是通货膨胀（钱贬值），就比如通过人民币贬值速度换算，十年前的一万块也就相当于现在的四千多。而在钱不断贬值的情况下，背负一定负债无疑是最沾光的。所以用未来一定会贬值的钱，来购买未来的升值资产大概率是稳赚不亏的买卖。

其二，提前还款后将失去再买房或再投资选择的机会成本。换句话说，就是提前还款容易，但想从银行再贷出来就难了。一旦还款了，手里现金流会不灵活，全套在房子里，这就导致未来一段时间内一旦有绝好的投资机会出现，需要一笔资金的话，你只能坐看机会流失了——

其实，不管是抵御风险，还是抓住投资股票或再次置业等机会，现金流都极端重要。而且存款拿去还房贷之后，生活抗风险能力也会降低，比如这次突如其来的疫情——如果你没有充足的现金流，又面临下岗失业，你的房贷会不会出现断供，日子如何持续？这些都是需要综合考虑的。

总而言之，提前还贷还是要因人而异，奉劝大家不要盲目跟风，不要只算眼前的小账。还是要结合自身收入水平、抗风险能力、家庭理财规划等综合考量，努力争取资金掌控的主动权。否则，一次错误的选择，也许都将使你失去人生翻盘的机会——